青岛嘉凯城又启信托融资 保障房难解资金困境

　　经济导报记者 赵雪 青岛报道

　　 信托产品到期后，大股东放弃赎回，其他企业接盘并成为公司股东，青岛嘉凯城房地产开发有限公司（下称“青岛嘉凯城”）曾因此在资本市场搅起波澜。但时隔不久，青岛嘉凯城又一次出现在信托市场。

　　 昆仑信托于本月12日发售了一款名为“青岛李沧区保障安置房（一期）项目收益权受让”的信托产品，募集资金用于受让青岛嘉凯城名下标的项目收益权。

　　 对于前次信托产品引发的风波，青岛嘉凯城总裁杨益华16日向经济导报记者解释说，当时公司准备了多套方案，但最终考虑到成本等多重原因，选择由浙江能源集团入股。而本次再次借信托融资，主要是集团公司在做，青岛嘉凯城更多的工作是配合尽职调查。

　　 与前次信托产品不同，青岛嘉凯城本次信托产品所募集资金将用于保障房项目建设。对此，山东大学房地产中心主任、导报特约评论员李铁岗表示，2012年房企所面临环境依然不宽松，保障房建设的资金缺口也是长期以来亟待解决的难题，信托产品、私募基金等将是房企的重要募资渠道。

　　投资超100亿元

　　 16日，在青岛市李沧区上王埠村的地界内，大片动迁完的空地上，尘土飞扬，圈界的范围内还零星分布着未拆除的加油站等一些设施。与这块空地东临的东王埠村，几座安置楼房已经盖到了五六层。

　　 该片区的村民纪国庆告诉导报记者，上王埠村是去年6月拆迁的，比东王埠村和桃园村晚了差不多一年。拆迁时说是两年回迁，但照目前情形看，他们大概2015年下半年才能搬回来。

　　 从上王埠到东王埠，再到桃园，3个村子的土地都已经被青岛嘉凯城收入囊中。根据嘉凯城（000918）的公告，其子公司青岛嘉凯城于2010年通过竞拍，以楼面地价2650元/平方米、总计37.15亿元获得上述3村（社区）城中村改造项目的土地使用权，项目总建筑面积182.05万平方米。

　　 杨益华向导报记者介绍，加上一系列配套设施，嘉凯城青岛项目总建面将达到230万平方米，其中包括150万平方米的商业项目及50万平方米的保障安置性住房，总投资将超过100亿元。

　　 对于该项目什么时候能完成建设，杨益华表示，目前开发商也说不准。

　　资金回笼尚需时日

　　 据了解，在这次旧村改造中，动迁的居民将主要被安置在东王埠及桃园，剩余土地青岛嘉凯城将用于保障性住房及商品房建设。

　　 而在黑龙江路以西的山脚下，该项目组成之一的低密度联排住宅主体已基本建设完成，并开始对外销售。杨益华说，除去保障房及安置房之外，嘉凯城青岛项目整体命名为“时代城”，各期名称还未对外发布。

　　 目前在售的联排住宅，均价在1.8万元/平方米以上。导报记者在其售楼处看到，已售出的住宅分别用红点和黄点标注，红点表示已签协议，黄点表示已预订。杨益华坦言，目前是预订的比较多，签协议尚存在一定困难，“喜欢我们房子的人，很多都是限购的人群。他们订了也不愿退掉，协议又签不了，只能等待限购政策发生些技术性的改变。”被问及如此一来销售回款会不会成问题，他笑称，“我们已经算好的了。”

　　 杨益华介绍说，他们承建的保障房包括经济适用房和廉租房两类，目前还未见什么收益。经济适用房现已具备预售资格，但因新的购房人资格核定政策还未出炉，自己也没有定价权，因而还未开售。廉租房则属于代建，政府按进度给钱。至于安置房，公司先按2650元/平方米拿地，政府扣完费用后，剩余的钱大概有百分之七八十再返还给村里，村里把钱再给开发商。“保障房里除了廉租房，其他是要花钱的。廉租房政府给钱应该也不是太多。”如此平摊开来，其商品房的楼面地价比公布的还要高出一截。

　　数次求助信托融资

　　 本次昆仑信托发售的产品主打保障房牌。杨益华表示，政府比较支持，信托公司也愿意做。该产品发行规模为2亿至4亿元，预期年收益率10%-12.5%。

　　 这已不是嘉凯城青岛项目第一次借信托产品进行融资，建行青岛分行于2010年4月就曾发行10亿元“乾元一号”青岛嘉凯城项目股权投资类人民币理财产品。

　　 但该产品到期后，事情出现了戏剧性变化。嘉凯城子公司中凯放弃7.5亿份优先级理财产品的受让权，而引入浙江能源集团子公司浙信房地产有限公司；浙信与青岛百通城市建设集团股份有限公司及嘉凯城，又共同委托中凯受让信托项下全部信托受益权，并取得青岛嘉凯城相应股权。

　　 本次“突变”之后，浙信取得青岛嘉凯城35%股权，嘉凯城所持股权下降19%至51%。“乾元一号”最终以嘉凯城失掉青岛嘉凯城19%的股权落幕，终于得以“软着陆”。

　　 杨益华对此解释说，当时青岛嘉凯城曾准备3套方案，包括用基金来续接等。但集团公司还是考虑到成本等问题，而且浙江能源集团属浙江第一大国有企业，其入驻有助于青岛嘉凯城树立良好品牌形象。

　　 “乾元一号”风波平息，但青岛嘉凯城项目超100亿元的投资资金从何而来，融资渠道会不会存在压力？杨益华表示，主要还是靠股东投资，然后才是销售回款、项目贷款、资本运作等。

　　 对于本次昆仑信托产品，杨益华表示，这些都是集团公司在做，青岛嘉凯城只是提供资料，配合尽职调查。

　　 “总投资很大，但因为采取一起挂牌、分期供地，整个项目开发周期大概要7年的时间。”他同时也坦言，在山东，最近房地产贷款确实收得比较紧，特别是去年下半年以来，对于新申请的额度基本上已经停了。

　　 导报记者注意到，信托融资是嘉凯城比较偏爱的一种融资方式。据《21世纪经济报道》消息，仅2011年，嘉凯城子公司或控股公司就通过信托合计融资约29.7亿元。

　　保障房融资途径待解

　　 青岛嘉凯城本次信托融资用于保障房项目，也引起其他企业的兴趣。

　　 李铁岗介绍说，目前开发商参与保障房建设主要有两种模式，一个是保障性住房收储制度，就是开发商可以将自己手中积压的房子转让给政府，政府作为保障房储备；另一个就是像嘉凯城这样的配建形式。但保障房开发周期比较长，利润比较低，所以房企目前积极性不是很高。怎样解决保障房资金瓶颈，还需要政府更好引导。

　　 杨益华也表示，在开发青岛嘉凯城项目中，是否有保障房在其中并不重要。主要是李沧区的这块地比较具有规模，嘉凯城作为一个外地企业，想要打造自己的品牌，开发大一点比较好。项目未来的盈利预期，还要看整个楼市的大环境。

　　 对于房企们频频在资本运作中寻求融资机会，李铁岗认为这在2012年将更为普遍，特别是3至5月份，许多大企业资金链也将面临断裂的压力。银行信贷放松的概率不大，通过私募基金、信托产品及其他金融创新的方式来缓解资金紧张，便成了一种选择。

　　 谈及成本问题，李铁岗说：“以私募基金来说，其年息在10%以上，再加上发行成本，将达到13%-15%，肯定高于银行贷款。但这并不是主要的，关键还要看企业的资金链能否承受得住市场环境。市场向好，他们肯定也能将这部分负担转嫁。”