奥特莱斯砸下千亿有点悬

　　

　　本报记者 卢元强 特约作者 邱瑟

　　

　　新一轮商业地产热潮来袭。

　　奥特莱斯（中国）有限公司主席林卓延日前宣布，奥特莱斯（中国）计划未来5年再投资600亿元，在中国内地所有直辖市及省会打造15个芭蕾雨项目；未来10年再投资800亿元，打造30家奥特莱斯风情小镇及度假购物村。

　　这一庞大投资计划的执行者是首创置业，但仅依靠一个翻版的万达模式，首创置业能在商业地产领域走出屡战屡败的怪圈吗？

　　奥特莱斯水土不服

　　芭蕾雨项目正处于烧钱阶段，即使实现30亿元收入，在首创置业总营收中占比仍不及三成

　　公开资料显示，奥特莱斯（中国）有限公司2009年在香港注册成立，主要股东为首创置业和中国基建集团，芭蕾雨即为其打造的奥特莱斯综合体模式。目前在建的芭蕾雨项目有广东佛山、北京房山、浙江湖州、江西九江以及海南万宁5个，前三者总建筑面积合计近300万平方米，业内保守推算总体投资可能高达180亿元。

　　奥特莱斯在中国已不是新鲜事物。据购物中心专业委员会不完全统计，全国目前共有200余家以“奥特莱斯”命名的购物中心或商场。登录奥特莱斯（中国）有限公司官方网站可以看到，该公司已在内地进驻12个省份，仅其旗下已经营业的就达到24家。

　　但奥特莱斯这个舶来品在内地显然有些水土不服。北京最早的燕莎奥特莱斯苦撑5年后才扭亏为盈，2010年销售额虽然突破了25亿元，净利润却仅有3%左右。美国最大的奥特莱斯运营商西蒙地产集团，也因为预期悲观，去年黯然退出内地。

　　面对不够乐观的市场，首创置业董事长刘晓光对外透露，奥特莱斯芭蕾雨项目将于2012年开始为公司提供现金流，预计每年产生30亿元收入，2015年后，每年收入超过50亿元。

　　众所周知，商业地产项目需要大约3年的市场培育期，目前芭蕾雨项目正处于前期投入建设的烧钱阶段，即使2012年实现30亿元收入，在首创置业总营收中的占比仍不及三成。

　　易铺中国总裁陈建明表示，奥特莱斯在内地面临着两大挑战，一个是市场成熟度不够，再一个是品牌、商品实现产业化对接和美国有一定差距。此外首创拿下的芭蕾雨项目主要位于二三线城市，这些区域是否适合发展奥特莱斯还有待讨论，奥特莱斯（中国）的大规模复制计划还是过于乐观、激进。

　　复制万达模式

　　依靠商业地产低价拿地，再出售住宅快速回笼资金，是典型的奥特莱斯的帽子，万达广场的芯

　　业内人士表示，境外奥特莱斯大多未配建高比例的住宅项目，而首创奥特莱斯显然更像万达模式的翻版：依靠商业地产低价拿地，从而拉升住宅价格，依靠出售住宅和部分散铺快速回笼资金。业内人士戏称，这是典型的奥特莱斯的帽子，万达广场的芯。

　　以占地最大的广东佛山三水芦苞镇独树岗村委会“九十九岗”项目为例，项目占地178万平方米，近2000亩，以接近底价共6.66亿元的价格竞得，地块均价20万元/亩左右，仅与当地19.2万元/亩的工业基准底价相当，拿地价格之低令人匪夷所思。

　　而浙江湖州和北京房山两个项目，几乎就是“三水模式”的翻版。

　　2009年，首创置业联手奥特莱斯名牌折扣店发展有限公司，以每块地高出拍卖底价5万元的价格，拿到湖州市太湖旅游度假区四块地。2010年，首创置业联手奥特莱斯取得北京房山长阳镇项目，以底价摘牌。

　　首创芭蕾雨在房山长阳奥特莱斯项目尚未建成，就已经开始推出公寓的销售。北京市房地产交易管理网数据显示，2010年12月和今年三月，芭蕾雨·悦两次推出的房源，当天都基本售罄。首创置业上半年财报显示，北京芭蕾雨·悦都已取得了6.2亿元的销售回款。据了解，芭蕾雨·悦都6月推出的三期房源均价已达1.6万元/平方米。

　　两度折戟商业地产

　　首创不得不先面对一个尴尬的事实：在住宅市场风生水起，却两度在商业地产领域铩羽而归

　　芭蕾雨项目前途未卜之时，首创不得不先面对一个尴尬的事实：在住宅市场风生水起，却两度在商业地产领域铩羽而归，例如第五大道和巨库这两个失败的案例。

　　“巨库”曾于2003年在北京掀起了“首个体验式卖场”的风潮。而随后运营过程中，商户争先恐后退租，在众多小业主的投诉压力下，首创集团作出了愿意“原价回购商铺”的承诺，支付代价超过3亿元。“巨库”成了首创心头的巨痛。

　　而首创的另一个商业地产项目第五大道，虽然地处亚奥核心商圈，却一直面临经营惨淡的局面。2010年5月，第五大道商户成立了一个“商家联谊会”，用集体诉求、停业维权的方式向首创提出免租期延长半年的要求，并表示未达成协议之前商户集体停业。

　　据悉，2010年底，第五大道在小范围内，以每平方米1.5万元的超低均价出手几十套尾铺。而目前周边二手商铺的价格几乎都在每平方米5万元以上。