房地产调控“见效” 迎来去政策化难题

　　《投资者报》记者 潘颖

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　　2011-12-26

　　房价只涨不跌的“神话”，终于在2011年有了终结的迹象。

　　多年来，高昂的房价已成为社会的心病。然而，热切期待房价下降的，不仅是买不起房的城市白领，国务院总理温家宝更是不断强调，要使房价“回归到合理水平”。终于，在前所未有的严厉调控下，房价开始松动。任志强、王石、冯仑等为代表的房地产第一代“大佬”也相继隐退江湖。

　　房地产十年涨价路，就此终结了吗？粗暴的调控政策能持续多久？一旦行政手段撤回、政策再放松，房价会不会又出现暴涨？种种问题依然悬而未决。

　　“国八条”的威力

　　早在今年之前，除了金融危机时的短暂救市，“房地产调控”戏码已接连唱了数载，但总是“只闻楼梯响，不见人下来”。这种局面不但逐步激发起“房价越调越涨”的预期，甚至在中央政府亮出粗暴的“限购令”武器时，不少一线城市购房者非但没有放缓买房的脚步，反而加速追赶不限购的“末班车”，以致几个可能被限购的一线城市高端住宅成交量一度疯狂增长。

　　市场的异常反应挑起了决策者的敏感神经，最终引来政策的连续加码。在新华社年初两度发文质疑高房价后，1月26日，俗称“国八条”的楼市调控政策出台，明确提出限购条件，并指定了必须限购的城市，从而将2010年“国十条”和“9?29新政”的限购要求变得更为具体和严格。

　　自此之后，“限购”、“限价”、“限贷”等抑制房价的政策全面升级。限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二、三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个。亦有二、三线城市在“限购”之外同时“限价”，此举虽招来与“限购令”甫一问世时引来众多关于“合法性”质疑相类似的拷问，但“乱世用重典”，法律和市场经济的原则在“降房价”的迫切目标下一再被突破。

　　宏观紧缩的货币政策本就惜贷如金，此时对房地产行业更是毫不留情。从2010年1月的“国十一条”到2011年1月的“国八条”，首套房贷款首付比例全面调到30%及以上；二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；三套及以上住房暂停发放贷款。

　　不仅如此，“国八条”出台的次日，上海、重庆宣布开始房产税试点。年终临近，在权威政府智囊的言论引导下，房产税向全国铺开的预期日渐升温。

　　“假摔”还是“真倒”

　　一系列紧锣密鼓的政策压力终于令市场风向发生了微妙转变，观望气氛浓厚，成交量日渐萎缩。此时，以“绿城”为代表的房地产开发商正经历资金链的考验，针对房地产行业的银行信贷、房地产信托和海外融资等闸门相继关闭，此前涨势凶猛的房价开始渐趋疲软。

　　国家统计局12月18日发布的数据显示，11月，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了15个;而环比价格上涨的城市，涨幅均未超过0.2%。与2010年同月相比，价格下降的城市有4个，比10月份增加了两个，涨幅回落的城市有61个，比10月份增加了两个。

　　上述数据虽然划出了房价由年中松动逐渐到年末回落的轨迹，但房价之所以回落是强大得近乎粗暴的政策使然。

　　不少四处看房的购房者和媒体的实地调查也显示，房价并未全面回落，仍有不少开发商坚持屹立在高高的山岗上，而使出各种解数打折降价的开发商，虽不乏真降价以回笼资金的，但也不乏以打折促销为噱头试探市场底线的。对此，有媒体引述某房产中介的话说，目前充斥媒体的有关房价下跌的报道其实仅仅是“为了满足公众的阅读需求”。

　　中国指数研究院的统计显示，2011年1~11月，一、二、三线代表城市月均成交金额分别为100亿元、46亿元和27亿元，均高于2008年。与2010年相比，一线城市下降11%，二线代表城市基本持平，三线代表城市涨幅较为明显，同比增长12%。这不仅说明在政策高压下，成交量虽持续低迷，但多数城市成交额并未明显下降，且同时佐证了价量低迷的区域皆是受“限购令”政策影响的一、二线城市。

　　房地产市场是“假摔”还是“真倒”？延续近十年的地产牛市和浓重的投机氛围难道真能就此止步？这都让人不免心存疑问。

　　去政策化难题

　　房地产调控是个兼具长期性和技术性的艰苦战斗，迄今仍只是疑似见效，官方和政府智囊机构也很清楚“限购令”对抑制房价的必要性，否则到了年终岁末，在放宽“限购”的声音和相关利益群体的反复游说下，人们可能难再听到官方强调限购令延期和政策力度绝不放松的呐喊了。

　　但无论是“限购”还是“限价”，这一非“善政”的行政管制暴露的是政策的无能和粗暴，注定不能持久。同时，政府高调推行的3600万套保障房“大跃进”能否完成同样存疑。尽管今年开工1000万套的任务已在政令高压下于10月提前完成，但资金来源、分配机制等必要安排的缺失并不能许诺穷人得以安居的未来。

　　市场永远是对的，不对的只有酝酿市场环境的制度基础。中国房地产学会副会长陈国强12月19日在公开演讲中表示，2005年，房地产增加值对上海经济的贡献度曾经达到15%，今年前三季度，这个数字已经下滑为8%，北京也有相似的情况。这说明上海和北京都在积极利用调控机会降低房地产对地方经济和财政的绑架程度。

　　财政部财科所所长贾康近日公开表示，将在全国范围内推进房产税以逐步取代“限购”，从另一个意义上说，这也是完善房地产税制和培育地方稳定税源的制度性举措。

　　但地方财源和宏观经济长期依赖房地产“支柱”的事实或多或少令地产积弊难除。即便购房者对价格走势的预期发生逆转，开发商在资金链绷断的压力下降价求生，但如若明年或未来某个时候，出口恶化、内需萎靡、经济下滑风险进一步放大，加之地方政府困于土地出让金的断流而不断向上施压，届时中央政府能否扛住，坚定地保持“绝不放松”的调控决心，仍旧难料。