大摩房产基金瘦身退投资者7亿美元

　　陈莹莹

　　 近日有消息指出，摩根士丹利（Morgan Stanley）旗下一只规模为47亿美元的全球房地产基金Msref VII由于业绩不佳，计划将基金总规模削减约14%至40亿美元，退还投资者约7亿美元，并削减所有投资费用及管理费用，以此说服投资者将投资期限延长一年至2013年6月。

　　 知情人士透露，该基金的投资方包括新加坡政府投资公司（GIC）、加拿大退休金计划（Canada Pension Plan）和中投公司。其中，中投公司约有8亿美元投资，为最大投资者。12月将举行的投资者投票结果，足以威胁摩根士丹利整个私募股本房地产投资业务。

　　 对此，中投公司的发言人接受本报记者采访时表示不予置评。而摩根士丹利方面同样没有明确表态。

　　 “当各大投行纷纷出售或缩减旗下房产投资部门时，摩根士丹利选择了长线投资。”交银国际资产管理董事、龙腾核心增长基金经理冯时暖对本报记者表示，近年来，亚洲房地产和美国房地产市场经常呈相反走势。如果该公司将较大投资比重置于亚洲市场，中长期内，预计其收益会覆盖目前亏损，投资规模会再度恢复。

　　 “瘦身”为延长投资期

　　 包括Msref VII在内的房地产投资业务曾为摩根士丹利创造过丰厚利润，但在次贷危机后，该业务一直难以摆脱低回报的困境。摩根士丹利公布的数据显示，2008年至2009年间，该公司在房地产业务上损失了近44亿美元。据消息人士透露，公司于2007至2010年间，另一只规模为88亿美元的国际房地产基金MSREF VI损失了54亿美元。

　　 “过度放贷是次贷危机前摩根士丹利房地产投资基金盈利的主要推动力。”瑞穗证券亚洲首席经济学家沈建光对本报记者表示，2007年以前，低贷款成本让美国房价连涨八年，不少投行从中获益巨大。

　　 随着美国经济回落，低贷款成本的日子一去不复返。同时，许多房地产商不愿在市场低迷时低价卖房，房地产投资业务自然无利可图。

　　 沈建光指出，面对亏损达到一定数额，摩根士丹利不得不根据之前合同要求，缩减基金投资规模。

　　 据消息人士透露，47亿美元规模的Msref VII基金中，目前只动用了25亿美元，按照早前协议，剩下基金的投资期限为2012年6月。因此，摩根士丹利不得不通过削减投资规模及相关费用，希望将投资期限延长至2013年6月。目前摩根士丹利已取得三分之二投资人的同意，再给予一年期限，而不必将该基金解散并将剩余资产悉数返还。

　　 中投公司还持有摩根士丹利公司近10%的股权。摩根士丹利也将约5亿美元自有资金投入了该基金，这笔资金占Msref VII基金的规模小于10%。

　　 沈建光认为，12月底的投票结果对公司股价不会造成太大影响。12月14日，摩根士丹利在纳斯达克的股价为15.06美元，较年初已下跌了46.65%。

　　 投行再涉房产市场？

　　 事实上，自美国楼市泡沫破裂后，包括花旗银行、高盛和德意志银行在内的大型投行纷纷选择出售或缩减旗下房产投资部门。

　　 “欧美投行缩减房地产投资业务的主要原因是为了保证资本充足率。”沈建光认为，巴塞尔III协议出台后，众多投行为了去杠杆化，不得不剥离一些非核心盈利业务。

　　 就在各大投行远离房地产投资业务的时候，摩根士丹利却选择坚定地留下。

　　 摩根士丹利今年的中期业绩报告显示，截至2011年6月30日，对房地产相关业务的投资额为430亿美元，其中37%的资金投资于亚洲，而投资于美国和欧洲的资金比例分别为36%和27%。

　　 另外，摩根士丹利一份报告透露，近期Msref VII斥资11亿美元收购俄罗斯圣彼得堡最大购物商场的项目，为该公司近期与欧洲最大的交易之一。此项目将需要在12月份底投票前从Msref VII基金获得4亿美元资金。另外，MSREF VII亦投资于德国的零售物业和参与一个由黑石集团旗下基金控制的、为欧洲豪华酒店提供1.5亿欧元（1.95亿美元）的夹层贷款计划。

　　 “选择德国与俄罗斯可能是出于资金分散的目的。”冯时暖认为，欧洲经济放缓成为不可逆的趋势，俄罗斯的政局动荡对经济影响深远，选择投资于这两国相对亚洲市场而言风险较大。

　　 “最近，由于不少分析预测美国楼市见底，已有不少投行再次涉足房地产投资业务。”沈建光认为，唯有回避如印度、越南等投资风险较高的地区，摩根士丹利投资亚洲地区的项目方能在长期获得较好回报。