去马来西亚寻找“深圳机遇”

　　与新加坡一桥之隔，物业低廉

　　张一君

　　“可以考虑到这个开发区投资，这里如同早期的中国特区深圳孕育着无限的投资想象。”在吉隆坡世界华商论坛现场，一个温姓商人急切地和旁边的人交流着他的感受。

　　温先生所说的开发区不是在中国，而是马来西亚推出不久的伊斯堪达经济开发区及其卓达麦迪尼项目。而伊斯堪达经济开发区是马来西亚第一个开发区，也是特区，就像中国当年拿深圳当试验田一样，是马来西亚改革开放的唯一试验田。

　　物业低廉 升值空间大

　　温先生长期在马来西亚和中国深圳之间从事贸易生意，一年中有近一半时间呆在马来西亚，其他时间则来往于中国深圳和广州。

　　他告诉《中国经营报》记者，在东南亚，可以淘金的机会和地区并不是很多，但伊斯堪达应该是其中之一，因为区域优势不可取代。马来西亚南部的这片特区与新加坡临近，从开发区到达新加坡仅仅需穿过一座大桥。

　　 “马来西亚确实是参照深圳承接香港经济外溢而快速发展的模式，设立这一特区的。”旁边的一位伊斯堪达开发区投资公司的管理人士说，柔佛州伊斯堪达地区不但临近新加坡，面积还相当于3个新加坡，以后肯定要承接大量的新加坡业务，甚至居民。

　　伊斯堪达麦迪尼特区与新加坡有两条跨海大桥，可谓与新加坡瞬息相通，目前正在修建海底隧道，大约20分钟即可到达新加坡，与中国香港特区和深圳特区位置极其相似。

　　“深圳目前不也已经成为香港的别苑了吗？”上述管理人士说，就像深圳特区当时依靠自由贸易港香港一样，拥有如此地势的伊斯堪达开发区也着眼于承接外溢的新加坡经济。

　　温先生认为，伊斯堪达成为新加坡别苑的目标很容易实现。“新加坡地少人口密度大，经济发达，发展空间受限，如政府租屋一般每平方米需要3万至5万元人民币，私人公寓或豪宅则通常不会低于每平方米8万元人民币。而在伊斯堪达中心麦迪尼区域，只需要每平方米2万元左右人民币的价格就能购得一套豪华私宅。”

　　据麦迪尼经济区合作开发方卓达集团首席运营官、卓达集团下属卓远投资控股公司总裁杨汗青介绍，已经有数十万计的新加坡人及其他人群前来咨询投资置业，投资管理公司预计，卓达麦迪尼特区城市综合运营项目的未来收益将在数百亿元人民币以上。

　　而随着新加坡各项成本的增长，华人对南亚的热情很快就会转移到马来西亚。更何况，马来西亚房价在整个东南亚都保持较低水平。在马来西亚首都吉隆坡，100万元人民币即可买到距离市中心40分钟车程、面积在200平方米以上的联排别墅。

　　目前，中国投资者的身影正越来越多地出现在吉隆坡、较多华人聚集的槟城以及紧邻新加坡的新山。

　　物流配套、服务业有机会

　　除了物业增值，伊斯堪达区域吸引温先生的另外一个重要原因是事业发展机会很大。

　　温先生告诉记者，马来西亚政府规划将在伊斯堪达投入约800亿元人民币用于特区的基础建设。2011年6月28日，新加坡淡马锡集团与马来西亚政府签署了约600亿元人民币合作协议，在伊斯堪达进行综合性开发。美国通用电气、德国BMW、韩国三星、丹麦的乐高公司（进行主题公园建设）、英国的Pinewood影视制作公司（制作007系列，《哈利·波特》及《加勒比海盗》等电影），及香港的香格里拉等80余家全球知名企业已先后到此投资。

　　“且不说大的产业机会，就是为这些企业做某些方面的配套服务，也足以带动很多相关产业快速发展。”温先生认为做物流配套等相关服务业进驻开发区肯定有发展空间。

　　吸取深圳开发的经验和教训，马来西亚联邦政府组建了一个投资管理公司——伊斯堪达投资公司，全权负责特区的开发。“投资公司负责与全世界的投资者签署合作协议，并监督投资的运行。”伊斯堪达投资公司的管理人士称，“开发区开门迎客，只要愿意合作，一切都可以谈。”

　　在温先生看来，合作开发也是开发区给合作者一个风险共担的承诺。

　　正是看重这一点，卓达集团早在9月23日就与马来西亚伊斯堪达经济区联邦政府委任的开发方——伊斯堪达投资公司在北京签署合作协议，双方将在伊斯堪达特区的麦迪尼经济区合作开发建设60万平方米高端住宅项目，届时，卓达还将为此项目引入新型材料产业和养老产业。

　　温先生叮嘱记者：“这里有马来西亚最好的发展机会，明年一定要再来看看。”

　　延伸阅读

　　与当年的深圳一样，开发区并没有对外来的投资企业或个人设立太多的门槛，并且在税收、土地使用等方面都有相应的优惠政策。

　　马来西亚政府为了鼓励外籍人士到伊斯堪达开发区投资置业、居住生活，施行了“马来西亚第二家园”政策，该政策规定，在伊斯堪达特区购置房产的外籍人不仅能获得10年签证终身续签，而且还享有100%房产所有权以及多项产业与税务豁免奖励。

　　同样具有吸引力的是马来西亚独有的“双联课程”，它为其他国家学子海外留学另辟了一条便捷通道。目前，伊斯堪达特区已引进多所国际知名院校，包括英国顶尖私立院校“马尔伯勒学院马来西亚分院”、“英国纽卡斯尔大学医学院马来西亚分院/NUMed”、“荷兰海洋工程学院/NMIT”、“新加坡商业发展学院马来西亚分院/MDIS”、“英国南安普敦大学马来西亚分院/USMC”和“新加坡莱佛士大学伊斯堪达分院/RUI”。学生就读以上名校，只需花少量的钱就可以通过“跳板留学”就读于欧美知名大学。

　　由于区位优势，在伊斯堪达居住或经商的人们也可以把孩子直接送往新加坡读书。

　　与一些发展中国家管制资本的做法不同，马来西亚向外国房地产投资者提供了相对自由宽松的政策和制度。外国投资者允许直接持有马来西亚房产产权，可自由购置价值超过马币50万林吉特(折合人民币110万元)的各类房产，且凡持有该房产满五年后出售的，将一律免征房产交易所得税，此外，还能够申请到最高为70%的房贷。

　　在2011年9月于上海举行的马来西亚房地产投资论坛上，马来西亚产业机构首席执行官Kumar表示，马国物业的年租金回报率在5%~6%，土地的年收益大约在4%~6%，两项相加，投资收益率在9%~12%。