低负债率当道 港资逆流搅动内地楼市

　　田新杰;荆宝洁

　　 国内房地产企业普遍承受着年利率超过10％的资金成本压力，这一劣势正让国内房企逐渐在市场层面步步撤退，而不少国际资本则趁机蚕食。

　　 “客观上，（过高资金成本）会使国内企业错过很多机遇。”中国指数研究院副院长陈晟直言，尽管目前国内人民币房地产基金发展迅速，但相比国际成熟市场，依然处于起步阶段，在许多方面还不具备直接对话的能力，而其他金融产品创新还远远落后。

　　 港资逆市增持

　　 12月13日，嘉民集团宣布，加拿大养老金计划投资董事会与嘉民集团对其分别持有80%及20%股权的中国合资公司——嘉民中国物流基金增加股本承诺。增加的资金将会令总股本承诺增至5亿美元，其中80%来自加拿大养老金计划投资董事会。

　　 嘉民集团的大举增加投资举动，仅是近期内地以外房地产资本逆市而为的一个缩影。

　　 李嘉诚旗下的长江实业及和记黄埔（0013.HK）两公司继11月初在佛山斥资8亿元底价拿地之后，12月2日，和记黄埔发布公告称，长江实业（00001.HK）及和黄各出资50%组成宝立发展有限公司，该公司斥资19亿元拿下大连西岗区黑咀子码头一宗用地，该地块总面积为143034平方米，收购后将发展成住宅及商用物业。

　　 除了大连地块外，长和系近期频频买地。11月2日，和黄下属子公司雄晋投资有限公司以底价逾8亿获得了广东省佛山市南庄生态区商居用地，楼面价近4276元/平方米。和黄另将支付禅城区政府9000余万元作为保障房建设费用。这是和黄首次进入佛山。另一方面，这亦是和黄进入下半年后在国内少有的拿地动作。

　　 据和黄2011年度中报披露，在土地方面，其目前所占土地储备可发展成共980万平方米以住宅为主的物业，其中97%在内地、2%在英国及1%在新加坡与香港。此土地储备包括分布于23个城市的48个项目，预期在数年内分期发展。

　　 本报记者查阅长江实业年报发现，该公司2010年物业销售营业额接近273亿港币，虽无法匹敌万科、保利等国内房企，但从物业分布来看，长实不仅在北京、上海、深圳、广州这样的一线城市有布局，也进入了西安、武汉、长沙、重庆、长春、南京这样的二线城市，甚至在惠州、江门、珠海、中山这样的三、四线城市亦有项目。

　　 同样进取的是手持重金的嘉里建设（0683.HK）。9月20日，嘉里建设和同属“糖王”郭鹤年嘉里集团旗下香格里拉（0069.HK）联合发布公告称，双方将合作竞买郑州一块综合用途地块。目前，嘉里建设在内地的土地储备占比接近80%，而香港、澳门和海外仅为20%左右。“我们一直在内地积极地物色收购优质土地，现在是很好的买地时机。”在嘉里建设中期业绩会上，首席财务主管王志刚毫不讳言。

　　 在众港资房企中，九龙仓（0004.HK）是近些年来在内地表现最为活

　　 跃的，动辄有每年斥资过百亿在内地购地的大手笔。九龙仓2010年年报显示，截至2010年年底时，内地资产占集团总资产的34%，土地储备为1060万平方米。随着2011年初购入苏州、长沙、杭州等地的地块，土储面积达1200万平方米。尽管对今年的销售已有隐忧，九龙仓还表示将继续购地，计划中期目标为达到1500万平方米，并将加大项目的开发，计划未来内地资产能达到集团资产的50%。

　　 低负债率经营

　　 资金充盈的香港房企吸引地方政府。今年10月份，广州市常务副市长苏泽群曾亲自带队去香港推介广州南站商务区土地。呼吁有实力、有经验的港企来广州投资，并许诺给出优惠政策。为加快投资者取得土地使用权后办理审批备案手续，广州市外经贸局与市国土房管局等部门研究提出了《关于吸引优质外资企业参与房地产综合开发的若干意见》（下称若干意见），提出将适当延长土地出让金缴纳期限至4—6个月，以解决外资企业在审批备案、土地竞买、外汇结算、出让金支付等方面的政策瓶颈。

　　 据不完全统计，截至2010年底，香港上市并且主要在香港运营的地产企业，比如长江实业、新鸿基地产等，平均的资产负债率仅为26.71%。国内上市房企资产负债率动辄超过70%。

　　 即使被称为“激进”的嘉里建设，其负债率依旧很低。根据嘉里建设总裁兼CEO黄小抗透露，截至2011年8月份，嘉里建设手头持有现金高达185亿港元，另外还有110亿港元的银行信贷备用，而资产负债率仅有12.7%，比年初的17.5%再度下降近5%。

　　 新世界中国地产相关负责人也告诉本报记者，新世界投资风格谨慎，不会跟内地企业在土地市场上血拼，未来的重点是将资金更多的投入在已有项目，而非拿地。

　　 而从投资策略的角度分析，新鸿基更倾向于将主要精力放置于香港市场。最新的消息显示，新鸿基地产已将2012财年（截至2012年6月）房地产销售额目标提高14%，并称香港地产市场将有能力应对全球经济疲软带来的挑战。新鸿基执行董事周国贤预计，2012财年52亿港元的销售额将来自中国内地，268亿港元来自香港。

　　 如果说过去十年是中国房地产快速爆发的第一周期，那么接下来的十年甚至更长时间将是这个行业和市场中期发展的新周期。

　　 而不少业内人士担忧的是，把握两个周期的关键点在于周期初期对市场的把握和占有，尤其是土地资源的储备。上一个周期，由于资金、市场意识等方面的因素，大量以港资为代表的非内地房企抢得了先机，而这次，似乎历史又在重演。

　　 陈晟指出，面对眼前的竞争劣势，国内房企并非无突破的方向，房地产基金是一个选择。需要尽快培育能与国际资本抗衡的国内房地产基金，需要政策、管理等诸多方面协同提高才能实现。“调控环境不变，更需要国内真正的房地产基金‘正规军’来扭转国内房企弱势的竞争地位。”