楼市下行_适者生存

　　阴雪

　　17、34、49……不断增加的降价城市数量证明，在房地产业宏观调控的持续作用之下，房价下降的脚步已经越来越快。

　　根据国家统计局按月发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市数量，已从9月的17个，增加到10月的34个，并在11月进一步增加到49个。

　　“近期召开的中央经济工作会议提出‘房地产调控不放松’，本身就包含了对2011年房地产政策的肯定。”中国城乡建设研究所所长陈淮如此解读。

　　一二级市场双双下行

　　2011年，全国楼市遭遇了“史上最严厉”的宏观调控政策。

　　在这一年中，全国超过120个城市出台房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。除此之外，央行的3次加息、6次上调存款准备金率，也牢牢拴住了楼市交投双方的资金命门。

　　在此综合作用之下，楼市下行的趋势已经势不可挡。

　　中原集团研究中心发布的报告显示，从2011年3月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮。

　　“从今年第四季度开始，市场出现下行。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，下行的具体表现为：已限购城市的价、量均出现了调整。

　　在限购最为严厉的北京市场，数据已经出现了全面的下降。

　　据亚豪机构统计，截至12月15日，2011年北京市累计成交商品住宅84775套，成交面积900.5万平方米，同比2010年成交套数锐减23.7%，成交面积减少26.9%，是继2008年后年度成交量再次跌破10万套关口，同时还创下了2006年有网签记录以来的最低点，比2008年还少了1万余套。而大规模降价开始在11月份出现，当月北京商品住宅成交均价19620元/平方米，为2011年调控以来最低。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，历经一年的限贷限购之后，全国范围来看，房价环比持平和下降的城市已经占到九成左右，房价已经进入下降通道，房价的拐点也已经确立。

　　成交量和房价的下跌，影响了开发商销售回款的数量和速度，加之货币政策紧缩使得开发商的资金状况更为窘迫，一系列的连锁反应直接传导至上游的土地市场。

　　北京中原市场研究部统计数据显示，2011年截至12月21日，北京土地出让金合计为1016.1亿元。12月下旬还将有3块住宅类地块应价入市，预计全年总土地出让金在1060亿左右，环比2010年全年的1640亿减少接近600亿，下调幅度达到35%。

　　住宅地块的下降更为明显。据北京中原统计，截至12月21日，北京全年住宅类土地出让达到了54块，总建设用地面积为431.62万平方米，而规划建筑面积为847.24万平方米，土地出让金为434.1亿。加上12月下旬即将出让的3幅住宅地块，北京土地市场年内合计成交住宅地块的规划建筑面积为900万平方米，同比2010年的1449.56万平方米下调幅度达到了38%；住宅类土地出让金则在460亿，同比2010年的1061.17亿下调幅度达56.9%。

　　12月19日，广州市财政局公布的数据也显示，截至11月底，广州市本级土地出让金收入205.69亿元，完成调整后计划数399亿元的51.55%。广州市财政局局长袁锦霞对外表示，广州土地出让金收入计划再度大幅调低，最新预计全年收入290亿元，这个数字仅为年初预算502.5亿元的57.7%，与去年455亿相比，下降了36%。

　　根据中原集团研究中心的统计，1~11月国内60个大中城市居住用地成交量同比下降29%。仅16个城市宅地成交同比上升，多数城市成交量同比萎缩严重。

　　房企表现分化

　　受市场大势影响，开发商的发展速度亦呈现放缓趋势。

　　据上海易居房地产研究院监测，2011年11月，15个大型上市开发企业商品房共成交370.7万平方米，环比10月份大幅下降了37.7%，比去年同期大幅下降33.5%，11月份一线上市开发企业的成交量整体下滑，创下年内成交量的次低点。

　　中原集团监测的十家标杆房企数据显示，位于第一军团的十家企业的销售表现开始出现分化。其中，恒大、华润、万科、雅居乐、中海的销量同比增长率高于全国水平；保利、招商、金地销量同比增长率低于全国水平，与去年基本持平；富力、绿城销量同比增长率为负，明显下降，成长性较差。

　　而销量的下降直接带动房企降价。易居的月度企业研究报告显示，进入2011年以来，15个大型上市开发企业销售均价明显下降，由1月份的11900元/平方米下降到11月份的10000元/平方米，降幅高达16%。从销售均价上看，11月份，15家上市开发企业中有8家企业销售均价同比涨幅为负，超过半数。其中，雅居乐、建业地产、恒盛地产等企业跌幅均在30%以上。

　　“由于各家房企在城市布局、产品定位、营销策略等方面存在差异，标杆房企成长速度出现分化。”中原集团研究董事程澐表示，一部分开发商依然保持高速的增长势头，但另一部分开发商却停滞不前甚至有所退步。

　　“恒大、万科、中海是年内进行价格调整最早的开发商。”根据中原地产的监测，在2011年2月份，各地限购政策频出，国内房地产市场进入深度调整周期之后的一至两个月内，这三家房企便在政策密集出台后即快速地进行了价格调整，抢占市场先机。同时，他们还在此后进行了周期较长、城市项目较多、优惠幅度不断提高的价格调整。

　　“我们看到，凡是今年任务完成率比较高的企业，如中海、万科、恒大等，都是提前预判市场，主动调整了战略。”龙湖集团执行董事秦力洪表示，这一轮开发商的战略调整与2008年不同的是，不是受销售任务或者资金链的压迫，而是基于对未来市场中期的判断，提前让自己立于比较从容的境地。

　　甚至有敏锐的开发商已经嗅到了调控长期化的味道。

　　远洋地产总裁李明就表示：“目前我们一方面在控制有息负债规模，贷款结构仍然维持较高比重的中长期贷款，以确保集团稳健发展；一方面继续发挥上市公司的优势保持融资渠道多元化；最主要的一方面将是通过加强内部经营管理，加快项目开发节奏，加大推盘力度，加快周转，提高总资产周转率，同时，提升资金使用效率和管理水平，以积极适应长期调控。”

　　也有一部分开发商看到了市场大环境整体恶化之后，无奈地选择了降价促销。

　　“这类被动调整型开发商包括富力、保利、华润、金地、绿城、招商和雅居乐。”中原地产研究报告显示，迫于销售、库存以及资金的三重压力，上述前期未进行大规模价格调整的标杆房企，目前也陆续在一些典型城市推出降价促销项目。

　　“市场风云变幻，唯有适者生存。”程澐建议，对于市场主要参与者的房地产开发商来说，应积极调整公司战略和策略，使公司的城市布局、产品定位和营销策略更加适应国内房地产市场特点，将主动权掌握在自己手中。