叶檀：房地产调控再难也应坚持到底

　　每经评论员 叶檀

　　地产调控必然拖累经济增长，但再困难，房地产调控也应该坚持到底。目前的这一轮调控关系到中国经济发展的大局，关系到地方财政改革，只能成功不能失败。

　　中国的房地产泡沫需要抑制。从房价收入比、租售比以及房地产总市值占GDP的比例来看，中国的房地产泡沫不可持续，如果不主动调控，必然成为引爆未来中国实体经济与金融的炸弹。

　　为了追求经济增速，此前的房地产调控屡屡折戟沉沙。2010年之前，中国的房地产市场大约两三年就经历一轮调控，但从来没有调控到底的先例。由此造成的结果是，房地产调控短期化，市场预期混乱，中国宏观经济周期随之变化，市场投机心态越来越重。

　　调控必须稳妥、渐进。

　　总结此前的调控经验，只要全球经济与中国经济出现大动荡，调控就难以推进：2008年下半年房地产调控之所以放松，是次贷危机导致全球经济崩溃倒逼所致；2003年出现SARS，担心通缩，政府通过房地产与汽车消费拉动消费；随着欧美债务危机，全球实体经济日益疲软，类似于IMF总裁拉加德等全球金融人士，纷纷暗示中国应该放松调控。此时，中国国内经济的稳定，才能为房地产调控腾出空间。最近宏观经济数据显示，出口下行，消费没有质的飞跃，如果只靠投资拉动，恐怕行之不远。中国的房地产调控的宏观经济根基尚不稳定。

　　调控要防止出现金融动荡。房地产是投资品种，与金融有密切联系。房地产抵押品出现40%的下跌，此时必然会导致房地产抵押品大幅下挫，在极端情况下甚至价格跌到零，资不抵债，从而引爆债务危机。到那时，信用市场必然冻结。东南亚金融危机与美国次贷危机，已经向我们两次预演了房地产泡沫崩溃后的信用冻结惨状。

　　2008年房价下跌，媒体披露深圳出现过停止缴纳按揭贷款的小高峰，最后靠货币宽松和房价上行才得以解决。因此，房价在逐渐下行中去除价格泡沫，是调控成功的基础。急功近利地希望毕其功于一役，当房价同比大幅下跌，造成资产负债表退化，最终将危及此轮房地产调控的效果。

　　调控必须兼顾各方利益。目前地方政府的财政主要靠土地收入，土地收入下降对于地方基建、投资甚至对于地方的一些社会保障的资金来源，会产生非常剧烈的负面影响。

　　一些地区的地方财力正在经受考验。今年第四季度以来，全国土地收入流拍严重，12月6日，中原地产的统计数据显示，前11个月，全国130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿元，与去年同期相比减少了5200亿元，减少了30%。如果计算全国所有城市，则今年土地财政将可能减少上万亿元。

　　为了弥补土地财政损失，预计明后年房产税在发达地区试点范围将有所扩张。2011年12月底眼看快到，住建部希望重点城市继续执行限购令，各地面临财政困难，如果取消限购令，则房价有极大的可能出现报复性反弹——双方处于僵持阶段，如果不从房产税等体制上突破，保持长期有效的房地产调控政策，将非常困难。

　　房产税水到渠成。从1998年之后，通过培育房地产与汽车市场拉动内需告一段落，目前要靠调整房地产与汽车消费税收，来重新建立财政根基，从生产税向消费税、财产税过渡。而房产税是未来可以想象的大税基。

　　房地产调控取得成功，还需要严格的货币纪律。房地产市场忠实地体现了房价泡沫是货币泡沫延伸的理论。在房地产调控期间，恰好是中国广义货币大发特发的时间。根据央行的数据，截至2003年末，广义货币M2余额22.1万亿元，截至2010年末，M2的余额为72.6万亿元，短短7年的时间，广义货币发行增加了50.5万亿元。

　　按当前的汇率计算，目前中国的广义货币存量已超过12万亿美元，广义货币存量占GDP的比重更是达到了1.8倍。无论从货币存量的绝对数还是货币存量占GDP的比重来看，均已是世界上最高的国家。货币泡沫不除，房地产泡沫难以根除，即便通过严厉的打压政策抑制住泡沫，一旦调控放松房价就会出现报复性反弹。

　　只要有稳定的实体经济、均衡的利益分配格局、加上严格的货币纪律，房地产调控必然成功。