地方试探曲线救市

　　文︱《小康·财智》记者 刘彦华

　　11月份，中国楼市延续了10月份的惨淡。中国指数研究院的最新数据显示，本月，其监测的30个城市中，逾六成城市成交面积环比下跌，7个城市跌幅超过30%，其中厦门环比跌幅最大，达59.95%；其次是惠州，跌幅为42.46%。重点城市中，天津、深圳、广州、杭州、南京均环比下跌，其中天津跌幅最大，达40.09%，深圳跌幅亦超过两成。

　　尽管多数城市成交价格波动不明显，但30个城市中有四成城市均价环比下跌，均价环比下跌的城市较10月份有所增加，逾四成城市均价环比上升。重点城市中，4个城市出现下跌，其中上海降幅最大，环比降幅达9.16%；5个城市均价环比上涨，其中重庆涨幅最大，达5.1%。

　　住宅市场持续低迷导致土地市场流拍、底价成交成常态，地方政府自行“救市”一触即发。实际上，一些地方政府已经在通过对土地出让、房源解禁、资格放宽等具体环节进行局部放松，试探政策底线。武汉放宽该市享受契税优惠的普通住房标准，北京放宽普通住宅认定的房价标准，杭州经济开发区出台员工首次购房享受20万元补贴政策，等等，皆是如此。

　　不过，日前，住建部已经知会地方政府楼市限购令到期需延续，在可以预见的未来，楼市调控在中央层面仍看不到放松的可能。

　　北京 “超低价”是王道

　　北京市房地产交易管理网近日公布该市11月网签数据显示，北京全市一手住宅网签总量为6683套，环比上月涨17.73%，住宅成交均价为19615元/平米，环比上月下跌5.52%。这是今年来成交均价第二次跌破2万元，相比2月的峰值已下跌21.29%。

　　数据还显示，11月北京全市二手住宅网签总量为7428套，同比大幅下跌55.8%，成交均价为每平方米22018元人民币，环比续跌0.4%，创15个月新低。

　　而从目前市场情况来看，几乎每一个区域都有一个或几个“超低价”项目处于销售状态，将本区域内的资格购房客群集中，实现了一定量的成交。

　　链家地产首席地产分析师张月认为，在成交量持续走低的情形下，业主“扛价”的心理开始逐渐瓦解。在购房者降价预期持续增强的情形下，未来房价将继续走低。同时，在最低计价税正式调整之后，伴随着成交成本的走高，或将出现业主降价变相承担部分费用的可能。若如此，未来二手房房价将进一步回落。不过，年底之前房价回落幅度亦不会太大，或维持在22000元/平米左右。

　　上海 楼市成交止跌回升

　　11月的上海楼市，暂时摆脱连续5个月的成交阴跌之势。21世纪不动产上海区域市场中心最新统计数据显示，11月，上海新建商品住宅成交4320套，成交面积49.1万平方米，其环比提升分别为13%、7.42%；成交均价为2.11万元/平方米，环比小幅回落1.09%，同比下降了6.29%。

　　业内人士分析，11月上海楼市成交量能弱势反弹，部分开发商对在售楼盘果断降价功不可没。

　　对于12月上海楼市走向，业内判断各异。中房信分析师薛建雄认为，本轮降价之后，沪上多数降价盘都获得热销，可见房价底部已见。随着更多楼盘加入到降价行列，预计12月的成交量仍会在11月基础上有所回升。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海则提到，12月是否会有新盘加入，他持保守看法，“因为全年只剩下1个月，这时跟进降价在客户蓄水上较为困难，对年内的资金回笼也帮助不大，而且目前降价的楼盘大多是品牌开发商，在售的楼盘不止一个，由于前期广告效应已扩大，客户会优先选择这些开发商。”

　　鄂尔多斯 “崩盘”迷局

　　11月底，鄂尔多斯这个颇具争议的城市，再次因一则“楼市崩盘，3折卖房”的传言引起全国广泛关注。如今调控下的楼市“冬天”里，高供应量、高空置率、销售停滞，再加上一触即发的民间借贷危机都在困扰着鄂尔多斯，在外界看来，这座迅速崛起的新城即将面临一场房地产危机。但鄂尔多斯市委宣传部在其官方微博(http://weibo.com)上对此回应“纯属无稽之谈”。

　　现在，虽然有个别楼盘开始降价销售，但一些有资金实力的开发商大多选择撑下去。整体而言，鄂尔多斯楼市销售遇冷，价格坚挺。

　　对此，搜房网鄂尔多斯站负责人王雁伟认为分3种情况：第一种是楼盘没特点的中小开发商，降价也很难促进销量，干脆维持价格等待来年；第二种是实力雄厚的本地企业，如伊泰集团、鄂尔多斯集团等，煤炭产业带来大量资金，楼盘暂时卖不出去不着急；第三种是外来房企，如绿城、星河湾，是对自己的产品有信心，希望通过品质而不是降价打开市场。

　　虽然市场表面价稳，但是实际接盘者已大幅减少。高和投资预计，由于存量严重过剩，假如信贷政策持续吃紧，一年左右，鄂尔多斯市场可能出现大量楼盘烂尾的窘境。但同时也预计，作风较为强势的当地政府不会坐视不理，将会像温州出台一系列救市政策，并鼓励大型能源企业对目前可能出现危机的项目进行并购。