房地产专家顾云昌：2012年楼市将稳中有进

　　王营

　　与业界普遍悲观预期不同，中国房地产研究会副会长顾云昌对2012年楼市略为乐观。顾云昌在接受本报记者专访时称，2012年的房地产市场应当是扩大内需、惠及民生、增加有效供应的楼市，大概率是仍然会保持“稳中有进”的态势。

　　顾云昌就中国目前城市化率推算，中国房地产市场至少还有20年增量的光景。这一点与华远地产董事长任志强的说法一致。

　　房地产市场应争取软着陆

　　在顾云昌看来，2012年的房地产市场不会像有些经济学家预测的那样，出现泡沫破灭，而是会实现软着陆。

　　国家统计局数据显示，2011年全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%(扣除价格因素实际增长20.0%)。

　　顾云昌认为，2011年在严厉调控情况下，房地产投资依然增长，2012年房地产投资仍然会保持一定增长，但涨幅会回落。

　　“房地产稳中有进，保障房发挥了很大作用。2011年全国房屋新开工面积190083万平方米，比上年增长16.2%。尽管增速放缓，但仍在正的区间内。”顾云昌称。

　　顾云昌判断房地产市场仍会“稳中有进”的另外一个依据是，房地产与宏观经济层面是正相关的。“从中央的口径看，仍然要遏制房价过快上涨。但从2011年调控的情况来看，过快上涨的内动力已经不存在。不管从中央还是地方政府，关键口径上都称房地产调控不动摇，但影响调控力度的主要在于地方政府，许多地方则已经感受到楼市紧缩对地方财政的影响，他们有其内在需求在执行力度上明紧暗松。”顾云昌说。

　　广州中山是一个很好的例证。春节长假过后，中山楼市限价令有所松动，但并未按此前相关部门所说的直接取消，而是将限价标准悄然从5800元/平方米提高至6590元/平方米。

　　顾云昌认为，地方政府的内在需求不仅是地方财政问题，还有投资问题。目前还没有哪个行业可以取代房地产。

　　稳中有进的第三个依据是城市化进程刚至中途。国家统计局给出的数据称，2011年，中国城市化率为51.27%。“城市化率超过50%，说明2011年城镇人口比重首次超过农村人口，但与发达国家比较，还并不高。”顾云昌认为，目前的城市化率整好超过一半，势头并没有结束。按照2011年的速度，房地产市场还有20年的增量光景。在这20年中，房地产仍将是事实上的支柱产业。

　　全面进入买方市场

　　中央领导多次强调，要促进房价合理回归。顾云昌对“合理回归”的理解是，房地产价格总体回落，居民总体收入提高，从而使得两者之间差距变小，房价增幅低于收入增幅。

　　顾云昌认为，找寻房地产价格的合理回归路径并不容易。2012年房地产调控的重点仍然是构建合理价格体系。只有不同的家庭都能买得起、租得起房子的时候，才能形成合理的价格体系。而保障房、棚户区改造，本身就是要使价格回归，形成中低收入家庭价格体系。

　　在房价合理回归的背景下，房地产商品房市场也将从长期的卖方市场进入真正的买方市场。这其中，库存压力已经凸显。

　　北京中原市场研究部根据目前在建住宅面积及最近1年的新开工面积推算，预期在2012年上半年，全国主要的35个热点城市供应量将明显增长，合计潜在供应面积达2.56亿平米。按照其中80%为住宅实际可售面积，单套住宅100平米计算，仅今年上半年这35个城市的潜在供应面积就超过200万套。

　　“供大于求的买方市场出现，将给市场带来更激烈的竞争，会带来洗牌和利润的摊薄。房企应该进行产业布局转型，向更加多区域发展，从大城市向中小城镇转移，从沿海往内地转移。” 顾云昌认为，开发商应做最坏的打算。不过他认为，2011年房地产调控的主要目标是遏制房价过快上涨，而2012年除了遏制房价反弹以外，还应防止房地产严重下滑。他认为，2012年的房地产调控形势也因此而变得极为复杂。