孙益功：楼市降价趋势不会转向

　　□文/孙益功  上海同策房产咨询股份有限公司董事长

　　从近期表态来看，这一轮的调控还只是棋局刚到中盘。同策观察各地的价格控制目标完成情况，发现仍有部分城市房价涨幅超过了政府制定的价格控制幅度。

　　不过，在货币发行方面，定量微调已经开始。因为公开市场12月资金释放规模将骤降至800亿元，为11月份的四分之一，创下近七年来公开市场单月资金释放低纪录。而到明年春节前后，公开市场地量释放状况还将延续。因此，11月末央行进行3年来第一次下调存款准备金率，给市场释放了近4000亿流动性。这是一个重大的市场转变信号，预示着紧缩的货币政策暂告一个段落，之后很有可能出现多次存准率下调。同策看到了再一次降价的行业老大们，看到了新开盘项目纷纷低价入市，也看到了降价楼盘成交情况喜人，看到了降价还承诺再降有补偿的，也看到了降完不降了的，也看到了不降的就卖不掉的。虽说市场情况扑朔迷离，降价项目并没有明显增加，但是成交重心向外、向下、向小三大特点却十分明显。

　　向外是指外环外先降价的项目基本达到了快速去化，快速回款的目的。这些开发商降价既有其偶然性，也有其必然性。一些开发商的主动降价更大的可能在于追求资金周转率，而不是单个项目的利润率。同时他们也希望通过项目销售回款获得现金流，抄底近期低迷的土地市场，抢占未来1年半之后的市场先机。

　　向下是指因为降价项目威力巨大，带走了大量原本其他楼盘项目积累的客户资源，再加上一些上市公司需要在年末冲业绩，筹备明年可能出现的房地产融资开闸，一些大幅降价项目周边的刚需楼盘项目也只能大幅低开，带动板块均价和区域价格下跌。

　　向小是指更多通过优先销售项目中的小户型楼栋加速销售回款。之前开发商纷纷以建造大户型为荣为美，而目前冷清的市场中有的开发商另辟蹊径，想出了一些变通的方法，如将大平层公寓分拆成为小面积公寓销售。

　　因此，同策认为虽然市场情况扑朔迷离，同策同质房价指数已经显示价格拐点出现，而供大于求的事实下，明年初市场全面降价的概率很大，新开项目低开将会成为普遍现象，而中高端项目入市的速度将进一步放慢。