押注2013 和黄内地抄底

　　张明

　　虽然和黄地产（以下简称和黄）的官方声明否认了将在成都投资400亿元拿地，但数据显示，在内地开发商保守拿地时，和黄拿地再度衔枚疾进。据不完全统计，仅仅在11月中旬至今，和黄在中国内地投入的拿地资金就超过30亿元。实际上，这已经是和黄在内地的第三轮扩张了。在大多数内地房产商面临楼市调控，是进是退犹豫不决之际，和黄却再度上演反周期手法。

　　和黄抄底

　　12月11日，和黄在成都提前举行了2011年圣诞派对，并将其成都公司两个项目以激光方式炫酷亮相。此后不久，李嘉诚欲动用400亿元资金在成都天府新区大幅拿地的消息在成都地产圈流传开来。

　　尽管和黄发言人否认有这么大规模的拿地之举。但《中国经营报》记者通过相关渠道获悉，和黄此间曾与成都当地政府就天府新区的建设和土地情况进行过沟通和调研，欲拿地之说并非空穴来风。

　　“和黄依然长期看好中国楼市，近期关于和黄抄底拿地的消息很多，但只有公告了才是确凿的。”和黄地产公关部人士告诉记者。

　　实际上，这已经是和黄在内地的第三轮扩张了：第一轮是在1992年，中国房地产市场刚刚兴起的时候，和黄选择了试探性进入；第二轮是2004年，中国土地市场正式推出拍卖制，很多开发商还不太适应拍卖制度时和黄就在成都、上海、广东等地密集拿地，拿地资金超过300亿元，此举使和黄在内地地产业务占据其总规模达到97%。

　　查阅和黄2011年内地拿地公告不难看出，与2004年前后布局内地北京、上海、广州、成都等中心城市不同的是，此轮和黄拿地主要集中在二线城市的新区。

　　2011年6月3日，和黄斥资60亿元拿下天津城北小刘庄片区项目；6月23日，和黄投入4.64亿元拿下长春南部新城一幅商住用地，5天后，和黄联手长江实业（李嘉诚旗下另一公司）在南京以31.8亿元签下“地王”合同；进入11月后，和黄更加紧在内地二三线城市“吸地”之旅，继11月份以8亿元拿下佛山南庄一幅土地后；12月初，和黄又在大连以19亿元投得大连西岗一幅商住用地。

　　“6月和12月都是大多内地开发商面对市场异常迷茫的时候，和黄重金拿地反而鲜遇对手。”在格蓝地产顾问总经理赵学明看来，和黄这几次拿地要么只有和黄一家公司参与，要么就是底价拿地。

　　一位同样在近期参与了成都拿地行动的香港开发商告诉记者，包括和黄在内的港资地产商此轮行动也体现了他们对宏观调控政策的理解，他们押注的是2013年内地房产市场行业向好的前景，并沿袭了和黄一贯以来投资价值洼地、押宝未来的策略。

　　急拿地 缓卖房

　　看上去急于抄底的和黄，是如何押注明天的呢？

　　“和黄几乎所有的项目都是通过花样繁多的囤地、捂盘手法拉长开发周期，获得土地增值和房价上涨的双重受益，可以说和黄做的不是单纯的房地产开发而是复合式的土地生意。”在同恒地产顾问公司总经理文化勇看来，和黄拿到土地后经过这一系列运作，一个项目的开发周期往往拖到6至10年甚至更长，而此间中国内地的房地产市场经历两轮调整周期，和黄由此实现了“波谷建仓、波峰出仓”。

　　以和黄成都项目南城都汇为例，这幅占地1036亩的“地王”项目，和黄于2004年10月仅以每亩206万，总成交价21.35亿元获得。但到2008年，该地块周边地价就达至每亩1200万元，短短3年和黄1036亩的地块估价已升值超过百亿元。而等到2009年初南城都汇首期项目销售之前，仅仅依靠土地升值和黄就赚得盆满钵满。

　　2005年底至2006年底，和黄将成都城南地块1036亩中约886亩土地，从建行和农行等在成都的分支机构取得总额达26.21亿元的抵押贷款，不仅收回前期土地款还筹得了项目启动资金。

　　而这个建筑面积达250万平方米的超级大盘，目前仅开发至第四期，当前销售均价每平方米9000元，成都业界估算和黄靠此项目销售收入将超过180亿元。

　　同样的手法还有和黄重庆南滨路地块，作为该项目的当地合作方，重庆洋世达地产公司曾于2005年3月和6月，分批将该项目抵押给农业银行重庆南岸支行和建设银行南坪支行等银行，“筹资”在10亿元以上。

　　“和黄一般通过区域内资金互相腾挪，通过抵押土地，和黄不仅筹到其他项目的前期购地款，还有部分流动资金可作后期开发之用。”与和黄有过多次合作的地产界人士告诉记者。

　　有了土地升值作为进一步扩张的筹码，和黄开始在中国内地市场长袖善舞。通过2004年的扩张，到2005年6月，和黄拥有土地储备超过600万平方米，而截至2011年6月底，和黄所占土地储备超过980万平方米，其中97%在内地。

　　虽然土地市场升值惊人，毕竟和黄不能直接靠卖地获利，除了用前期土地作为资本运作，和黄最终的收益还得靠卖房子。6～10年甚至更长的开发周期，让和黄项目的售价也非拿地时可比。以和黄在上海的一个高端项目为例，该项目2002年获得土地，折合楼面价2497元/平方米，2007年首次开盘售价为36000元/平方米，2009年最后一次开盘报价为70000元/平方米。

　　“快有快的收获，慢有慢的价值。如果说快速开发快速销售让万科跨入了千亿房产开发商，那么和黄则是华人地产界的另一个奇迹。”世邦魏理仕研究部经理金灵表示。

　　长线必杀技

　　和黄的囤地、捂盘又是如何躲过政府监管的呢？

　　“和黄从拿地到开盘，再到售楼，每一步都体现着资本的力量，由于和黄给当地带来可期的辐射效应，地方政府一般会在开发期限上给予和黄一定宽限。”据成都一位开发商负责人透露，和黄南城都汇项目开发周期约定为10年，预计分10期开发完成。但他分析，从目前的进度看，即使每年开发一期，和黄成都地王的1000余亩土地也要到2018年才能完成开发。

　　而在广州西城都荟项目，和黄于上世纪90年代拿下土地，近15年后的2011年，这一商业项目仍未开业，“和黄先是以地铁交通、基础配套不完善迟迟不动工，后又以工程有问题拖延，这两年又以招商出变故拖延。”一位广东地产界人士透露，和黄的这一系列举措直接的收益便是通过住宅先行销售获得的高收益，待商圈成熟后再运营商业，就可直接获得持续的收益。

　　那么和黄的慢没有任何政策风险吗？一度和黄重庆南滨路项目因一再延迟开盘，被当地主管部门处以8000万元罚款的传言将和黄的“慢动作”推向了风口浪尖。但对于地方政府来说和黄仍然具备强大吸引力。

　　“除了李嘉诚自身的影响力之外，和黄本身的产品模式也让他有长线运作的资本。”在赵学明看来，在产品开发上，和黄打造的是复合共生产业链，一次拿地动辄上千亩，给予地方政府信心的不仅仅是和黄在香港商住物业的规划能力，作为一家综合性集团，和黄本身还拥有屈臣氏集团等零售企业，经营超过6000家零售商店、个人护理商店、超级市场与电器卖场，还有Great美食购物广场、TASTE新一代美食购物广场等餐饮企业。

　　“相对于内地房产商来说，和黄带来的不仅是城市新区的配套、形象还有后期源源不断的商业和税收，当然这也需要忍受和黄大象式的‘慢动作’。”赵学明认为，时值房地产市场深度调整，土地市场遭遇寒冬，地方土地财政吃紧关头，和黄此时对土地市场的兴趣是地方政府希望看到的。