蒋悦飞：房价言底为之过早

　　蒋悦飞

　　走进2012年，2011年年末声势浩大的促销活动暂告一段落，不少开发商正在期望着来一波春季行情。特别是1月9日的广州政协会议上，几位房企大腕放言明年不降价的消息更是让 “买还是不买”的购房者，倍感纠结。然而，果真如此吗？

　　实际上，对于2012年的房价预期，认为“会降”的远远多于 “不会降”的。就在广州地产大腕放言“不降价”的前一天（1月8日），300多个开发企业老总在中国地产领袖年会面对记者的镜头坦言，今年的房价还会降！至于降多少，四大行掌门人的初步预期是：不会下降30%。

　　广州的房地产市场，向来以稳健著称。然而，覆巢之下，岂有完卵？从其年末多个楼盘加入降价潮的阵势来看，在这一轮调控中，广州难以独善其身，当前言底，更是为之过早。笔者再仔细查看了几位房企大腕在政协会议上讲话发现，其实并没有一个直言房价不会降，而是用“未来一年是很复杂的一年”、“房价升跌和政府调控政策有关”等回答曲线应对。

　　从近期的中央经济工作会议和金融工作会议上可以发现，温总理如今有两大愿望：降房价、升股价。股市在反弹的路上，而楼市调控政策铁腕依旧，没有松动迹象。

　　各种数据表明，2012年房价下降的可能性远远高于上涨的可能性。一是库存居高不下。易居最新报告显示，截至2011年12月底，京沪深穗等10个典型城市新建商品住宅存销比为14.4，再度创下近两年来的新高。二是开发商资金链紧张，而债务偿还高峰将于2012年来临。

　　在这种情况下，不是比谁价格稳，而是比谁能够卖得动。虽然，暂时摆脱了业绩压力的开发商丧失了年尾“降价回款”的冲动，但是没有一个诱人的价格，将很难撬动深陷观望情绪的市场需求。

　　当然，2012年，并非没有转机。首先是政策已经到底，各种利空似乎暂告一段落，而地方政策有强烈的松动意愿；二是狭义货币(M1)触底反弹。根据经济规律，一般M1触底反弹后，房价会在滞后数月止跌回升，但是这需要一个过程。而房产税标志着，政府对房地产投资性需求的持续打压姿态。

　　而今，大家都在等：开发商在等着年后两会的风向，购房者在等着房价的底部。而等不等得起，则要看自己的需求和筹码。