山东开发商亮剑澳洲 烟建在澳28层公寓楼下半年竣工

　　经济导报记者　孙罗南　

　　 山东企业正悄悄踏上海外的住宅物业开发之路。在国内楼市调控的背景下，这种举动颇为引人注目。

　　 在澳大利亚第三大城市布里斯班，一栋今年下半年即将建成的28层公寓楼正在对外公开出售。这座公寓的开发商来自中国———山东烟建集团有限公司（下称“烟建”）。17日上午，烟建国际公司总经理于春洋接受经济导报记者电话采访时表示，“目前的销售情况受到国外债务危机的一定影响，我们仍将进行一系列推介活动。”

　　 烟建转战海外房地产项目的背后，是国内房地产的收紧态势，以及中国人的海外投资、移民热。

　　 中央财经大学财政学院房地产金融与投资教授乔志敏对导报记者分析说，投资国外房地产市场还是有一定风险的。“毕竟，不同国家的法律制度区别很大，而且这对国内房地产企业的资金规模也是个考验。”

　　高调为销售“造势”

　　 这个位于澳大利亚布里斯班夏洛特街127号的项目被定名为“The Midtown”，占地面积900平方米，建筑面积8190平方米，总计144个精装修的单间、一居室和两居室公寓。该项目由烟建投资开发，施工承建商为当地建设公司Hutchinson Builders。

　　 烟建为此项目专门成立一家海外分公司。根据山东省商务厅网站信息，烟建投资950万美元设立烟建（澳大利亚）有限公司，于2010年上半年获批。

　　 于春洋介绍说，“进军澳大利亚房地产市场的决定是烟建在2009年敲定的。在资金的投入上采用了一定的融资手段，项目开发的各个环节都交由专业公司管理。”

　　 “The Midtown”项目于2011年6月正式开盘销售，交房时间为2012年10月。导报记者从搜房海外置业网看到，“The Midtown”公寓每套228.59万元人民币起售，单价为5.2万元/平方米，是永久产权，拥有土地所有权。

　　 与一开始的低调进入不同，烟建如今正在高调宣传该项目。就在不久前，烟建在北京远通维景国际大酒店举行了“The Midtown”专场推介会。“公司近期还计划在上海举行专场推介活动。”于春洋说。

　　 导报记者注意到，为了造势，该项目于去年10月和11月两次进行每套优惠7万元的团购活动。去年4月底，还参加搜房网组织的海外看房团，是当时惟一 一个国内开发商在建项目。

　　1/3客户群在亚洲

　　 中国人已成为澳大利亚楼市的一股新力量。有调查机构称，中国和其它亚洲国家的地产商近期已经向澳大利亚投资75亿元，计划建设1.3万个公寓。而中国人2011年购买澳大利亚房产的签约量比2010年增长了30%。

　　 “‘The Midtown’项目位于布里斯班CBD(中心商业区)核心，主要购买力来自当地白领以及一些刚性需要。此外，我们目标客户群的1/3还锁定在亚洲。”于春洋说。

　　 无疑，来自中国的留学生、移民、投资客三大置业人群是催热澳大利亚房地产市场的主力之一。布里斯班是澳大利亚第二大州昆士兰州的州首府，也是华人华侨及留学生的一大集中地。烟建选择在此盖房，自然有其对地理位置的考量，“The Midtown”项目南侧即为澳大利亚昆士兰科技大学，这也是所谓的“学区房”。

　　 国外的住宅市场涵盖别墅、公寓等形态。相比而言，小户型的公寓更适合留学生或投资者购买。于春洋此前估算说，“该项目的租金回报率可以达到6%-7%，售价上涨空间可以达到5%-10%。”据悉，烟建此前也在韩国和日本进行项目推介。

　　自有资金要求高

　　 尝试海外住宅物业探路的房地产企业不止烟建一家。万通控股董事长冯仑在参与美国纽约世贸大厦重建后，也开启了其公司在台湾的住宅项目———万通台北2011，为台北阳明山永久产权不动产，预计2014年初交房。

　　 在冯仑看来，市场效率更高、资产配置多元化需求和海外华人市场壮大，是促成中国房企投资海外市场的主要原因。

　　 房企投资海外的尝试今后是否会被越来越多企业所效仿？乔志敏认为，“各国制度差异极大，房地产企业很难做出国际品牌，海外投资也只是极个别的情况。”

　　 事实上，在澳大利亚投资房地产，开发商基本承担了房屋建设的全部财务成本和风险。在澳大利亚从事房地产相关工作的Dennis告诉导报记者，澳大利亚也存在期房，他们当地称之为“楼花”，其购房预付款一般仅为10%。

　　 这笔款额并非直接交到开发商手中，而是汇入一个由政府设立的信托账户中进行保管，开发商无权动用资金，直至项目完工入住，再付清余款或办理贷款。如果房产最终无法交付，预付款将全额退还给买房人。

　　 由此可见，在澳大利亚投资住宅物业，对开发商自有资金的要求相对较高。不过，烟建对其海外项目的前景则较为乐观，“鉴于国内的房地产政策，我们今后还将继续进行‘走出去’的战略。”于春洋说。