绿城：456亿土地款埋隐患 项目套现解近渴

　　杜丽娟

　　1月5日，绿城中国官网一天内发布了4个项目转让公告，公告显示绿城中国将无锡项目、杭州绿城兰园、新华造纸厂项目以及上海东海广场二期分别转让。

　　“壮士断腕”，也是人们对绿城转让项目股权的判断。据《中国经营报》记者了解，绿城新华造纸厂板块当时拿地的价格为20.5亿元，无锡项目当年拿地的价格也达到了29亿元，仅上述两个项目的总价值就接近50亿元，那么绿城低价出售上述项目的股权，是否属壮士断腕？“对目前的绿城来说，卖房子和卖项目一样，但是相比卖房子，卖项目更快，更容易套现。”绿城中国首席财务官冯征告诉记者。

　　平价转让

　　事实上，关于绿城转让项目的消息，2011年11月份就已见端倪。宋卫平在三步走战略中已经明确“我们有腾挪的余地，可以出让一部分项目的股权解决资金上的问题”。此前绿城一直保持缄默，但即便如此，绿城转让项目仍有迹可循。

　　2011年11月初，融创中国董事长孙宏斌在微博(http://weibo.com)上透露，自己购买了绿城无锡香樟园一套房子，以示“对绿城的支持”。时隔两个月，2012年1月5日，融创置地与绿城地产订立股权转让协议，融创置地收购湖滨置业51%的股本权益，支付现金为5100万元。

　　与此同时，传言中的三块土地也在2011年12月尘埃落定。

　　2011年12月9日，绿城集团将绿城墅园（开发杭州新华造纸厂项目）的35%股权，以7000万元出售。14日，绿城集团将绿城锦玉（开发杭州兰园项目）的50%股权，以1.25亿元转让。30日，绿城集团将上海静宇（开发上海东海广场项目）的49%股权，以4900万元出售。

　　粗略计算，上述四个项目的转让，给绿城带来将近3亿元的股权转让收入，加上此前已经转让的外滩证大地王项目，绿城此次转让项目总金额达13亿元，而项目可带来的现金流达到40多亿元。

　　即便如此，据记者了解，绿城新华造纸厂板块当时拿地的价格为20.5亿元，无锡项目当年拿地的价格也达到了29亿元，仅上述两个项目的总价值就接近50亿元，显然绿城是折价出售了上述项目的股权。

　　对此，冯征向记者解释说，绿城出售项目的价格是根据投入的资本金加利息的平价出售，不存在亏本的问题：“转让的五块土地中，有三块土地是平价出让，剩下的两块基本有1亿多元的盈利。”冯征补充说，现阶段，盈利并不是绿城考虑的首要问题。

　　与此对照的是，这些地块都是在2009年在房地产市场行情最为火爆的时期，绿城高价获取的。数据显示，2007年第三、四季度以及2009年第三季度至2011年第二季度是绿城集中拿地高峰期，这一期间拿地量占绿城截至2011年6月30日总土地储备量的三分之一左右，仅2009年，绿城土地款支付就达到了456亿元。显然这456亿元成为后来绿城资金链危机的最大隐患。

　　易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成认为，绿城高端产品定位与大规模扩张路径存在本质上的矛盾，在房地产行情向好形势下容易被忽略，可一旦房地产市场转头向下，则危机四伏。

　　“绿城的核心问题是现金流，项目转让也是迫不得已，为了保证现金流，可以采取一切可以采取的办法，目前阶段盈利不是主要的，只要项目能卖出，亏损也是可能的，可谓是壮士断臂之举。”北大房地产发展研究基金中心副主任杜猛告诉记者。

　　寻求资本合作

　　“在缓解现金流压力方面，绿城主要采取出让部分项目股权和寻求有实力的资本进行战略合作两大策略。”中国房地产指数研究院分析师高院生认为。

　　出售项目，显然成为当下绿城自救的第一步棋。据了解，绿城此次出让的5个项目总计可以实现40亿元的现金回流。“有了这些资金，绿城可以顺利度过年关，偿还到期的债务。”冯征表示。

　　绿城官网公告，截至2011年12月31日，绿城集团2011年累计取得销售额约人民币353亿元(包括人民币22亿元协议销售额)，2011年12月份，绿城集团共取得合同销售1260套，销售面积约28万平方米，合同销售额为人民币57亿元。

　　根据绿城中国2011年上半年中期年报，扣除订金及预售收入，以及到期可以续借的银行借款，绿城各项短期借款为240亿元。而7～11月绿城的销售额为107亿元，财务压力凸显。但12月57亿元的销售业绩超过前5月的50%，加上转让项目的40多亿元收入，对盘活绿城的财务来说，无疑起到很大的作用。

　　然而，对绿城来说，无论是销售收入还是转让项目收入，或许也只是一种权宜之计。

　　高院生认为，寻求有力资本支持仍是绿城最终考虑的决策，而且中投公司与黑石对于绿城的注资可能将不会仅限于该合营公司14亿元的注资，未来增资持续进行的可能性大，方式可能通过合资公司向绿城收购项目股权。

　　此外，冯征也表示，此次成立的合资公司，是以绿城集团下属两子公司入股，运作的模式是合资公司通过收购集团的项目，向集团回笼资金，缓解集团资金链上的压力。