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地方试探曲线救市

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-12-20 21:24 来源: 《小康·财智》

  文︱《小康·财智》记者 刘彦华

  11月份,中国楼市延续了10月份的惨淡。中国指数研究院的最新数据显示,本月,其监测的30个城市中,逾六成城市成交面积环比下跌,7个城市跌幅超过30%,其中厦门环比跌幅最大,达59.95%;其次是惠州,跌幅为42.46%。重点城市中,天津、深圳、广州、杭州、南京均环比下跌,其中天津跌幅最大,达40.09%,深圳跌幅亦超过两成。

  尽管多数城市成交价格波动不明显,但30个城市中有四成城市均价环比下跌,均价环比下跌的城市较10月份有所增加,逾四成城市均价环比上升。重点城市中,4个城市出现下跌,其中上海降幅最大,环比降幅达9.16%;5个城市均价环比上涨,其中重庆涨幅最大,达5.1%。

  住宅市场持续低迷导致土地市场流拍、底价成交成常态,地方政府自行“救市”一触即发。实际上,一些地方政府已经在通过对土地出让、房源解禁、资格放宽等具体环节进行局部放松,试探政策底线。武汉放宽该市享受契税优惠的普通住房标准,北京放宽普通住宅认定的房价标准,杭州经济开发区出台员工首次购房享受20万元补贴政策,等等,皆是如此。

  不过,日前,住建部已经知会地方政府楼市限购令到期需延续,在可以预见的未来,楼市调控在中央层面仍看不到放松的可能。

  北京 “超低价”是王道

  北京市房地产交易管理网近日公布该市11月网签数据显示,北京全市一手住宅网签总量为6683套,环比上月涨17.73%,住宅成交均价为19615元/平米,环比上月下跌5.52%。这是今年来成交均价第二次跌破2万元,相比2月的峰值已下跌21.29%。

  数据还显示,11月北京全市二手住宅网签总量为7428套,同比大幅下跌55.8%,成交均价为每平方米22018元人民币,环比续跌0.4%,创15个月新低。

  而从目前市场情况来看,几乎每一个区域都有一个或几个“超低价”项目处于销售状态,将本区域内的资格购房客群集中,实现了一定量的成交。

  链家地产首席地产分析师张月认为,在成交量持续走低的情形下,业主“扛价”的心理开始逐渐瓦解。在购房者降价预期持续增强的情形下,未来房价将继续走低。同时,在最低计价税正式调整之后,伴随着成交成本的走高,或将出现业主降价变相承担部分费用的可能。若如此,未来二手房房价将进一步回落。不过,年底之前房价回落幅度亦不会太大,或维持在22000元/平米左右。

  上海 楼市成交止跌回升

  11月的上海楼市,暂时摆脱连续5个月的成交阴跌之势。21世纪不动产上海区域市场中心最新统计数据显示,11月,上海新建商品住宅成交4320套,成交面积49.1万平方米,其环比提升分别为13%、7.42%;成交均价为2.11万元/平方米,环比小幅回落1.09%,同比下降了6.29%。

  业内人士分析,11月上海楼市成交量能弱势反弹,部分开发商对在售楼盘果断降价功不可没。

  对于12月上海楼市走向,业内判断各异。中房信分析师薛建雄认为,本轮降价之后,沪上多数降价盘都获得热销,可见房价底部已见。随着更多楼盘加入到降价行列,预计12月的成交量仍会在11月基础上有所回升。

  上海盘谷房地产有限公司总经理宋海则提到,12月是否会有新盘加入,他持保守看法,“因为全年只剩下1个月,这时跟进降价在客户蓄水上较为困难,对年内的资金回笼也帮助不大,而且目前降价的楼盘大多是品牌开发商,在售的楼盘不止一个,由于前期广告效应已扩大,客户会优先选择这些开发商。”

  鄂尔多斯 “崩盘”迷局

  11月底,鄂尔多斯这个颇具争议的城市,再次因一则“楼市崩盘,3折卖房”的传言引起全国广泛关注。如今调控下的楼市“冬天”里,高供应量、高空置率、销售停滞,再加上一触即发的民间借贷危机都在困扰着鄂尔多斯,在外界看来,这座迅速崛起的新城即将面临一场房地产危机。但鄂尔多斯市委宣传部在其官方微博(http://weibo.com)上对此回应“纯属无稽之谈”。

  现在,虽然有个别楼盘开始降价销售,但一些有资金实力的开发商大多选择撑下去。整体而言,鄂尔多斯楼市销售遇冷,价格坚挺。

  对此,搜房网鄂尔多斯站负责人王雁伟认为分3种情况:第一种是楼盘没特点的中小开发商,降价也很难促进销量,干脆维持价格等待来年;第二种是实力雄厚的本地企业,如伊泰集团、鄂尔多斯集团等,煤炭产业带来大量资金,楼盘暂时卖不出去不着急;第三种是外来房企,如绿城、星河湾,是对自己的产品有信心,希望通过品质而不是降价打开市场。

  虽然市场表面价稳,但是实际接盘者已大幅减少。高和投资预计,由于存量严重过剩,假如信贷政策持续吃紧,一年左右,鄂尔多斯市场可能出现大量楼盘烂尾的窘境。但同时也预计,作风较为强势的当地政府不会坐视不理,将会像温州出台一系列救市政策,并鼓励大型能源企业对目前可能出现危机的项目进行并购。

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