一房多卖，违规预售，土地财政渴望透支政府信用

　　河南卢氏“开发商”跑路调查

　　刘永

　　日前，河南三门峡卢氏县东城小区的129名购房者，发现自己花钱购买的房子，同时卖给了别人，最多的一套房子被卖了8次。购房款被一位名叫刘小娟的“开发商”卷走。

　　2011年11月29日，卢氏县委县政府召开通气会，称涉案金额达2012万元，加上借款和高息借贷涉案金额为4000多万元。

　　《中国经营报》记者调查了解到，东城小区原本是卢氏县建设的“新型农村示范小区”，2009年，卢氏县相关领导曾下发指示，称“东城小区是一项德政、惠民工程”，而实质却是当地政府违规开发房地产，借以增加政府收入的工程。这映射出这个内地小城对土地财政的疯狂渴望和开发乱象。

　　政府项目“开发商”潜逃

　　2009年，儿子从乡下考到卢氏县读初中，张女士在儿子学校附近租了房子“陪读”。不久，听到县政府主导开发的东城小区对外出售房子，她咬牙拿出10.39万元从一位叫刘小娟的“开发商”处购买了一套120平方米的房子，彼时这个小区还是一片空地。

　　2011年10月12日，眼看着房子主体工程已经落成，她却意外得知，刘小娟早在9月底就已经携款潜逃。这个轰动性的消息迅速被其他128名在刘小娟那儿买房子的人知悉。他们马上报了警。“政府的人早就知道刘小娟逃跑，却没有报警。”这让购房者十分失望。

　　多位购房者告诉记者，当初买政府开发的房子主要是出于对政府的信任，压根都没想到会被骗。

　　据卢氏县房地产管理局副局长戎当定介绍，县委县政府在2009年考虑到当地的房地产市场不景气，想借助建设一个大型楼盘来启动房地产市场。这个想法后来被具化为一个占地200多亩、100多栋楼、总建筑面积达37万平方米的大型房地产楼盘。

　　而卢氏县政府为操盘这个项目，在2009年4月注册成立了卢氏县洛源城镇投资公司，由县政府直接领导和管理，专门负责运营东城小区。和刘小娟签署购房协议的129户居民购买的房子集中在46号楼、10号楼和62号楼，这三栋楼分别是卢氏县宾馆和附近西湾村的两栋留地安置房。

　　政府曾明确要求，私人不得介入东城小区的开发。而记者调查了解到，刘小娟本没有任何房地产开发资质。一位购房者告诉记者，39岁的刘小娟在卢氏开了一家名为“中美科技”的公司，前期养蝎子，后期准备开发保健品，在文峪乡所在的产业集聚区以320万元的价格买下了80亩地。

　　刘小娟在逃跑前，给公司几名员工写了一封信，称自己从一名叫张长华的人那里以6分月息借了250万元用在养蝎子和开发蝎王口服液的项目上，但是蝎子养殖项目却遭遇失败，同时又因赌博而输掉大量钱财。最后在债台高筑的情况下，索性到澳门将全部家底最后一博，结果仍是惨败。刘小娟称她不得已选择了逃跑，并决定将财产留给几个指定人。

　　违规开发售房乱象

　　根据卢氏县政府的设想，东城小区的建设模式是：每个县直单位和乡镇机构都至少要“包销”一栋楼。每栋楼的房子可以由包销单位职工购买，也可以通过这个单位的关系对外销售。这些单位需要先行将钱支付给县洛源城镇投资公司，由城投公司负责统一招标和管理。监理公司和建筑公司直接受城投公司的管理和施工验收与结算，只是相关的费用由相应的单位承担。

　　卢氏县宾馆称由于人手较少，将原本有自己担负的监管职责让刘小娟来承担。卢氏宾馆经理彭修林称刘小娟擅自售卖房子违背了她的职责。但事实上，刘小娟早在城投公司将46号楼明确由卢氏宾馆包销，尚未支付土地出让金时，就已经开始卖房。这意味着，卢氏县宾馆不可能不知道刘小娟对外售房的做法。

　　129名购房者一直倾向于卢氏县宾馆与刘小娟之间有着不同寻常的关系，卢氏宾馆经理彭修林则称刘小娟一房多卖的行为属于个人行为。他说，在县政府号召各单位团购房子的时候，县宾馆报了111号楼和46号楼。之所以委托刘小娟来对房子进行监管，是考虑到当时县宾馆缺乏人手，但是并未谈及要给刘小娟一些费用问题，双方也未签署任何协议。

　　如果真如彭修林所言，刘小娟为何愿意干这些出力不挣钱的事情呢？面对记者这个问题，彭修林面露难色，迟迟不语。

　　卢氏县城投公司副经理熊文生告诉记者，城投公司负责对整个小区建设的楼房整体监管，而日常的监理则有专门的监理公司，专门派一个人来监管没有多大必要。一位建造师则告诉记者，平时他都是和刘小娟接触。在他看来，刘小娟是打着县宾馆的名义的实际操盘者。

　　多位购房者告诉记者，类似刘小娟这样代替原单位售房的占到东城小区售房量的50%。而每卖出去一套房子，由县城投公司给单位5000元的奖励。熊文生则向记者称，刘小娟事件发生后，城投公司对小区排查后没有发现单位以外人购买的情况。

　　购房者报警后没几天，卢氏县警方就在深圳将刘小娟抓获。然而直到一个多月后，警方才宣布将刘小娟逮捕。2011年11月29日，卢氏县委县政府召开通气会，称涉案金额达2012万元，加上借款和高息借贷共4000多万元。通气会称，“卢氏县有关城建、土地、洛源城镇投资公司及出让项目用地单位具有不可推卸的责任。”

　　但129名购房者对政府处理结果颇为不满。一是至今未能将刘小娟的财产冻结，二是没有给出详细的处理意见。

　　倾全县之力打造地产梦

　　东城小区占用的260亩土地原本由附近的西湾村和高村所有，但是很多村民不同意征地。最终，上级政府还是以每亩6.5万元的价格拿走了土地。

　　之后，这260亩土地经过纳入土地储备中心、招拍挂的程序，由原本就是为了建设东城小区而成立的卢氏县洛源城镇投资公司以每亩22.9万元的综合成本拍下。

　　而接下来，县政府将各个县直、事业单位以及各个乡镇纳入到造城运动中，要求每个单位至少包建一栋楼，政府承诺楼房的售价将按照成本价加上5%的利润后出售。而所谓的城投公司并没有投资任何资本，即便是土地出让金也是各个单位的职工以及通过刘小娟这样的“伪开发商”提前预售得来的房款支付的。

　　卢氏县房地产管理局副局长戎当定告诉记者，之所以要建设东城小区主要是为了扩大内需，增加财政收入。而在2009年之前，卢氏县的房地产业几乎不存在。从2009年到2011年间，卢氏县的房价分别约为每平方米1000元、1800元和2800元，三年上了三个大台阶，上涨幅度将近3倍。

　　2009年时卢氏县几乎没有房地产业，靠东城小区的带动才使得房地产行业发轫。2010年的新开工建设面积为43万平方米，数字中的一大半由东城小区贡献。而到了2011年，受外部环境和整个房地产调控政策的影响，建设速度明显放缓，新开工建设面积为13万平方米，其中东城小区又占了约一半。

　　戎当定对卢氏县未来的房地产业前景并不看好，“2012年的房地产行情还不如2011年”。

　　政府举全县之力运作出的房地产业，从数字上看也为财政作出了巨大贡献。2010年将近两亿元的财政收入中，约有5600万元是由土地出让金以及围绕土地相关的收入构成。2011年的财政收入尚未公布，但戎当定认为肯定远远不如2010年。

　　如今，在东城小区旁边据说是一个商场项目，和东城小区开发的模式有些类似，土地刚刚拍卖成功就开始了预售，售房部工作人员告诉记者，预售价格在每平方米10000元。她说，这个价格卖不动，现在卢氏县的房地产行业属于有价无市。