2011郑州在售、待售写字楼市场报告

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　 受调控“挤出效应”的影响，商业地产在近一两年逐步进入上升通道，开发商普遍加大商业地产比重，试图转型或规避调控风险。

　　 在两种选择之间，投资者往往越过专业性及成本较高的商铺，投向写字楼。现今，一线城市写字楼市场趋于饱和，但二、三线城市正在提速中。前三季度，郑州写字楼投资及增速均高于商业营业用房，成为楼市黑马。

　　 市场的利好吸引更多开发商纷纷进入，一个个新项目相继涌出。母生九子各有不同。如何避免同质化、从哪些方面甄别潜力楼盘……项目未落地之前考验的是开发商的眼界，落地以后则考验着投资者的智慧。

　　 经济视点报《金牌地产》记者利用3周时间深度走访了43家待售、在售楼盘，现形成分析报告如下。

　　发展期：两核、多点分布

　　 多年前，写字楼处于非市场化时期，大型国有企事业单位自建为主的城市经济发展初期，而后住宅开发商进行商住产品开发，市场开始启动。

　　 自2010年4月国家实施新一轮调控以来，众多国内一线房企进驻郑州，写字楼市场又出现新的发展契机。尤其今年中原经济区上升至国家战略，河南承接产业转移，第三产业产业占据主导地位，现代服务业快速发展，写字楼市场步入市场化发展期。

　　 调查数据显示，现在市面上98%的写字楼为开发商建设，开发水平和产品素质快速提升。由于依托不同的资源（政策、传统认知、产业聚集等），板块化趋势逐渐显现。

　　 政治、商务资源大量集中的金水区、郑东新区，优势凸显，不管是商业还是住宅均乐于绕其而建。经济视点报统计数据显示，今年郑东新区写字楼一枝独秀的局面被打破，在待售、在售的43家写字楼中，郑东新区占48.84%，金水区占23.26%。同时，二七区、高新区、管城区、经开区、中原区也都有所发展，形成两核、多点分布的现象。

　　 CBD在建设之初，市场投资、价值认同普遍较低，但随着省级政府部门的迁入以及政策导向、会展业的带动、公建配套的成熟，令市场投资、价值认同度持续攀高，吸引越来越多的外资企业、500强企业入住。商务氛围形成，并越发浓厚。

　　 近50%的项目选择郑东新区，另有部分项目选择新老城区结合处，其均看中了郑东新区的三种资源：CBD、政府、新东站。

　　 CBD资源圈

　　 由于CBD内外环几乎已经建设完毕，商务办公氛围浓厚。处于CBD核心地段的在售项目绿地中心·千玺广场以及坐落于商务外环的待售项目中科·金座价值凸显。豫航中心、行署国际广场、天明国际广场、建业总部港等项目也绕CBD分布，共享商务资源。

　　 高铁商务圈

　　 郑州新客运东站是吸引开发商和投资者的重磅砝码。其上下七层，可实现各种高铁、地铁、公交等所有交通工具的零换乘，多条城际高速，90分钟城市群经济圈，另有航空高速带，直通新郑机场，总站优势明显。

　　 升龙广场、广地和顺中心、绿地中央广场、上上国际中心、河南文化产业大厦、建正东方中心等项目都紧邻新东站，是郑东新区商务办公又一密集区域。

　　 中央政务圈

　　 省机关所在地往往商业、交通配套非常成熟，商务氛围浓厚。凭借这个因素，金水区曾是郑州高端写字楼最为集中的商务圈。但是，随着众多省市政府机构迁往郑东新区，这一优势也随之带走。如今，美盛中心、鼎盛时代、东方陆港等项目一同坐落于金水东路与农业东路附近，与河南省人民政府为邻。

　　 但素有“行政大道”之称的金水路依然是写字楼的聚集地，仅沿路分布的写字楼项目就有5个。与金水路交叉的黄河东路、农业东路、东风东路均属中央商务圈范围，坐落的项目达10余个，共享周边21家正厅级单位及央企布局的政务资源。

　　 总体而言，几乎所有在郑东新区的项目都能共享上述三种资源，而在其他区域，由于缺少强有力的特色资源吸引，沿城市主干道分布是几乎所有开发商的共识。桐柏路、航海路、农业路、未来路等主干道由于BRT的通行以及人居、商业氛围的成熟也分布了一些写字楼项目。此外，文化路、紫荆山路等符合传统认知的商业街道仍有项目分布，如兴达国贸、科技财智名座等。

　　 由于郑州西部南部现存写字楼陈旧且品质不高，物业形态以商住的形势为主，客户外溢。又因在近几年政府控制了办公用地的审批，导致设施等陈旧。现又有一些写字楼现身于此，如大学路淮河路的金茂广场以及处于东南板块的正商国际中心。

　　市场扩容，销售攀升

　　 写字楼是城市第三产业的重要载体，而第三产业GDP总量决定着一个城市写字楼整体容量。自2000年以来，郑州第三产业每年增长速度都保持在12%以上。截至2008年，郑州第三产业总产出1249.8亿元，占河南省第三产业总产出的27.7%，写字楼整体容量脱离中等，步入较高水平。

　　房管局资料表明，自2010年4月“新国十条”出台后，郑州的写字楼市场便出现价涨量增的旺势，商住倒挂现象日益消退。

　　 上半年，郑州办公物业供应量为41.53万平方米，成交39.65万平方米，消化了95.47%。其中，金水区办公物业成交量为9.08万平方米，同比增长93.67%。

　　 一位业内人士透露，位于金水区的一座写字楼楼盘2010年开盘价为7500元/平方米，仅半年后价位飙升至11000元/平方米。而位于CBD核心区域的绿地中心·千玺广场则从2万多/平方米的开盘价，升至如今均价5.5万/平方米。

　　 随着第三产业的迅猛发展，写字楼市场整体容量快速扩大，但是郑州写字楼的相对发展水平却一直较低，致使销售价格一路走高。另外，在住宅限购之后，全国各地写字楼市场在此刺激都开始攀爬，其中深圳一手写字楼成交价相比2010年大幅上涨78%。

　　 经济视点报调查数据显示，市场上1万元/平方米的写字楼占38.9%，均分布于老城区；1万~2万/平方米的写字楼占27.8%，除个别项目位于金水区外，其余均分布于郑东新区；2万~3万元/平方米、3万元/平方米以上的写字楼各占16.7%，全部分布于郑东新区。

　　 目前，中低价位项目依然是写字楼市场的主力，中高、高价位楼盘数量有所攀升，但相对集中。地段及周边配套，是左右写字楼价位最重要的因素。同一企业在老城区、郑东新区分别开发的5A级写字楼，每平方米价位可相差万元之多。

　　 写字楼市场在非市场化时期，大型国有企事业单位及外地外资实力企业办事处多自行建设自用为主，其余对外出租，没有投资需求。随着私营经济、第三产业的快速发展，投资意识开始萌发，小投资客开始出现。

　　 截至到现阶段，基于城市经济发展对写字楼租赁市场的信心，对房地产投资有一定认识的中产阶级成为投资写字楼的重要客户分类。

　　 虽说一线城市写字楼趋于饱和，但是甲级写字楼租、收价格均上涨明显，增幅达到3%~16%。最新数据显示，11月，上海甲级写字楼租金上涨1.0%，进入第四季度的前两个月，甲级写字楼租金已合计上涨2.1%，延续第三季度租金整体上涨3.3%的势头。

　　 与此同时，郑东新区也一改过去日租金每平方米1.5元鲜有人问津的局面。今年，部分项目日租金已经提高到每平方米3.5元，依然供不应求。在调控形势严峻，大部分项目选择出售盈利，以尽快回笼资金的情况下，但仍有38.1%的部分在售、待售项目十分看好租金回报，表示会部分自持。

　　产品多元化

　　 步入市场化发展期后，市场上出现了商住、纯写字楼、高档写字楼等多元化产品共存的现象。经市场培育后，郑东新区的入住客户多为大型企业，其普遍关注物业形象及产品品质，因此，纯写字楼、高档写字楼是该区的主打产品。

　　 据调查，34%的客户喜欢气质大气尊贵型的写字楼，25%的客户倾向现代简约型。挑高精装大堂、LOW-E中空玻璃幕墙、高档石材以及“Art deco”风格外立面等设计均被融入各个项目中，成为以细节丰富品位的重点。而无柱灵动空间、高空商务休闲连廊、卫星视频会议中心等个性化配置也被注入，形成产品差异。

　　 未来科技的迅速发展，不会给写字楼带来颠覆性的转变。未来的主要竞争要素是办公的灵活性、多样性和可改变性。现在，郑州已出现多座5A级、甲级写字楼，有些项目打出“超5A级”、“7A级”字眼来说明其特色。办公智能化、楼宇自动化、通讯传输智能化、消防智能化、安保智能化有普及趋势。

　　 写字楼下面配一定比例的底商是开发商的共识，但是吸取老城区商业比重严重超标带来办公环境吵杂、交通堵塞等负面影响的教训，配套底商呈减少趋势。数据显示，1~3层、1~4层为商业的写字楼各占31%，1~2层、1~6层为商业者分别占23%、15%。

　　 由于企业对物业形象及产品品质的注重，可供自由切割、整层办公的办公空间更受青睐。调查数据显示，写字楼项目单层面积呈上升趋势，其中1000~1500平方米的项目占33.3%，1500~2000平方米的项目占38.9%，1000平方米以下的项目缩减至16.7%，而高于2000平方米的项目占11.1%，仅绿地中心·千玺广场、美盛中心单层面积在3000平方米以上。

　　 与单层面积不断提高相反的是，有30%的项目特意规划了小户型，以满足投资需求。但是，有专家预测，随着市场走入成熟期，投资者对固定资产升值保值、租金实现持有信心，投资者将由中产阶级转向投资机构整购、财富阶层为主，彼时，零散小户型比重将大幅减小。

　　配套优化、管理升级

　　 据调查，商务氛围、周边环境、交通配套是客户最关注的项目外部条件，客户对配套设施需求前三位的是银行、商场、商务中心。郑东新区会展中心、艺术中心、如意湖、新东站等独一无二的配套令千玺广场等绕其左右的写字楼成为奢侈品。除此之外，引进万豪酒店、喜来登酒店等专属配套，也是增强竞争力的重要手段。

　　 对于同一地段的项目而言，电梯、停车位、物业管理是客户最关注的项目本体条件。但当下，找车位难俨然已经成为一个大问题。郑州市近来取消路边停车位后，商业中心、写字楼的停车位愈发紧张。

　　 调查显示，目前郑州正投入使用的写字楼市场车位配备基本情况是300~400平方米配备一个，随着城市的迅速发展，紧张局面已经凸显。一项调查显示，43%的客户认为停车位应该增加一倍，26%的客户认为应该增加两倍或更多。

　　 国家规定停车场用地总面积按规划人口的每人0.8~1平方米设计，一座写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0.5个，娱乐性质建筑的指标是1.5~2个，餐饮性质的指标是2.5个。

　　 在需求旺盛的写字楼市场，购买者已经不再局限对价格、地段等传统因素的关注，车位配比成为第三大关注因素。现在在售、待售的项目中，车位配备已经有了很大改善。大部分项目车位比在200平方米∶1以下。其中，升龙广场配比高达4300多个，而建正东方中心也达1700个。

　　 与此同时，电梯配置数量也大幅提升。除了60层的千玺广场配备电梯数量超过20部外，美盛中心、上上国际中心虽都是20多层，但也配备了20多部，其中，上上国企中心还配有两部总裁电梯。

　　 除了总部办公，有相当部分的投资者买写字楼并不是自用，而是获取短租收益或未来的售出增值收益。实现高端写字楼第二次价值最重要的、最有效的增值内因在于高品质的物业服务。

　　 入住率是写字楼的生命所在，而物业管理决定了写字楼的运营成本和经济寿命，因此，好的写字楼更要注重持有物业的管理和维护。

　　 调查显示，部分在售、待售项目已与全球知名物业公司联手，如居易摩根中心、建正东方中心均联手CBRE世邦魏理仕、中科·金座联手高力国际、美盛中心联手仲量联行，以高度的专业性面世。

　　未来：高端写字楼将更快发展

　　 政府引导规划建设的郑州CBD经过几年的发展已经“涨”声一片，郑州CBD副中心、二七区运河新区等诸多商务区又纷纷应运而出，吸引着开发商和投资者的视线。

　　 “尽管在老百姓眼中，郑东新区的写字楼已经是顶尖的了。但是却因停车位、电梯等原因，已经不入一些企业法眼了。”河南财经政法大学教授、城市发展研究中心主任刘社说，另一个政府规划的写字楼区域——CBD副中心具有后发优势，会避开CBD建设的某些弊端，在设计规划、建筑质量、商务配套等方面优于现在的CBD。

　　 现在正在建设的一些写字楼项目已经开始在车位、电梯配比等方面做了进一步的改善和优化，但刘社认为，写字楼的品质提高并非一定要打造成某一地段的地标或是科技含量低水平的重复，而应提高科技含量，强调舒适性、环保生态，同时不能过分耗费能源。

　　 一些专业写字楼开发商已经开始思考人性化、生态化的问题了。记者了解到，楷林IFC项目比楷林国际有效投资增加了30%，旨在全面提升各项设备指标的硬增加。同时，他们还引入更多的空中花园、商务影院、24小时书店、开设了乘车存车棚、配套冲浴间等。

　　 “在中原经济区建设的大背景下，郑州将成为河南省、外省大型企业以及外资企业汇集的大都市，对高档写字楼的需求在逐渐增加。”刘社分析说，下一个5~10年郑州高端写字楼将会快速发展，在不断模仿、创新中，有望赶上一线城市写字楼水平。

　　 尤其今年以来，写字楼价格一改商住倒挂的低落，呈“补涨”态势。“经济发展处于上升期以及城市发展向好时租金、价位都在攀升，但是由于楼市仍将长时间处于调控期，金融、土地等政策对写字楼的发展也有较大影响。”刘社说，价格滞涨或回调的可能也是存在的。

　　 “现在国家收紧银根，开发企业融资成本非常高，大部分依靠销售来促进资金循环回收。目前，这种调控政策下不利于开发商长期、大比例持有物业。”刘社说，并非开发商不愿自持，主要是资金压力所致。今后，整体国民经济的发展、市场调控等因素仍是左右写字楼发展的重要因素。