限购政策难转向：房市调控基调未改

　　记者 庞东梅

　　当前房地产市场出现的价格下行、成交量惨淡的局面，反映出房地产宏观调控的效果显著。在取得的成效面前，房地产宏观调控之手仍需再坚持一下。从政策层面上释放出的信号来看，我国的房地产宏观调控的力度仍没有放松的迹象，持续从紧的调控将会继续推动房地产市场朝向既定的目标前行。

　　临近年末，在房地产市场降价潮逐步蔓延的背景下，房地产调控的一举一动牵动了市场的神经。作为临时性的调控措施，部分城市期限将近的限购令何去何从？作为长期的制度安排，试点一年的房产税能否扩围？房市调控将会走向何方？

　　房市寒冬蔓延 百姓仍不买账

　　进入2011年，房地产宏观调控层层加码，限贷限购诸多举措抑制了房地产市场的投机需求，房价在经历了数月涨幅回落的态势之后，在10月出现了明显的降价潮。

　　北京中原市场研究部12月6日发布的数据显示，11月北京新建商品住宅成交均价每平方米19615元，环比下降3.85%，同比降10.1%，全市均价继2010年7月后再次跌破每平方米2万元关口。

　　市场大多预计，一线城市房市的冷清仍将延续下去。上海易居房地产研究院院长杨红旭从研究存销比入手分析称，2011年以来，四个一线城市的住宅存销比均值明显高于2010年。预计年末，随着回笼资金压力的增加，会有更多开发商加入打折促销行列主动降价，但由于近期中央政府多次表态要继续调控不放松，因此，购房者大多会选择继续观望，因此，年末的楼市交易将延续之前的惨淡态势。

　　目前，已经不仅仅是一线城市感受到房市的寒冬，杨红旭认为，从今年8月起，东部二线城市的住宅存销比已经连续4个月超过4个典型一线城市，可见，随着调控的持续收紧，楼市的寒冬已经蔓延到二线城市，一二线城市的情况基本趋同。

　　土地市场的成交惨淡，居住用地流标和中止出让现象频频发生，为房地产市场再添寒意，预示房地产开发企业对房地产市场的前景并不乐观。当前房市拐点之说基本得到了市场的认同。

　　即便房价出现了下行，但是对于普通百姓来讲，当前的房屋价格依然“高不可及”。刚从学校毕业、在北京一家私企工作的小潘，虽然月收入5000元左右，但是仍没有买房的打算。他告诉记者：“2万元的房价我仍然负担不起，看了几个楼盘，小户型非常少，还是再等等吧，希望价格降得再低一些。”抱有“观望”想法的人依旧不少。

　　调控基调不变 限购难言退出

　　当前房地产市场出现的价格下行、成交量惨淡的局面，反映出房地产宏观调控的效果显著。在取得的成效面前，房地产宏观调控之手仍需再坚持一下。从政策层面上释放出的信号来看，我国的房地产宏观调控的力度仍没有放松的迹象，持续从紧的调控将会继续推动房地产市场朝向既定的目标前行。

　　虽然日前央行下调了存款准备金率，但是这一举措并不是针对房地产市场，主要是为了应对流动性过剩、调整信贷额投放，基本不会对房地产市场产生影响。上海易居房地产研究院高级研究员苏艳认为，一般来说，如果下调存款准备金率预示着货币政策快速走向宽松，对楼市的刺激性效果较大，反之则较小。同时也与当时宏观经济环境和楼市调控政策密切相关，如果楼市处于深度调控期，简单的一次下调存款准备金率，对房价的影响甚微。

　　业内人士指出，当前货币政策的预调、微调并不意味着货币政策走向宽松，因此对房地产市场的影响不大。

　　作为一个迫不得已的临时性举措，调控组合拳中的“限购令”，虽然带有一定的行政干预色彩而受到一些质疑，但是其对房市的影响不容忽视。在不少地方限购令到期的背景下，是否延续成为目前人们关注的焦点，也成为影响房价的一大要素。如果限购令出现松动，人们担心房市会出现报复性反弹从而致使前期的调控效果付之东流。

　　日前海口市正式对外宣布，明年将继续执行限购政策，但其他一些曾明确公布限购截止日期的城市至今尚未表态。

　　对于地方政府来讲，由于一方面面临土地收入减少的压力，一方面面临民生等各项支出的增加，因此存在对限购令放松的意愿。但是业内人士指出，目前房地产调控并不具备放松的条件，明年多数城市仍会继续限购，即使有部分地方有放松的意愿，但也难敌全国收紧的大趋势。

　　从政策方面以及业内人士的判断来看，限购令在短期内难以出现大的松动，将会继续发挥抑制投机需求的作用。

　　推行房产税大势所趋

　　在调控组合拳中，除了限购令之外，房产税的试点可以说同样备受瞩目。日前财政部财政科学研究所所长贾康表示，房地产调控未来的大方向将是以房产税等经济手段逐步替代“限购令”这样的行政手段，今年年底将会对上海、重庆两地的房产税试点情况做总结，今后可能会出台扩大试点的方案，但扩大试点城市名单尚未确定。

　　从当前上海、重庆房产税的试点来看，高端住房需求的减少，显示出房产税的效果有所显现，但是由于征税的范围小，成效并不明显，亟待改革的继续推进。虽然房产税是大势所趋，但是业内人士预计，明年试点城市或许会扩围，但是短时期内在全国推开的可能性不是很大。

　　房产税在收入分配和财税体制改革方面的含义要大于房地产调控的含义，房产税可以成为地方税体系中的一个主力、支柱型的财源，而对房价的影响并不明显。但是在房价下行期间，成本的上升无疑会使投资者收益率逐渐下滑，进而影响到房市的供需变化。