21世纪不动产绝境求生

　　21世纪不动产绝境求生

　　房地产行业整合大潮中上演了一幕“英雄救美”。易居中国以每股0.0267美元的价格获得37.3%股份，从而成为21世纪中国不动产的第一大股东。

　　东地产  曾倩文  报道

　　全球最大的房地产中介服务机构21世纪中国不动产近日发布公告称，公司将会从其创始人及易居中国获得约2500万美元的注资。交易完成后，易居将以37.3%的持股比例成为21世纪中国不动产的第一大股东。21世纪中国不动产的创始人也通过易居的财务支援购买20.5%的公司新增股权。

　　这一并购举动使得21世纪中国不动产免于受到纽约证券交易所退市的处罚，暂时扭转了其濒临破产的危局。然而，商场上没有童话，这个故事也没有表面那么简单。

　　资金危机下被迫贱卖

　　21世纪不动产发源于美国，2000年开始进入中国市场，2005年底开始全国性发展，2010年1月21世纪中国不动产(CTC.NYSE)成功在纽交所上市。不过，自从21世纪不动产开始快速扩张开店后，房地产调控悄然而至。

　　2009年年底，21世纪不动产在全国有650家直营店，主要集中在北京、上海等地区。但到了2010年全国分店数量上升到1500家，上海作为21世纪不动产去年强势进入的地区，直营店也从几十家上升到200多家，增长势头迅猛。

　　不幸的是，分店遍地开花后却遇到了房地产调控，全国各地的分店都出现了不同程度的问题。近日，有消息指出，21世纪不动产温州区域公司已破产，欠债2亿多，拖欠员工工资近180万，挪用客户购房定金和税费近160万。

　　与此同时，21世纪不动产在资本市场上的失利远远超过其门店倒闭带来的损失。据公司公告显示，21世纪不动产2010年归属于股东的净亏损为1.63亿元，2011年前三季度分别净亏损约1194万元、8764万元、9170万元。

　　截至12月1日收盘，21世纪不动产每股股价为0.57美元，从发行价7美元至今，21世纪不动产的日分时K线图几乎一路向下。值得注意的是，该股自9月下旬起股价已经跌至1美元以下，而根据纽约证券交易所的规定，上市公司连续3个月股价未超过1美元将会被停牌。

　　股价的连续下跌，21世纪中国不动产在接受《东地产》采访时认为，这与近期中国房地产行业调控市场下滑有关，而近期美国股市整体走低也对股价有压制作用。调控以来公司虽然面临一些经营上的压力，但也在通过业务的多元化和迅速调整经营规模来化解市场风险。

　　而易居中国以每股0.0267美元(相当于40美分/美国存托凭证，ADR)的价格获得21世纪不动产37.3%的股份，更被外界解读为绝境求生的无奈之举。

　　“熬不住就是熬不住，在股票跌到无可再跌的时候，21世纪只有选择贱卖。”国内一家中介公司负责人指出。

　　又是一场资本游戏？

　　引入易居能否真正绝境求生，外界看法不一。

　　“易居主要玩的是资本炒作，并不是真的要帮21世纪做业务。”沪上另一中介公司张姓高管指出，21世纪不动产可能与之前的易居臣信一样，成为易居中国在资本市场掘金的工具。

　　记者发现，21世纪中国不动产并不是第一次出售股份获得资金，而易居中国也不是第一次运作二手中介公司。

　　2005年，高盛集团旗下的全资子公司高盛战略投资(亚洲)公司斥资2200万美元投资21世纪中国，成为其第二大股东。2007年，高盛的投资消耗殆尽后，21世纪中国获得美国艾威基金(AvenueCapital)5200万美元的注资，艾威因此获得其第3大股东位置。但是，在帮助21世纪中国成功上市后，高盛、艾威基金共同售出持有的416.25万股ADR股权，共套现约4058.44万美元。就这样，在做完高盛等国外投行赚钱的“影子工具”后，21世纪不动产就被搁置到一旁。

　　“易居臣信”是2005年臣信房屋与上海房屋销售集团合并而成，并于2007年3月收编了杭州的金丰易居后，成为易居中国集团旗下重要的房产经纪板块。2006年，易居中国谋求海外上市，易居臣信“大跃进”式亏本扩张。而近几年来，由于盈利能力差，易居臣信市场占有率逐年下降，许多门店纷纷关张。

　　“臣信的式微一方面是因为它的二手房业务薄弱，另一方面也与易居中国当初组建它时就以考虑战略意图为宗旨，并没有专心经营它有关。”该高管强调，易居中国与21世纪不动产的合作注定困难重重，易居要整合内部体系复杂的21世纪不动产需要相当长的时间，而易居臣信的前车之鉴也隐约说明易居内部对于中介业务并不太过看重。

　　“如果21世纪的经营状况近一两年内无法改善的话，易居方面也有可能将资金再次抽走。”

　　中介行业激烈洗牌

　　不过对于被易居并购的说法，21世纪中国不动产更将此看做是一次合作，“应该说本次合作并非并购，而是一次资源共享的深度合作，也是双方在对行业发展方向达成共识之后所采取的变革性战略布局。”21世纪中国不动产官方回应。

　　基于合作的基础，21世纪不动产董事长兼CEO张东纯表示，目前21世纪不动产的发展战略正在追求三大融合：即一手销售和二手销售的互动融合，特许与直营连锁的互动融合，线上与线下的互动融合。对于此次交易，张东纯认为，“如果双方握手合作之后把一手与二手、特许与直营、线上与线下三个问题研究清楚了，实事求是地拿出行动方案，对于两个公司来说将取得巨大的成就。”

　　易居董事局主席周忻也表示：“尽管21世纪中国不动产目前的运营亏损可能会对易居的财报带来短期负面影响，我们仍坚信这是一个极具吸引力的投资机会。”

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，两者联合有利于加强两者的一二手联动。对于21世纪不动产来讲，易居的注资不仅解决了资金难题，更将在信息数据、网络平台等方面带来很大帮助。对于易居而言，21世纪不动产的加盟对现有销售渠道的补充，助推项目的销售都是较大的利好。

　　今年二手中介的日子相当难过，业务成交萎缩之后，先是小中介的倒闭，接着是大中介收缩战线。

　　对此，同策咨询与研究发展中心分析师姚伯均认为，若限购不放松，明年中介代理行业将面临大量被淘汰的局面。一是，因为限购大部分项目将会等等看看，中介和代理可以销售的项目将大幅度减少。二是，对于那些高返点的项目，也可能因为吸引过多的代理和中介联合销售，从而出现返点率和佣金率下跌的局面。第三，人力结构调整陷入两难。若是人员结构不调整的话，年复一年上扬的人力成本也将拖垮一些代理公司和中介公司，然而代理和中介行业又是一个智力和人力密集型行业，人力过少的话又会反过来制约公司的销售和盈利。

　　中国指数研究院副院长陈晟指出，面对未知的市场变化，代理行业应该在销售渠道上多做一些互动与联合，中介也要改变人海战术，寻求第三产业服务业的创新，只有这样，中介和代理公司的生存压力才能转化为动力。