王健林：2011做最坏的打算

　　“中国的房地产系统性风险一定会在这五年左右爆发。我只希望能再给万达两年时间。”

　　文 │ 本刊记者  倪轶容

　　万达集团2011年7月9日公布，上半年实现收入618.2亿元(万科同期销售额656.5亿元)，预计万达集团全年收入将突破1000亿元。自此，万达将成为继万科之后，国内第二家跻身“千亿俱乐部”的房地产企业。

　　从某种程度上来说，如今的王健林可谓是“提刀下山，四顾无人”。在“黄金十年”渐行渐远的中国楼市，当年曾一起拼杀过的同伴们已经越来越少，唯一堪称对手的王石(万科集团董事长)，在把万科领进“千亿俱乐部”后，远赴海外求学。如今，不论是资历、资本，在王健林看来都有些独孤求败的意味。

　　即使如此，王健林丝毫没有松懈和倦怠，反而常常触摸到相伴而生的危机。

　　最忙碌的一年

　　2011年的王健林比以往任何时候都要忙碌。在2010年建“15座万达广场、7家五星级酒店”收官后，2011年万达更将目标提升至“17个广场和12个五星级酒店”。对此，连王健林也说：“这在商业史上是个奇迹。”

　　究竟是什么成就了“万达速度”？王健林倾向于在万达的产业链上找答案。

　　一说到“万达”，大部分人的第一反应就是这是一家做“商业地产”的企业。但事实上，商业地产只是万达五大产业中的一个而已。万达拥有从规划、建设到管理等一条龙的完整产业链，万达集团在发展中，已经形成了商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五大产业。这些产业的存在共同构成了万达的完整价值链。一方面，万达本身拥有多样的企业产业；另一方面，万千百货、万达影城、大歌星这些自营品牌以及相配套的五星级酒店建设能力都能为商业地产提供强大的招商支持。

　　正因如此，万达并非单纯的商业地产商，而是一个商业运营品牌。甚至，它最巨大的价值潜力并非商业地产开发，而是其巨大的商业自持物业和远期极高的商业租赁回报。

　　“所以，万达这样的快速扩张是有强大的核心竞争力作为依托的。”王健林表示。

　　做最坏的打算

　　面对过去一年，中国房地产市场遭受的宏观调控，拥有全中国最多购物中心，第一个提出商业地产、订单地产、城市综合体概念的王健林有自己理性的分析。

　　“这轮调控，对于万达这样的地产企业短期来说是一个利好。我明显地感觉到，现在有更多资金进入到商业地产领域。”

　　然而，总伴有危机感的王健林认为，这是暂时现象，如果人们对房地产行业的整体预期改变了，对商业地产的购买也会审慎的。去年，王健林曾经在万达内部召开了一个分析会，做了三个市场模型。第一个模型，房地产市场维持5.7万亿元销售额的规模、不增长，这是最理想的一种；第二个模型，市场总量跌至4.5万亿元，这也还算在正常范围内；第三个模型，总量掉到3万亿元以下，“这就接近崩盘了”。

　　对未来几年中国房地产市场可能出现的系统风险，王健林的判断并不乐观：“据我的分析，中国的房地产系统性风险一定会在这5年左右爆发。我只希望能再给万达两年时间，到时候，万达持有的开业物业将超过1000万平方米，租金收入大概能有六七十亿元。这样一来，即使系统性风险真的降临，这些收入也足够保证我们的吃饭、还息了。”

　　百城绝密名单

　　王健林的2012版图，分为国内、海外和资本市场三个篇幅。

　　2012年，万达将在全国新开设20个万达广场，多数分布在二三线城市，其中包括武汉汉街、大连高新、长沙开福、成都金牛和泉州浦西5个万达广场A级店。据王健林介绍，万达广场选址的四个依据是：当地GDP规模、人口规模、社会消费品零售总额和人均收入水平。“对于二三线城市，我们的选址底线是GDP总额达到1000亿元以上，社会消费品零售总额300－400亿元，社区人口不少于70－80万。”同时，王健林也透露，万达内部有一个“合格城市名单”。“筛选了101个城市，去哪些城市，我们是有规划的。至于它以前有没有商业综合体，不是考虑的核心指标。”

　　而刚刚过去的2011年，也是万达首次提出国际化战略的一年。不过，出于缩短盈利周期的考虑，王健林表示不会通过买地、自建项目的方式，而是采取并购来实现万达的国际化之路。王预计，2012年万达的收入将超过1300亿元，有希望进入世界500强。“现在去海外投资的都是国有企业，民企应该更多地走出去。”

　　与海外投资同步进行的是地产业务的上市筹备。事实上，早在2010年，证监会就受理了万达商业地产的上市申请，但在宏观调控政策收紧的情况下，地产板块上市前景并不明朗。“不过，一旦获得批准，万达融资能力和并购能力就会进一步显现出来。”对此，王健林看起来倒是充满了自信。