绿城转让项目楼市调控“只差一步”？

　　徐绍峰

　　　饱受高负债困扰的房企绿城集团，终于在岁末年初，走出了转让项目的艰难一步。

　　面对房子销售受阻、资金链日益紧绷的困境，这家坚持“三步走”，即“首先是卖房子，其次是卖项目，最后是降价到底，退出房产圈”的开发商，现在不得不走出了被其称为“合适的自然的”第二步———开始变

　　卖“家产”：将旗下无锡项目、上海东海广场项目以及杭州的兰园和新华造纸厂项目的全部或部分股权进行转让。除了这4个项目外，被誉为上海外滩之王的“海之门”项目中，绿城所持有的10%的股权，也于去年12月29日转让给了SOHO中国。至此，26天内，绿城连续转让了5个项目的股权。

　　绿城的处境正是当下房地产开发商生存状态的缩影。在不断加码的楼市调控政策作用下，曾经的“一房难求”盛景不再，待售的房子无人问津，成交量降到了“冰点”，负债率处于历史高位的房地产商，面对偿债时点的临近，“钱”成了他们在这个“年关”不得不面对的事关生存的现实问题。

　　尽管房子卖不动，但绿城现在依然可以通过腾挪掉几个项目，来渡过“年关”下的资金难关，而无需“大动干戈”地降价；其他开发商，虽常常惊爆房价下降新闻，玩的也不过是价格营销策略———通过郊区楼盘上的少数特价房的大幅降价，来吸引市场关注。至于好地段上的好房子，不仅价格依旧岿然不动，有的甚至还在顽强上涨。

　　不过，人们终究还是从绿城转让项目中，看到了房地产商在资金上疲于应对的窘境。尽管绿城不肯降价促销，其他房地产商也无意降低其中心城区项目的房价，但他们的共同处境都是到了“变卖家产”、去杠杆化的第二阶段，离最后的“降价到底”只差一步。

　　为什么房地产开发商们依然不愿大幅降价，而宁愿腾挪项目，或者在不好地段或边边角角的房子上做点降价文章？因为他们认为目前还没有到山穷水尽、必须“降价到底”的地步，博弈政策也没有到最后分出胜负的时候，转手项目似乎也无碍未来的东山再起。说到底，他们对市场回暖没有绝望，对度过楼市“寒冬”仍存信心。他们相信，只要收缩战线，断臂求生，挺一挺，一切都会过去。而地方政府为了偿还融资平台的巨额债务，不断萌动的政策微调冲动以及明紧暗松的政策，比如，对交易税费的调整、首套房贷政策调整等变相托市之举，也增添了房地产商们博弈政策的信心。

　　然而，这个楼市的“冬天”确实有点冷。随着2012年的到来，房企借道银行贷款、海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷等融资渠道，所欠下的万亿元债务，也到了需要偿还的时候。虽然有些地方政府有微调楼市政策的想法，但高负债的房企或许已经等不到那一天到来了。何况，在楼市调控方面，中央的态度鲜明而坚决，“促进房价合理回归”已在中央经济工作会议精神中明确表达。如果房地产商在腾挪完几个项目后，债务危机依然无解，调控政策也不见丝毫松动，下一步，房地产商该做什么？

　　任何人都不应小视中央经济工作会议中有关“稳步推进房产税改革试点”的政策表述。这或许是今年楼市调控中又一个沉甸甸的砝码。如果这个砝码重压向中国楼市，目前正在“变卖项目”的房地产商，下一步或将不得不采取“降价到底”的策略，实现与调控政策在“房价合理回归”上的殊途同归。