屡屡被破产 绿城求救中投

　　本报记者 明鹏 发自北京

　　出售足球队股权 拿地单价从5000降至2471

　　“被破产”，“中投入主”，最近绿城中国控股有限公司（03900.HK，以下简称“绿城”）不断遭受流言的侵袭。

　　11月底，有媒体报道，险境中的绿城，正在与中国最大的“金主”—中国投资有限责任公司（以下简称“中投”）展开合作。而中投和绿城双方均向媒体证实了这一消息。随即，关于中投收购绿城、中投“入主”绿城的消息甚嚣尘上。为止流言蜚语，绿城集团副主席兼行政总裁寿柏年日前亦向媒体澄清，绿城和中投只是合作，并非控股。

　　即便绿城与中投的合作成行，仍是远水不解近渴。目前绿城的净资产负债率已经达到令人咋舌的地步，其中报数据显示，绿城净资产负债率从去年底的132%飙升到了163.2%。

　　如今，高负债仿佛一个重重的壳，压得绿城放慢了脚步。深陷资金链困局，绿城从“被破产”到“破产”还有多远？时代周报记者就资金链、被破产等问题联系绿城集团傅林江、罗钊明、韩波、冯征等高管时，他们均保持沉默，唯独寿柏年以“清者自清”四个字回应。

　　人们关心，严峻形势下，绿城的一系列自我救赎举措，能否把其从破产边缘拉回安全地带？

　　牵手中投未成定局

　　中投与绿城的合作，始于2011年6月。合作的关键人物是绿城集团副董事长罗钊明。

　　早在今年6月，绿城发布公告称：绿城房地产与绿城阳光、合资伙伴甲及乙，于今年6月3日订立协议，拟投资成立合资公司，四方股权依次为24%、6%、60%、10%。时代周报记者了解到，绿城阳光全称为北京绿城阳光投资有限公司，于2011年4月6日成立，注册资本3000万元，由罗钊明全资拥有。而合资伙伴甲、乙是谁，公告并未披露。

　　“绿城与合作伙伴成立合资公司乃家常便饭，目前绿城开发的100多个项目，80%是合作开发的。”世联地产首席分析师王海斌向时代周报记者如是表示。正因为此，业界对于上述公告并未给予过多关注。11月底，合资伙伴甲、乙浮出水面，分别是中投旗下中央汇金投资有限责任公司的全资子公司—建银投资和百仕通。

　　事实上，在“染指”绿城之前，建银国际就曾频繁涉足房地产项目。

　　2009年万达冲刺A股IPO之时，建银国际曾两度入股，成为万达的私募战略投资者之一。另外，建银国际还和全国工商联房地产商会联手成立建银精瑞资产管理公司，并设立了首只专门用于公租房建设的基金。此外，中投还借助中信资本平台，多渠道进入房地产。

　　消息人士称：“罗钊明在北方人脉较广，活动能力很强，此前一直在运作此事。罗钊明和中投公司董事长楼继伟私交不错，这起合作事件到现在为止，已经谈了有一年多了。”

　　时代周报记者了解到，合资公司注册资本的最终金额为60亿元，各方根据股权比例出资，建银投资方面将投入36亿元注册资本金。各方约定，在公司成立时初步出资20%，余下的80%将于合资公司成立后两年内支付。目前只需绿城支付2.88亿元，压力不大。

　　据罗钊明此前向媒体透露，目前为止，合资公司尚未注册。“大概在今年底或明年初会有结果。”

　　负债是否可控成悬疑

　　一位接近绿城集团的消息人士向时代周报记者透露，绿城与中投的合资公司目前正接洽的项目有北京昌平新城的行政功能区市政设施、基础设施建设的投资，及密云新城的开发等。如此来看，绿城和中投，只是在一些新项目上的合作。对于绿城那些销售陷入僵境、工程建设放慢的项目而言，并未有任何改观。而业界关于中投收购、救活、入主绿城的说法，稍显妥当。绿城在澄清舆论之余，关键得降低负债率，防范资金链断裂的风险。

　　据绿城2011年中期财报，截至2011年6月30日，其净资产负债率为163.2%，流动负债、非流动负债依次为848.05亿元、257.63亿元。尽管负债累累，但绿城尚未到“山穷水尽”的窘境。其财报提及，2011年中，绿城有现金及银行存款97.46亿元、总借贷350.3亿元，2011年600亿元的授信额度，尚有284亿元未用。此外，绿城尚有578亿元（按权益计算）的签约销售金额尚未结算。

　　事实上，绿城的资金链并非如外界传的那样紧张。绿城集团执行总经理傅林江曾向时代周报记者表示：“资金链完全没有问题，即使全年550亿元的销售目标没有完成，哪怕只实现400亿元，绿城的资金运行也没有问题。一切皆在可控范围内。”此话不假，但销量不济、利息高企，长此以往，是否可控得打上一个问号。

　　据其财报，2011年上半年，绿城的结算收入为112.16亿元，期内盈利为17.76亿元。但值得注意的是，本期总利息开支为15.52亿元，同比增加42%。虽然本期计入收益的利息支出仅为2.29亿元，但王海斌认为，15.52亿元的利息支出依然不是一个小数目。

　　高额利息之外，天量在建面积也得继续耗费绿城的资金。至2011年6月30日，绿城集团共有75个在建项目，总在建面积达1381万平方米。而绿城上半年的销售面积为95.84万平方米，按此速度，得销售6年。

　　与此同时，绿城的新盘销售也不大理想。时代周报记者了解到，从5月开始，绿城当月新盘去化率就一直徘徊在二三成。销售慢，是因绿城产品走高端路线，另一边厢与绿城区域布局有关。据了解，2010年绿城占有杭州及浙江市场14.7%、9.3%的市场份额。2010年，绿城在杭州的签约销售金额为186亿元，占绿城集团总销售金额的34%。而据北京中原的统计数据，2011年，全国有46个城市限购，光浙江就有7个城市，其中绿城重点布局的杭州、宁波、台州、绍兴赫然在列。

　　开源节流应对危机

　　面对危机的绿城，尚有喘息的空间，并在积极自救。据了解，宋卫平曾公开表示，绿城计划分三个阶段应对调控：首先是努力销售，把房子卖出去；第二是“看看能不能腾挪卖掉几个项目”；最后一个阶段，“如果前面的手段都不奏效，那就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了”。据了解，绿城在同步执行上述第一个、第二个步骤。就快速销售而言，因受制于限购、消费者预期、产品结构等影响，尚未有明显成效。此外，据媒体报道，绿城已经对一些机构释放了包括转让地块的合作意向，并首选杭州市场的土地。

　　王海斌向时代周报记者表示，“若绿城真的有转让需求，肯定是为了获取资金”。另外，据确切的消息称，绿城终于愿意出售杭州绿城足球队。11月28日，绿城首度松口，表示愿意转让绿城足球，但有若干条件。

　　绿城俱乐部老总对媒体表示，欢迎浙江企业以任何的形式介入绿城足球，如果有企业愿意接手绿城一线球队，可以考虑出售，条件是主场要放在杭州，如果前两条都不成立的情况下，绿城会咬牙渡过难关。

　　时代周报记者了解到，自从1998年竖起浙江足球的这面大旗，绿城这家民企已经一个人战斗了整整13年，累计耗资10.2亿元。

　　无论是出卖地块抑或足球队股权，绿城都能获得一笔资金，此为“开源”。实际上，绿城也在努力“节流”。

　　据其财报，2010年，绿城新开工总建筑面积为692万平方米，比计划的1113万平方米减少38%。而2011年，绿城计划新开工900万平方米，其中上半年开工487万平方米，实际情况是只开工266万平方米。

　　减少开工之余，绿城也减少拿地。据上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，绿城项目平均楼面地价超过5000元/平方米，高居所有大型房企之首，尤其是2009年至去年，购入了部分地王地块。

　　或是因为感觉土地出让金支付压力大，宋卫平在一次投资者内部会议上，承诺绿城独力高价拿地的形式将不再出现，取而代之的是主要采取与合作者联手拿地的模式。实际上，2011年上半年，绿城新取8块土地，合计建筑面积为198万平方米，均以合作形式拿地。其次，2011年上半年绿城的平均拿地成本为2471元/平方米。