2011中原楼市焦点现象及事件回顾

　　□经济视点报记者 李志磊

　　 又至年末，中原楼市将在“寒冬”之中迎接新的一年。

　　 回眸即将过去的2011，中原楼市受调控影响深重。不管是开发商还是购房者，每个人都时刻关注着政府最新的调控政策。每次调控政策的出台也都牵动着成千上万人的心，他们或叹息，或雀跃，或苦思对策，或坐等结果……

　　 如今，2011年的大幕即将落下，让我们一起穿越，再次回味这一年当中那些值得记录的事。

　　现象：房企下乡

　　 事件：10月26日上午，中国房地产协会小城镇开发专业委员会调整重组会议在河南省禹州市举行。小城镇开发专业委员会再度正式启动，建业住宅集团（中国）有限公司董事长胡葆森担任主任委员。同时，建业正式宣布进驻河南省禹州市神垕镇，并参与规划建设。

　　 目前，房地产开发的主战场已由一线城市转到了二、三线城市，知名房企多数已完成在二、三线城市的布局。

　　 但随着国家调控政策的频繁加码，二、三线城市的成交量也开始受到影响，多数开发商已感受到了“楼市冬季”的寒意。中国房地产协会小城镇开发专业委员会的调整重组是否是一个信号？进军更小的城市是否是房地产企业实现自我救赎的方向呢？也许建业进驻禹州市神垕镇会给我们带来一点启示。

　　现象：合纵连横

　　 事件：8月4日，由河南16家主流房地产企业组成的河南地产联合舰队首次出手，在新乡平原新区拿下3平方公里的地块。这次拿地是河南省迄今为止最大的一级土地开发项目。

　　 近两年，河南房地产企业联合之势渐起，建业先后与天明、煤化工集团、泰宏、正商等多家企业都有合作，而其他房地产项目合作开发的也日渐增多。面对严厉的国家宏观调控和不断涌入的外来开发巨头，本土企业危机意识增强。此外，政府对城市规划也越来越注重长远性和整体性，面对巨幅地块，一家开发商往往显得势单力薄，联合开发，抱团发力，逐渐成为共识。

　　现象：万达模式

　　 事件：10月28日，中原万达广场开业，当日客流量达到了40万人，商家人满为患，现场火爆。

　　 预计到2012年年底，万达将在全国开业80个万达广场，作为一种独特的商业模式，万达模式已成为商业地产的传奇。

　　 目前的万达广场主要是以城市综合体为依托，而其“订单”式的模式，不仅避免了其他商业地产遇到的招商问题，也让万达广场可以轻易实现满场开业和场场旺铺的火爆场面。尤其是其经过市场经验出来的业态配比，在原先的基础上加入了办公物业，这让万达广场成为集工作购物、休闲娱乐于一体的超级综合体，其模式和运作方法都值得借鉴。

　　现象：房企造城

　　 事件：12月18日，正商集团迄今为止最大的一个项目正商城一期福园正式开盘。据悉，该项目占地700多亩，是一个总建筑面积为280万平方米的城市综合体。而在郑州市场上，同样面积超过700亩的，还有升龙的升龙城、泰宏的阳光城等，而新田的新田城项目总占地面积可能达上万亩。

　　 最近几年，郑州的房地产开发项目有越来越大的趋势。超大项目在北京、广州、深圳等一线城市早有先例，但在郑州的以往经验中，却只有21世纪社区这样为数不多的项目。

　　 楼盘大了，配套设施齐全了，不管从城市整体规划还是从购房者的角度来说，都是好事，但超大体量的楼盘对开发商的资金和操盘经验都是一个考验。

　　现象：洼地效应

　　 事件：3月4日，郑州市限购令细则出台,包含市内五区和郑东新区全部进入限购范围，住宅成交量大幅下降。但与此相对的是，非限购区域和非限购物业形态的火爆。写字楼价格大幅上涨，经开区、高新区等非限购城区以及荥阳、中牟等周边城市住宅价格开始上涨，成交火爆。

　　 住宅限购后，大批热钱寻找新的投资方向。写字楼、商铺等非限购类物业形态成为投资洼地。除此之外，中心城市周边的卫星城因为近邻核心城市，也吸引了大批投资客进驻。

　　 然而，随着国家调控的逐步深入，各种手段轮番上阵，房价下行的预期越来越明显，这也让写字楼和商铺的洼地效应不再明显。目前，楼市整体成交量下降，进入“冬季”，下一个洼地在哪？目前还不明朗。

　　现象：二手房中介闭店

　　 事件：12月份，郑州多家二手房中介关店。这种现象在北、上、广等大城市则表现得更为明显。在经历了一年的调控风暴之后，新房成交量已跌至冰点，二手房成交量也在房价整体下行的预期下暴跌，二手房中介无法生存，只好关门大吉。

　　 楼市调控是一个由浅到深、由轻到重的过程，时间越久，调控累积效应就越大。相比新房的成交量和价格，二手房市场受到的冲击和影响已经相对滞后。作为国民经济的支柱行业，房地产行业与成千上百种行业密切相关。调控继续，钢铁、水泥、装修等相关行业也要做好“过冬”准备。

　　现象：住房“双轨制”

　　 事件：2月24日，全国保障性安居工程工作会议在北京召开，保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套的保障性住房建设任务分解到各地。之后，住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，保障房建设首次与政绩挂钩。

　　 全年1000万套保障性住房建设，如果完成任务，则保障房供应规模将首次超过商品房。保障房大规模推进的背后，是中国住房供应制度和结构的变革。住房“双轨制”的模式，表明政府开始履行其公共责任、保障公民居住权利，是重新分配社会财富的体现。

　　现象：租金上涨

　　 事件：下半年，经过连续调控和多次加息之后的楼市成交惨淡。与此相对，各种物业租金开始上涨。尤其是限购之外的写字楼租金，郑东新区的部分写字楼租金涨幅甚至高达100%。

　　 房租增加主要因为需求增加以及房价居高不下，买不起房的购房者只能选择租房。而银行加息之后，房贷增加，每月的还款金额上涨，很多房主都把这部分压力转嫁到了租客身上。

　　 除此之外，受通货膨胀等因素影响，房租也随之水涨船高。