房地产投资额攀新高 开发商仍赌调控松动

　　田新杰

　　“尤其是政策中的限购一环，由于不被限购拥有‘房票’的市场有效需求有限，并正在逐渐被市场消化，被降价楼盘抢走，而新增的‘房票’群体相比之下增长缓慢，如果限购持续，后市的供需将进一步拉大差距。”SOHO中国董事长潘石屹12月6日向本报记者表示，这意味着限购的威力会随着执行周期拉长而加速提升。

　　官方统计数据显示，尽管今年楼市低迷，但今年几乎从地方到全国总量，房地产开发投资额均再度创下近十年的新高。此外，以外资地产商为代表的房企正悄然掀起一波对中国房地产的抄底投资高潮。据不完全统计，仅今年下半年至今，几家典型外资房企在国内主要的投资总额已远超200亿元。

　　这道看似无解的题，唯一的解释，正如潘石屹所言“一旦整体经济出现问题，扶持房地产依然是首选，包括降存准率、降贷款利息等”。而逆市而上的房地产开发投资新高背后，闪现着一种豪赌的乐观心态。

　　限购持续：后市供求失衡待解

　　“虽然房地产市场低迷，但今年前十月全国房地产开发投资增速依然超过30%，绝对投资总额可能创下近十年的新高。”易居研究院企业研究中心首席研究员、总经理周建成指出。国家统计局发布的最新数据显示，1-10月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%。其中，住宅投资35832亿元，增长34.3%。

　　正如整体楼市成交统计数据的微跌和极少部分楼盘大幅降价销售形成反差，房地产开发投资总额创下十年新高和一些开发企业声称要延缓开工速度、缩减开工规模，同样反差明显。这样的持续增长在调控最严厉的几大一线城市同样明显。

　　上海市统计局最新数据显示，1-10月，全市房地产开发投资完成1747亿元，比去年同期增长9.9%，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为46.6%，同比上升7.1个百分点。

　　北京1-10月完成房地产开发投资2584.7亿元，比上年同期增长12.8%。其中，住宅完成投资1537.6亿元，增长52.9%。广州、深圳的情况类似。其中，1－10月广州全市房地产开发投资977.18亿元，同比增长39.7%。

　　不容否认的是，统计显示，全国房地产开发投资增速已连续3个月下滑。同时，30%以上的投资增速中，地方大规模保障房开工建设的贡献也不容忽视。根据住建部副部长齐骥此前披露，今年我国保障房投资总额将高达1.3万亿元左右。

　　但不少业内人士直言，即使考虑上述因素，目前的投资增速依然可谓巨大。由于销售迅速下滑，已累积庞大的房源存量。在调控持续的情况下，后市的供求关系压力已很明显，供大于求以及存量的持续攀升难以避免。

　　豪赌背后：房企“骑虎难下”

　　上海本地的一家中型房地产企业有关负责人向本报记者坦言，从理性的角度，调控持续，市场低迷，开发商的首要策略就是放缓投资脚步压缩规模，同时加速销售回笼现金。但同时，相当一部分企业又必须保持足够的业绩增速，尤其不能错过市场低谷后的回升行情，这就需要继续保持新土储、新项目足够体量的投入。

　　对企业而言，这是一种博弈，更是一种煎熬。椐记者了解，在保证资金链安全的前提下，不少企业选择“不错过明天”。

　　同时，这样的策略选择，还受到更多外界因素刺激而表现更为明显，包括外资地产商的抄底举动。

　　近日，凯德中国宣布将投资211亿元建设重庆朝天门综合体项目，其中购地款为65亿元。此前8月，凯德商用以7.89亿美元，收购了上海闵行龙之梦与虹口龙之梦两个项目的剩余50%股权。

　　中房信分析师高岗指出，当前市场低迷下，跃跃欲试的不仅是凯德一家，嘉里集团、香港置地等企业在近期也有大的投资手笔。除上述两单外，下半年至今外资地产机构对中国的主要投资活动至少还包括：嘉里集团在重庆投资10亿美元、香港置地在北京29.1亿元购地、嘉德置地11.14亿元竞得杭州宅地、吉宝置业近20亿元竞得无锡宅地等。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，具体操盘策略而言，一个企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”顶级豪宅产品的之间的关系，在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的产品，以“现金为王”，其他产品可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，如果把控得好，这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的收益，也为企业发展带来峰回路转的效应。

　　换言之，无论采取什么样的市场策略，在限购2012年延期的市场背景下，开发商还得抢“房票”度日。

　　或许，在调控持续的市况下，巨大存量加上依然快速增长的新开发量，后市的供求难题似乎是无解的，而房企继续追加投资，现在看来更像一种自杀行为。其中的理由是：调控终会有松动的一天，市场终会迎来回暖。有开发商乐观预计，这个时间点就在2012年的下半年。这是一场豪赌，很多房企骑虎难下，不得不追加筹码。