楼市理性繁荣的保障在哪里

　　李文龙

　　业界普遍认为，最大保障来自调控政策的高压，用限购、限贷等“看得见的手”解决市场所不能解决的问题，坚定不移地去投机化、去泡沫化。统计显示，目前出台限购令的46个城市中，已有25个城市表示将延续限购政策。

　　记者李文龙进入新年，一线城市楼市成交量依然“寒风尽吹”，中国指数研究院发布的报告显示，1月2日至8日，40个被监测城市中，33个城市成交量同比下降，15城市成交量降幅在50%以上。业界人士分析，成交量下滑表明楼市理性购房的观念初步形成，房价下行的“多米诺骨牌”已经被推倒。在调控已经取得明显成效的基础上，楼市走出暴利模式，走上理性发展轨道，成为今年调控的重要目标。

　　那么，在今年调控基调不变的大背景下，楼市理性发展有着哪些保障？业界普遍认为，最大保障来自调控政策的高压，用限购、限贷等“看得见的手”解决市场所不能解决的问题，坚定不移地去投机化、去泡沫化。统计显示，目前出台限购令的46个城市中，已有25个城市表示将延续限购政策。

　　我们看到，市场里如果投机氛围过重，不但会透支未来的购买力，投资者作为食利群体也干扰了市场正常的收益分配机制。去年我国大力抑制投资投机性需求后，供需结构出现了明显逆转，以往一房难求、盲目抢房的状况有了很大改观，反之是库存量的大幅上升，楼市开始向买方市场转变。开发商如想回笼资金，必须调整销售策略。一线城市推出了保值回购、赠送减压基金、买房送菜地等花样翻新的促销广告，这意味着供需机制开始发挥作用，随着今年可售住房存量迎来高峰，房价有望回归到合理水平。

　　今年，我国将开工700万套保障性安居工程，去年已开工1000万套保障房。显然，保障房供应将进入一个高峰，而保障房建设与商品房市场调控是相辅相成的，促使二者更好地协调与联动，对于拉低房价能够起到事半功倍的效果。因此，楼市理性发展的保障还在于用保障性住房来满足商品房无法满足的低收入人群的居住需求。

　　近日，济南成立了全国首只专向投资保障性住房的私募基金“安居基金”，而宁夏回族自治区去年累计对7.8万户城市低收入住房困难家庭实施了住房保障，率先完成城市低保家庭廉租房全覆盖。随着各地不断探索保障房筹资渠道，融资机制已经逐渐确立，促进分配端阳光化，实现分配公平成为未来保障房机制建设的着力点。

　　众所周知，由于以往楼市基础制度建设滞后，市场信息极度不透明、不对称，购房者对房价走势缺乏理性预期，调控部门无法掌握购房者的个人住房信息，导致调控效果大打折扣。今年各地政府大力推动的个人住房信息联网，将为继续落实差别化信贷、限购等政策提供技术支撑，同时能有效打击保障房虚假申购、骗租行为，提升政府部门对楼市的分析监测和调控能力。据了解，近期宁波市个人住房信息已实现与全省及全国联网，甘肃省正在加快全省个人住房信息系统建设，确保2012年年底前实现全省联网，这将为各地楼市重回理性轨道提供技术层面的保障。

　　另外，楼市走出暴利时代后市场竞争机制的发挥，将促使住房定价更为合理。去年许多房企的业绩依然骄人，但是普遍未完成全年的销售任务。金地集团刚刚公布去年的销售数据，2011年金地累计实现签约面积223.6万平方米，同比减少2.4%；仅完成年初制定的400亿元销售目标的77.3%。在销售回款难度加大压力下，为缓解财务困境，许多房企开始出售项目和股权。近日，绿城宣布转让其在杭州、上海的部分项目，山东的上市房企中润投资控股集团出售部分资产后向矿业进军。

　　去年房地产业涌动的并购潮成为前所未有的行业大调整的前兆。北京产权交易所信息显示，当前有27家房企转让股权或者资产，单笔最高价达到9.8亿元。据机构统计，全年房地产行业规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿元，同比分别上涨47.6%、185.5%。随着大鱼吃小鱼不断上演，整个房地产业的版图也将出现重构。许多专家认为，这种市场的优胜劣汰符合楼市理性繁荣的发展趋势，符合去泡沫化的调控目标，行业的整体利润将回归正常的可观的利润水平。诸如投资者额外的不合理的逐利诉求将被拒之门外，而一些“门外汉”开发商也将被挤出市场。

　　理性发展是楼市调控的长期目标，目前只是建立起了初步的制度架构，并有了良好趋势，但这并不意味着调控就会一帆风顺。出于利益博弈的复杂性，房价大调整后市场是否会出现过激反应（比如年前出现的老业主维权事件）还不得而知。政府在推动调控向纵深推进的过程中，还应及时做好市场调整的各种应对预案。