万科称今年楼市库存将超2008年

　　2011年进账1215.4亿元，并称2012年地产将进入去库存化周期

　　黄树辉

　　继2010年销售额突破千亿之后，国内住宅开发龙头万科A(000002.SZ)在2011年以1215.4亿元的销售金额创历史新高，并蝉联行业销售额冠军。

　　而恒大地产(03333.HK)去年以1219.9 万平方米的合约销售面积，蝉联国内房地产行业销售面积冠军。

　　但与2010年不同的是，万科2011年销售规模增幅因受制于房地产市场整体低迷而大幅下降，销售增速陷入近年来除2008年之外的历史低点。据万科团队内部统计模型，多项主要数据显示房市依然不太乐观，2012年上半年库存量将很快突破2008年，房地产行业已经进入了去库存化周期。

　　增速下滑

　　万科1月4日发布数据显示，2011年12月公司实现销售面积59.9万平方米，销售金额58.2亿元，销售金额环比和同比均下降约30%，这也是万科的销售金额连续五个月出现下滑，让同行深感寒意逼人。而2011年全年，万科共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，过去一年中，房地产市场形势发生巨大变化，特别是9月份之后市场景气度明显下滑。据初步统计，2011年9至12月北京、上海、广州等14个城市成交面积同比下滑幅度约45%，成交金额同比下滑约48%。不仅一二线城市成交量持续低迷，此前表现较好的三、四线城市的销售也明显放缓。

　　多家开发商的销售速度从9月份出现明显下滑，包括中海地产、保利地产(微博)等行业巨头均无法扭转这种销售颓势，连续多月出现销售金额萎缩。

　　而万科除了2008年金融危机导致公司销售额同比下滑8.6%之外，2004年至今万科销售额增速鲜有低于30%的情况，但2011年万科销售额增幅却下滑至12.4%。

　　恒大地产昨日也披露业绩， 2011年累计实现销售金额803.9亿元人民币，同比增长59.4%。融创中国(01918.HK)在2011年全年实现合约销售额192亿元人民币，同比大增130%。

　　今年楼市库存将超2008年

　　在销售放缓的同时，2010年新开工的大量项目也逐步形成供应，房地产市场存货压力进一步加大。

　　据国家统计局去年12月9日公布的数据，2011年1至11月份，全国住宅销售面积7.96亿平方米，同比增长7.5%；全国住宅销售额4.06万亿，同比增长13.7%。

　　不过，谭华杰近日表示，国家统计局住宅统计数据存在一定问题，并不能准确反映市场真实状况。而万科团队内部统计模型显示，多项主要数据显示房市不太乐观，2012年楼市数据会比2008年更加难看。

　　谭华杰称：“春节房市低谷马上到来，2012年上半年库存量将很快突破2008年历史水平。”

　　2011年12月，万科新增加项目6个，对应万科权益的规划建筑面积合计约97.7万平方米，较前两个月略有增加。不过，万科方面表示，公司谨慎拿地的原则并没有任何变化。

　　谭华杰不久前称，2012年小开发商只是进入过冬模式，不会有生存危机，反而是一些风格激进的中型开发商存在危险，“出问题的只会是那些风格激进的中型房地产公司，比如2009年下半年买地过多的开发商，可能会遇到大问题。”

　　据中国房产信息集团及中国房地产测评中心联合发布的调查报告预期，2012年销售额达千亿元以上的房企可能会增至五家左右，而500亿以上的企业预计会有七到八家。融资难度加大和土地升值的潜力下降，房企投资拿地节奏将适当放缓。