楼市供求严峻 2012开发商集体伏冬

　　王营

　　经历了2009、2010两年供地高峰期过后，2011年各地出现了项目开工潮，且2012年不得不入市。这对已然失衡的供求关系雪上加霜。

　　“预计2012年上半年北京商品住宅成交量不会超过5万套，但上半年仅纯新盘的供应量就达到了4万套，如果再加上老项目后期推出的新房源，2012年去化速度远远无法追赶大规模新增供应，供过于求的市场状况将深度恶化，楼市库存很可能达到15万套，超过2008年的库存高峰，房价恐将面临深幅下行调整。”亚豪机构市场总监郭毅悲观表示。这种现象将不止出现在北京。

　　调控的预期被强化，降价效应在减弱。

　　以北京受调控影响最明显的通州为例。该区域在2011年8-11月最高签约曾接近500套，12月份截至发稿，通州商品房住宅签约套数仅为252套，比11月份同期的410套下调了28%。成交均价为15860元每平米，暂时停跌。

　　“通州降价后，意向客户大部分已入市。市场剩余的需求大部分为刚性需求，这部分购房者更容易观望，对房价下探的空间期待更多。”北京中原三级市场研究总监张大伟称，“大部分购房者期待房价下调20%以上，这也使得开发商房价不松动超过20%，很难换来成交量。”

　　北京某别墅开发商近期对北京市场调研后感慨，当前的楼市仅是深秋，2012年才是寒冬。当前的降价幅度并没有持续换来效果。

　　投资者正在远离楼市。根据央行近期发布的数据，第四季度偏好房地产投资的居民占比16.5%，较上季大幅下降7.1个百分点，同时四季度也是房地产首次成为居民投资的非主要方式。“直到3季度，房地产仍是居民投资的首选方式，但四季度居民投资渠道的扭转，表明投资性需求的主动撤退，投资者心态偏于悲观。随着宏观调控的持续，房地产的投资形势已经从量变到质变。”链家地产分析师张月分析称。

　　影响当前居民投资意愿，一个是2012年调控从严的政策预期，另一个则是房价下行趋势的加剧。国家统计局公布的70大中城市房价环比数据显示连续两月环比下跌，11月和12月分别为99.86和99.81。

　　“我们不要抱有任何哪怕一点点松动的希望，直至今天也没有看到任何好转的迹象。” 链家控股董事长左晖在“第六届品牌经纪金桥奖颁奖盛典”上警戒同行。

　　21世纪不动产中国区副董事长兼总裁卢航认为，2012年的市场仍然不容乐观。“前几年我们花了很多时间去琢磨市场，但采取的往往是一个错误的角度。比如供求关系其实是由政策决定，而政策是基于宏观上的判断。”2012年国际国内宏观形势仍将呈下行趋势，中央政府对楼市的调控决心虽大，但各地政府对房地产的依赖仍会令其存有暗中放松的冲动。

　　“四季度一波降价之后，购房人再次转集体观望，这使得2012年上半年楼市成交量难以转暖，开发企业资金拮据程度难言改善，但2012年上半年大量项目却不得不开盘。”郭毅认为，即使调控力度有所缓和，2012年楼市也必须直面供过于求的严峻课题。

　　据北京市统计局数据，2011年1-11月，全市商品住宅新开工面积为2445.2万平方米，比上年同期增长45.5%。众多项目进入开盘倒计时。另一方面，2011年楼市成交清淡，一些蓄客不够理想的新项目一再推迟上市，但2012年拖无可拖，开发商的资金压力已至高位，不得不冒着市场风险强行开盘。

　　亚豪机构统计数据显示，2012上半年，北京市共有51个纯新盘计划入市，而2010年、2011年上半年的实际入市的纯新盘分别仅有36个、30个，环比增幅超过70%。粗略统计，这51个项目预计提供至少4万套的商品住宅。

　　正略钧策管理咨询副总裁、合伙人薛迥文认为，楼市供求不平衡另外一层原因还在于，楼市购买信心严重不足，小幅降价难以激起购买欲望。2012年楼市仍将表现为价量齐跌，一批开发商不得不继续冬眠。

　　根据央行调查数据，未来3个月内有购房意愿的居民占13.9%，比上季小幅下降0.3个百分点，接近监测以来的最低点(13.2%，2008年第3季度)。

　　路劲地产北京营销总监温立伟称，目前开发商几乎都在缩减新开工面积，以减少占压的资金成本。他预计，至少要“冬眠”一个季度，购房者的购买信心才可能恢复。中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天认为，“2012年开发商可能面临三种情况：第一，规模化企业竞争更加白热化；第二，中型企业则会相对稳健的降低杠杆和库存去求发展；第三，小型的走专业化路径或者是转型。”