楼市微调开启房产税拟扩围 限购令暂难松绑

　　房产税试点一周年酝酿扩围

　　本报记者 陈岩鹏 王海春 北京、上海报道

　　越来越多的迹象表明，楼市调控政策开始出现新的变化。

　　重庆主城九区高档住房价格标准上调到每平米万元以上，北京也做出了调整，上海的新住房标准有望2月底公布，据说“也上调了不少”。不仅如此，上海、深圳、北京等地的多数银行，首套房贷利率已回归基准利率，甚至出现了房贷利率9折优惠的现象。

　　接受《华夏时报》记者采访的多位人士认为，这是在变相放松楼市调控政策。即使不接受“放松”观点的人士，也承认“政策正在预调、微调”。

　　1月31日，温家宝总理在国务院第六次全体会议上提出，巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归，采取有效措施增加普通商品房供给。

　　这是总理两年内第5次提到“促进房价合理回归”，但全国工商联住宅产业商会会长聂梅生却同时注意到了上述“微调”与“增加普通商品房供给”的联系。

　　“现在房地产市场的成交量急剧减少，房价也开始下降了，调控走到这一步了，就需要恢复交易量和有效需求，相应的就需要房贷利率恢复到基准，否则房地产市场没法健康稳定发展。”聂梅生对本报记者说。

　　而让业界更加关心的是，微调的下一步，是不是给限购令松绑？

　　本报记者在采访中获悉，江浙等一些地方政府也正在研究适当调整新建住房购买的行政调控手段，进行差别化限购措施的可行性等。不过，更多的人士则认为，限购令的全面松绑最终还要寄托于房产税的全面铺开。

　　此前，住建部部长姜伟新也曾表示，楼市限购令是不得已的措施，一旦全国个人住房信息联网，和银行、财政、税务、公安等系统的信息统一到一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。

　　“微调”开启

　　刚过完春节，决策者便释放出楼市政策要“微调”的信号。

　　上海市副市长沈骏在节后第一个工作日就去了市房管局进行调研，他指出今年将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，其中一项重点是执行好差别化住房信贷和税收政策。

　　这与此前住建部部长姜伟新的讲话一致，姜伟新在去年12月份召开的全国住房和城乡建设工作会议上也曾表示，“支持居民合理购房需求，优先保证首次购房家庭贷款需求，且在首付款比例和利率上会体现优惠政策。”

　　更为实质的变化，也是在节后这一周发生的。记者发现，在上海、深圳、北京等地，多数银行首套房贷利率已回归基准利率，而个别外资银行甚至对满足条件的客户，开始实行房贷利率9折优惠。

　　对此，聂梅生更愿意将这一变化视作“预调、微调”。她说，刚刚开过的国务院全体会议提出“采取有效措施增加普通商品房供给”，但现在房地产市场的确出现了新情况。

　　央行刚刚发布的一份统计报告显示，2011年房地产贷款同比少增7704亿元。而另一组数据则显得更加凄凉：2012年春节期间，33个重点城市的楼市成交量同比下跌69.5%，一线城市商品住宅成交集体遇冷。上海易居房地产研究院预计，今年主要城市商品住宅的成交量将延续去年下半年的低迷态势，全年商品住宅成交量将大幅下降20%。

　　业界人士认为，只要价格控制得住，除了房贷政策外，有助交易量恢复的其他政策也可能会有所放松，地方上会出台一些必要的“保量”措施。

　　同策房产研究总监张宏伟就持有这样的观点，他注意到，2012年上海“两会”已经提出调整住房标准，“这在一定程度上是变相放松楼市调控政策。”值得一提的是，调整住房标准的还包括重庆和北京。

　　张宏伟对记者说，上海、重庆、北京等地普通商品住房标准的调整，对市场成交量来讲是一定程度的利好，有利于部分观望的购房者入市购房，更关键的是，他们的做法对其他城市有很强的示范作用，接下来跟风的也不会少。

　　限购令放松？

　　在张宏伟看来，目前房贷政策和住房标准出现的调整，从本质上说，是地方政府想通过这种“微调”来实现限购令的变相松绑。

　　在刚结束不久的深圳两会上，万科集团总裁郁亮也提出了“适当放宽限购标准”的建议。他说，长期来看，以市场化的手段代替行政手段进行调控，有助于行业的持续健康发展。在尚未形成合适替代方法的情况下，限购政策作为应急措施，在抑制投资购房需求方面有其积极作用，但要避免政策对合理居住需求造成误伤。

　　事实上，地方修改限购令的冲动一直很强。去年下半年，佛山曾出台过限购放松政策，但很快就被中央政府叫停。今年1月，北京市发改委副主任赵磊在一次会议上也公开提出，“北京楼市调控不排除根据形势的变化在适当的时机采取微调。”

　　“这反映了地方政府的‘两难’纠结，房地产是很多地方的支柱产业，对地方财政收入和经济发展贡献很大，但现在经济低迷，地方政府想在限购上做些调整，放松一下，但迫于舆论和中央的压力，又不敢这么做，既要控制房价又要保持经济发展，在目前的情况下确实有些左右为难。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受本报记者采访时表示。

　　而下一个“微调”的，或许就是限购令。

　　卫明不动产智库营销负责人蔡为民对本报记者说，由于经适房准入标准的实质性放宽、商品房的供过于求、开发商的生存艰难以及国内外的经济环境，从理性调控的角度看，2012年内限购令有望解除或部分解除，限购令取消或部分取消出现的最早时间节点将在今年6月，6月到10月出现的概率最大。

　　本报记者在采访中了解到，江浙等一些地方政府也正在研究适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，进行差别化限购措施的可行性等。

　　不过，也有业内人士持不同看法，他们认为限购令短期内不会放松。

　　同策房产董事长孙益功在接受本报记者采访时表示，今年应该不会对限购进行松绑，因为政策需要一个连续性，一旦放松，很可能会使房价出现报复性反弹，从而影响房地产市场的稳定。

　　世联地产总经理袁鸿昌也认为，今年调控的思路已经明确了，就是继续贯彻中央政策，坚持限购不放松，在这样的环境下，开发商只能通过降价方式来换取自救，过度寄望于限购的松绑，或政府救市，在今年不太现实。

　　房产税拟扩围

　　“限购退出需要一个过程，最起码在楼市调控到一定程度，房价回归合理后，另外就是房产税全面开展，税率和税基更加完善。”顾云昌对本报记者说，“但从现在试点的情况来看，上海和重庆的房产税覆盖面不大，税基和税率都比较低，调节作用有限。”

　　官方数据显示，2011年上海地方财政收入完成3429.8亿元，同比增长19.4%；同期，重庆市地方财政收入超过2900亿元，增幅超过40%。相比而言，两地不超过10亿元的房产税收入对地方财政贡献甚微。顾云昌说，房产税代替政府卖地收入是一个渐进的过程，但从目前来看，这项税收还是太少了。

　　而去年年末上海、重庆的新建商品住房价格均实现持续数月的环比下跌，顾云昌也将其原因归功于限购令和保障房建设的效果。

　　“即使搞房产税试点的上海、重庆也搞限购，说明限购政策在楼市调控中不可替代的作用，因为限购是通过抑制购买力来控制房价的，而房产税调节需求的作用非常有限，拿房产税成熟的美国和英国来说，调控也主要是以金融手段为主，房产税一直都是辅助手段。”顾云昌说。

　　不过，财政部财政科学研究所所长贾康并不认同，他表示，房产税试点地区不要太看重第一年能收多少税，而且对这个税的成长逻辑都心里有数，以后房产税的成长性肯定是没有问题的，在保有环节评估税基之后，它会年复一年地征收。

　　“房产税最重要的任务是，在上海、重庆这样的发达地区，一定意义上还不是筹集收入，而是要调节经济和社会生活，但未来的财源支柱属性将会逐渐显现。”贾康说。

　　孙益功也认为，限购令迟早会退出，政府也一定会有其它的配套政策来防止房价大起大落，估计房产税是其中一个重要方式，它既能够起到扩大地方税源的目标，又可以达到调控房产的作用。

　　早在去年10月，住建部部长姜伟新就楼市“限购”回答人大常委会委员询问时曾做过如下表述：楼市限购令是不得已的措施，一旦全国个人住房信息联网，和银行、财政、税务、公安等系统的信息统一到一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市了。

　　据介绍，住建部将于今年上半年实现40个重点城市个人住房信息系统的联网。而本报记者独家获得的消息是，今年的房产税试点范围很可能继续扩大，上海、重庆两地的试点方案也将调整扩大。贾康说，南京、广州很可能成为下一批试点城市。