记者观察：长三角的中关村新局

　　The New Plan of Z-Park in Yangtze River Delta

　　记者在参观嘉兴长三角创新园时发现，一个规模巨大的科技新城已经显出了雏形。

　　During a visit to Jiaxing Innovation Park, correspondent found that it had already been showing a prototype of a large scale Science and Technology city。

　　文 本刊特约记者 王厉子

　　中关村的建设者北科建集团，大举南下，以成功的中关村建设模式在长三角地区开拓新的科技地产，缔造新的科技之城。

　　2011年12月16日，首届长三角科技创新论坛在浙江省嘉兴市隆重举行，来自政府部门、学界、金融机构、高科技企业、中介服务企业等单位的领导、专家200多人汇聚一堂，围绕高新技术产业和现代服务业发展等议题建言献策，从多维度探讨高新技术产业的创新要素与发展环境。

　　一次成功的创新论坛

　　北科建集团主办的本届论坛，以“创新嘉兴、自主未来”为主题，汇聚了政府、企业、金融投资机构等二百多位各界名家精英，围绕嘉兴高新技术产业和现代服务业发展的主题，展开热烈研讨。嘉兴市副市长柴永强、北科建集团总经理郭莹辉先后致辞；国务院发展研究中心信息中心主任米建国、科技部火炬中心副主任修小平、中国科学技术发展战略研究院科技投资研究所所长郭戎围绕宏观经济形势、长三角区域战略规划、国家科技发展战略及科技园区开发等做主题发言；中国王码集团董事长王永民、慧聪网董事长郭凡生、全国房地产经理人联盟执行主席杨乐渝、工商银行浙江省分行投资银行部总经理邵胜利等围绕中关村科技创新、科技地产、融资创新等做主题交流；嘉兴市科技局局长邢海华、嘉兴创新园发展有限公司董事长王勇分别介绍了嘉兴市及嘉兴长三角创新园(以下简称嘉兴创新园)的有关情况；深圳同创伟业创业投资有限公司总经理王维、北京神州泰岳软件股份有限公司董事长王宁、北京科技风险投资股份有限公司总经理刘志强等数十位金融机构代表也莅临论坛现场，就金融如何支持现代产业的发展介绍经验。南北精英汇聚，在智慧的碰撞中燃放助推嘉兴发展的火焰。

　　论坛上还举行了“北科建(嘉兴)产业服务创新联盟”启动仪式。嘉兴创新园发展有限公司总经理樊建伟宣读了联盟公约。该联盟由北科建集团组织发起，并携手27家国内知名风险投资机构、银行、担保公司、再担保公司、小额贷款公司等金融服务机构，以及知识产权、技术转移、人才、工商、法律、财务等中介服务机构共同组成，联盟的宗旨是通过联盟成员提供专业化、全方位、多层次、针对性的创新型增值服务，帮助入驻企业克服资本、技术、人才、市场等发展瓶颈，加速企业发展；拓展联盟成员单位的业务范围，扩大市场份额，提升经济效益，从而实现多方共赢。

　　本次论坛，不是一般性的冲锋号角，记者在论坛之后参观嘉兴创新园时发现，一个规模巨大的科技新城已经显出了雏形。

　　长三角的一颗科技明珠

　　嘉兴创新园，是浙江科技孵化城“一心八园”的核心部分，分布在其他地区的各园区多是专业性园区，其投资商包括中节能、中国兵器、北航、上海交大、上海药谷等，个个威名显赫。而嘉兴创新园作为区域的核心，由北科建集团集中关村开发经验之大成，旨在建设一座创新的科技之城。

　　嘉兴地处东南沿海、长江三角洲平原，当钱塘江与东海之会，揽江、海、湖之形胜，素有鱼米之乡、丝绸之府之称。1921年8月初，中国共产党第一次全国代表大会在嘉兴南湖的一艘游船上闭幕，宣告中国共产党成立。

　　据嘉兴市志记载：东周纷争，吴越争雄，一千余年来，嘉兴既有“鱼米之乡”、“衣被天下”的富足，又有“百工技艺与苏杭等”的繁华，经济发展始终处在领先地位。改革开放以来，嘉兴又是国务院批准的长江三角洲“先行规划，先行发展”的十五个城市之一。

　　《中国大百科全书》记载的全国名人有1800人，其中嘉兴就占了80余人；明清两代江浙共出进士2000多人，其中嘉兴就有600多人；现中国科学院和中国工程院院士当中，嘉兴籍的有39位。古今名人中，有唐代著名诗人顾况、刘禹锡，中国十大名相之一陆贽，晚清大儒沈曾植，国学大师王国维，“民主人士左派的旗帜”的沈钧儒，文坛巨匠茅盾，新月派诗人徐志摩，漫画家丰子皑和张乐平，著名物理学家黄昆，著名数学家陈省身，武侠小说大师金庸等。

　　上世纪初，伟大的革命先行者孙中山曾到嘉兴平湖乍浦一带勘察，并在《建国方略》中计划在此建设“东方大港”。八十多年后的今天，位于乍浦的嘉兴港已建成全国唯一的海河联运港，2001年4月嘉兴港正式作为一类口岸对外开放。嘉兴的区位条件得天独厚，交通更为便捷，全市境内的高级和次高级路面铺装率居全省之冠。已实现了市到县(市)的半小时交通圈和嘉兴到上海、杭州、苏州的一小时交通圈。

　　北科建集团作为中关村科技园区标志性项目的开发者，践行国企责任，积极响应国家自主创新和发展战略性新兴产业的号召，在对嘉兴市发展战略高度认同的基础上，以科技地产全新开发模式为指导，力图在嘉兴建造一座“以城带业、以业兴城、宜居宜业、和谐发展”的科技新城，集科技研发、企业总部基地、商务办公、五星级酒店、时尚商业于一体。项目位于嘉兴市秀州区，总投资100 亿元，建筑面积150 万平方米，园区建成后预计引进国内外知名大型企业5-10家，国内领先的中型企业10-20家，高成长性高新技术企业50多家，实现年均产值250亿元，为5万多人提供就业机会，项目开发将进一步提升嘉兴城市形象，增强城市竞争力，助推嘉兴市成为长三角经济圈的桥头堡。

　　嘉兴创新园，是北科建集团推出的科技新城1号作品，也是其科技地产开发模式创新的探路先锋。

　　在嘉兴创新园1号地和2号地的45.74公顷土地上，规划总建筑面积约70万平方米。其中2号地是总建筑面积17.35万平方米的产业研发区，具体包括：5栋孵化器功能的办公建筑，近50栋体量跨度从450平方米到7000平方米的独栋办公建筑集群；1号地是地上总建筑面积53万平方米的商务功能区，具体包括：1栋区域地标性建筑，7万平方米的集中式商业，8栋5A级写字楼，6.5万平方米的五星级酒店，集独栋餐饮、休闲娱乐、高端城市会所等多种现代都市商务交往和时尚休闲娱乐功能于一体的3.5万平方米休闲广场，还有16万平方米的高端公寓。其产品品类之繁多，所涉足业态之丰富，在相近规模房地产项目中较为罕见。

　　三年来，北科建集团嘉兴团队不敢稍有懈怠，在为这一目标的实现而不懈努力。

　　首先需要解决的就是客户定位，吸引合适的企业入驻无疑是核心问题。地域差异，是科技地产开发商进行跨地域发展不容忽视的重要因素。中关村高新科技园区的发展，离不开北大、清华和中科院等高等院所的科研资源尤其是科技人才的支持。为避免出现“橘生淮北则为枳”的情形，框架合作协议签订之后，北科建集团就紧锣密鼓地展开调查和研究工作。一方面，在从对国际产业转移趋势，到以周边沪杭苏甬为主的区域产业发展趋势的研究基础上，与本地企业及周边企业持续进行广泛交流，并且在北京中关村高科技园区的企业中开展调研；另一方面，刻意与浙江科技孵化城其它园区形成差异化的定位。目前，GE(美国通用集团)中国水处理集团等科研机构和企业即将首批入园。清华工业发展研究院和霍尼韦尔(中国)公司也就入驻产业研发区初步达成合作意向。园区与洲际酒店集团就管理商务功能区五星级酒店签订了正式的合作意向。

　　与客户定位同等重要的是产品定位问题。科技地产以“科技”为服务对象，“地产”则是其支撑平台。这意味着进入一个新的城市，必须吃透城市规划、产业规划等，以此了解城市政府的发展思路，同时要加强对宏观经济和区域经济背景的研究，以研判产业发展的趋势。这样才能将开发商所掌握的核心优势资源与之实现创新性的融合，打造一个真正意义上能够推动城市经济和产业升级的科技地产项目。嘉兴创新园完全按照国际领先的科技城市(Science-city)理念规划布局。从城市规划角度，将高端商务酒店、城市休闲广场、大型购物中心、影剧院等城市生活功能融入科技创新、产业研发、商务办公等传统高科技园区之中；从房地产开发角度，是对传统房地产开发中“职住分离”的突出矛盾反思之后的行动，通过颠覆式创新实现职、住、娱相融的现代田园都市生活方式。

　　事实上，除了“产业研发区”和“商务功能区”，还有定位“生态住宅区”的3号地。这样一个完整的规划，更接近国家级科技城关于“打造科技创新平台、吸引高端人才、建设生态低碳示范园”的根本要求。这种功能分区完全是借鉴了当今世界产业化城市发展的先进理念，是按照高科技企业及其相关人员的工作、生活动线组织各种城市功能的合理布局，核心是生活方式，关键是产业聚集。

　　北科建集团的“科技地产”有明确的定义和内涵，“科技地产就是为创新型和成长型企业提供研发载体和产业服务的综合平台。”其内涵是以产业集群理论为基础，以创新型和成长型企业为客群，以战略性新兴产业为主导产业，以房地产开发为手段，以要素资源整合为服务特色，遵循市场经济基本规律，打造了高新技术产业集群，实现各方利益诉求的均衡协调。在科技地产开发过程中，城市不只是充当一个包括土地、客户甚至资金资源的提供者，还将是科技地产带来的产业价值创造的直接受益者。

　　北科建的“走出北京”战略

　　2010 年5 月，国务院正式批准实施《长江三角洲地区区域规划》。《规划》明确了长江三角洲地区发展的目标，即亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群；到2015 年，长三角地区率先实现全面建设小康社会的目标；到2020 年，力争率先基本实现现代化 。

　　嘉兴临海和杭州、上海、苏州的同城效应，战略位置和交通优势明显，成为国际门户的桥头堡。

　　北科建集团总经理郭莹辉日前透露，基于贯彻国家自主创新战略和战略性新兴产业发展的新要求，在对区域发展战略高度认同的基础上，公司将按照科技地产开发模式，投资250亿元，全力打造嘉兴长三角创新园、无锡中关村软件园太湖分园、青岛蓝色生物医药产业园三个科技地产项目。其中，嘉兴长三角创新园是科技新城，而无锡和青岛项目则是高端专业化园区。

　　郭莹辉介绍，科技地产业务是以产业为主导，对园区实施包含多种业态的综合性科技新城和高科技园区开发。比如北科建集团嘉兴长三角创新园，该园区为产业研发提供的城市配套业态包括商务、商业、酒店、住宅、城市广场等。科技地产开发还需注重培育“软环境”。产业新区项目应与当地政府、商业伙伴、投融资机构等共同致力于产业要素的整合，比如为入园企业提供人才培训、技术交易、科技金融、股权投资等一系列服务。“我们重点为入驻企业提供创业资本(VC)和成长资本(PE)的股权投资。在青岛蓝色生物医药产业园，我们将投资5000多万元构建生物技术实验平台，同时与青岛高新区管委会共同发起成立生物产业股权投资基金。”郭莹辉表示。

　　北科建集团是我国最早从事高科技园区开发的企业之一，目前已开发中关村核心商务区、中关村软件园、中关村生命科学园等项目，2010年，公司旗下产业园区实现生产总值逾3000亿元。从中关村到长三角，从一级开发到二级开发，从科技园区到科技新城，北科建开发了中关村，中关村也成就了北科建。

　　1999年6月，国函〔1999〕45号文件正式发布《国务院关于加快中关村科技园区建设的批复》，作为北京市政府成立的科技园区开发主体，北科建集团随即大量承担起中关村建设任务。此前一年，国发〔1998〕23号文件即《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》启动了住房商品化，开启了中国房地产市场的黄金时代。

　　起初，北科建集团是从一级开发介入科技园区开发，其至今的十多年发展历程中的主要经营活动都围绕科技园区开发展开，这为后来的科技地产创新埋下了种子。10余年来，由北科建集团开发建设的城市功能区和科技园区规模高达十余平方公里，其中包括北京中关村西区、中关村软件园、中关村生命科学园、北京大兴生物医药基地等重要的城市功能区和高科技园区。这一历程使得北科建在科技资源、金融资源及科技园区配套服务资源方面的整合能力大为提升，形成独有的核心竞争优势。

　　引进国际顶尖企业、创新型企业以及成长型企业的过程，也是北科建集团自我修炼的过程，时刻保持对国际领先的区域规划、科技园区和科技城产品等专业领域动态的关注，对科技园区内多种业态、多种产品，在开发和经营模式上不断创新和探索，逐渐形成了一套完整的科技地产开发理念和产品标准。在中关村的10余年摔打中，北科建集团对高科技企业的行为方式和集聚原理有了更深刻的理解，对这类企业及其员工关于工作和生活环境的要求有了更直观的认识。在中关村科技园区开发建设过程中形成的这些理解和认识，在北科建开发团队中逐渐积累并升华为价值体系。北科建集团相信已经触及中关村模式的真正核心。

　　2008年，对北科建集团意义重大。签下嘉兴、无锡、青岛等项目，是其“立足北京、兼顾外埠”战略具有里程碑意义的重要节点。这一年，国际金融危机波及中国经济体，随后在4万亿元投资计划的刺激下，处于调整低潮期的房地产市场突然展现出“抄底”机会。早在1999年就获准从事房地产开发的北科建集团没有多余动作，近乎偏执地坚守科技地产之路。走出中关村，走出北京，北科建科技地产事业翻开了全新的一页。从此，从“一级开发为主，联动二级开发”完全转向“二级开发”，开发用地获取方式发生根本变化，从“政府主导，统一规划”发展为“政府主导，统一规划，市场化运作”，产品和商业模式也面临调整，专业型高科技园区与科技新城两种创新产品应运而生。

　　2009年，北科建集团成立10周年之际，公开发布了科技地产的北科建版企业标准：“环境清新优美，配套功能完善，产业高度聚集，自主创新活跃”。同时明确提出科技地产升级产品——“科技新城”的开发理念：“以城带业、以业兴城、宜居宜业、和谐发展”。

　　长三角战略，对于北科建集团走出北京的中关村新局谋划，具有特殊的意义。