超大面积 超低容积率 超多户型

　　浙江余杭：一处被别墅环绕的城市样本？

　　本报记者 单一良 姚炎中报道

　　日前，《中国产经新闻》记者在浙江杭州市余杭区采访时发现，其别墅项目规模空前火暴。据业内人士透露，整个余杭区，别墅类项目规模不少于10000亩。

　　为此，记者沿着杭州市文一西路出城向西而行，绿城·桃花源、新湖·香格里拉、万科良渚文化村、西溪山庄、大华西溪风情、青枫墅园、新湖果岭……公路两边硕大的别墅立柱路牌广告鳞次栉比。

　　 “这些别墅楼盘都处于余杭区管辖内。”一位知情人士告诉记者，仅环杭州城区这样的楼盘最起码有十几个。

　　超大面积别墅：占地七八亩一幢

　　沿着杭临（杭州到临安）线，在凤凰山脚下一处非常不显眼的路口，曲径通幽，一条窄窄的小路在山脚下往山里延伸。路口，树藤遮盖之处，如果不仔细辨认，“桃花源”三个字很难注意到。这里就是由杭州绿城房产集团公司开发的绿城·桃花源，被誉为史上“最牛”的别墅园。

　　“没有业主的同意，这里不允许参观。”刚要进去，记者就被门口的保安拦住了。随后，记者就以看房人的名义希望能进行参观，依然遭到了保安的拒绝。

　　不过，这位保安却表示，该处住宅已经全部销售完毕，如果记者想要看房，只能前去南区，那边正在建设。

　　汽车在南区穿行，绿树环抱着一幢幢的独立别墅。在一处样板房记者看到，除了精致的装修外，绿色的草坪、提供给孩子游乐场所外，还修建了泳池。

　　“这处不算大的，占地只有1000平方米。”一位售楼员告诉记者说，他们那里七八亩一幢的别墅都有。

　　记者在一份售楼册上看到：在别墅的产品中，建筑面积500平方米或者占地3亩以上，就可称得上是“豪华别墅”。桃花源的西式大宅突破以往的尺度，每幢独院别墅占地约7—8亩，地上建筑面积约1300—1900平方米，地下建筑面积约400—700平方米，堪称真正的“深宅大院”，售价每幢4000万元左右，为桃花源高端住宅产品的顶级之作。

　　据悉，整个桃花源占地2700余亩，已经建成和还在建设的桃花源西区和南区别墅分别占地590亩和1400余亩。其中西区共规划建造136栋独立别墅，南区建设别墅570余幢。桃花源南区别墅共分为山地别墅、园景别墅、水岸别墅、庭院别墅、小院别墅等五大类。

　　“这样大面积的别墅在中国也实属罕见，真正属于顶级别墅了。”北京规划设计院刘姓工程师告诉记者说，他做规划设计20多年，还没遇到建设面积如此之大的别墅小区。

　　“这是余杭区真正意义上的第一个别墅项目。”余杭区国土资源局一位负责人也解释称。

　　超低容积率：0.21

　　如果说桃花源的占地面积大、价格昂贵，那么新湖香格里拉的容积率必将榜上有名。

　　沿杭州市的中河高架，走莫干山路、文一西路及规划中的古墩路延伸至东西大道直达小区入口，“传世名庄·大宅风范”纯山地独幢别墅的广告牌就映入眼帘。记者穿过一片荒凉的丘陵地带，远远就能看到静静的蓝月湖倒影着的豪华别墅以及火热的建设场景。这就是杭州新湖房产开发的“新湖·香格里拉”。

　　据悉，香格里拉占地1000余亩，容积率却只有0.21。

　　“这样的容积率当然只能建别墅了。”上述北京规划设计院的刘姓工程师告诉记者，从这个容积率来看，规划的时候就已经定位在别墅了，如此低的容积率已经属于超低了。

　　为此，余杭区国土局还给记者提供了一份《情况说明》，其中介绍说，新湖香格里拉位于余杭区的瓶窑镇鸽宝山，原为杭州种猪实验场，属国有土地，面积为955.27亩，另有零星集体土地122亩，总共1077亩。2002年由杭州新湖美丽洲置业有限公司以36350万元竞得。合同交地时间为2003年6月30日，动工时间为2005年6月30日之前。

　　上述《情况说明》还指出，2002年10月，经余杭区发展计划局批复，该地块商品房开发项目规划建筑总面积约56万平方米，主要建设内容包括生态住宅、幼儿园和公共配套设施等。规划分三期实施，一期开发建筑面积15万平方米，二期开发建筑面积18万平方米，三期开发建筑总面积23万平方米。

　　记者还了解到，除了新湖香格里拉外，同属余杭区，由杭州西溪山庄房地产开发有限公司开发的西溪山庄，容积率0.56；由浙江大华房地产开发有限公司开发的大华西溪风情容积率0.74。

　　超多的房屋类型：联排双拼式

　　万科良渚文化村，这个以良渚文化和开发商万科房产共同命名的村落，除了建设有良渚文化博物馆之外，别墅已经成为其中最为重要的一部分。

　　据悉，良渚文化村由万科房产开发建设，总占地5000余亩，万科良渚文化村分为7大主题村落开发，有白鹭郡北、竹径茶语、白鹭郡东、白鹭郡南、阳光天际，白鹭郡西以及规划中的绿野花语和金色水岸。

　　就在此次采访中，记者发现，万科良渚文化村与其他一些地方纯别墅有所不同，房屋类型多样，有公寓、复式公寓、联排别墅、独栋别墅等类型。

　　其实，这并不是万科良渚文化村的独例。同属余杭区的占地930亩的新明半岛、占地530亩的新湖果岭、占地500余亩的青枫墅园、占地100余亩的泊林漫步以及金岸提香都属于这种情况。

　　“无非是钻政策空子。”中国社会科学院一位姓何的教授告诉记者，尽管国家没有出台容积率的标准，但对于普通房产项目各地一般都以不得低于1.0为标准进行限制，目的就是防止低密度房产项目，节约集约用地。

　　何教授说，关于别墅的定义一直以来是个颇有争议的问题。曾也有国土部官员解释认为，别墅是指“独门独户独院的那种，占地面积相当大，容积率非常低”，也有的定位为是指独门独院、两至三层楼的形式。而基于此，许多开发商认为，他们开发的联排、双拼别墅等并不属于别墅，只是高档住宅。

　　“正是相关部门对别墅的定义左右不定，含糊不清，让许多开发商有了更多的想象空间。”何教授指出，正因为这样，这些开发商在拿地、销售等方面玩文字、擦边球游戏，一些开发商以“低密度住宅”的名义立项取得开发许可并不少见，甚至不乏一些开发商以普通住宅立项建别墅，成为开发商拿地的常用手法。

　　“改变规划和容积率已经成为建设领域腐败的重灾区。”何教授指出正是因为改变规划有利可图，一些开发商往往在拿地的时候不计成本，拿到之后，再想办法改变规划，获取暴利。

　　2003年2月18日，国土资源部发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，其中，第4条规定停止别墅类用地供应；2004年10月，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》要求，继续停止高档别墅类房地产用地的审批；2006年5月30日，《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》要求，坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地的供应；2008年3月28日，国土资源部高级官员强调，今年要从严控制新增建设用地，严格审查新开工项目建设用地，坚决停止供应别墅类房地产开发项目用地。

　　虽是如此，但据统计数据显示，一些大城市每年仍有很多别墅项目不断推出。为何地方会出现与国家政策、法规预期相反的效果呢？

　　“利益驱使。”业内专业人士毫不讳言地说。由于政府停批别墅用地政策的出台，土地的稀缺性使别墅项目更显尊贵，而有钱一族又越来越多，使得别墅市场广阔，故而造就别墅销售一路高歌猛进，价格节节攀升，动辄几百万，多者上千万。

　　该业内人士还对记者分析称，政策对于一些开发商来说就像一把双刃剑，一面是拿地越来越难，另一面，正因为如此，别墅也就越来越稀缺。因此，一些开发商认为，土地调控政策越严厉，既是难跨越的门槛，也是赚钱的绝好机遇。一些原来不看好的、甚至一度搁置的别墅项目，被开发商们重新打理一番，以崭新的面孔出现在购房者面前，直至打出了“最后的别墅”、“绝版珍藏”等宣传口号吸引购房者。

　　记者就余杭区别墅类项目的容积率等问题拟采访余杭区建设规划局，但该局称，正在对此类现象进行调查，从而拒绝了记者的采访。

　　对此，本报将继续给予关注。