年报大幕将至 上市房企业绩渐露真容

　　张望

　　这个冬天，对于上市房企来说，显得格外漫长。

　　本报记者统计发现，截至2月2日收盘，在A股146家房地产上市公司中，除了长期停牌的*ST大通（000038.SZ）、S*ST天发（000670.SZ）、*ST海鸟（600634.SH）等3只股票，只有6只股票在120日涨跌幅区间呈现正数，4只涨跌幅为零，133家上市房企股价均为下跌，其中，跌幅超过30%的多达68家，跌幅最高的是莱茵置业（000558.SZ），高达51.9%。

　　与此相对应的是，中国指数研究院2月2日公布的数据表明，楼市的气候相比自然气候更为寒冷。

　　1月份，全国300个城市共推出土地2735宗，环比减少39%，同比减少23%；推出土地面积11484万平方米，环比减少41%，同比减少21%，其中，住宅类用地面积3889万平方米，环比减少52%，同比减少45%。

　　中国指数研究院数据显示，1月份，全国300个城市土地成交量和住宅用地成交量较去年同期跌幅均超过50%。

　　不仅如此，1月份，全国100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，环比下跌0.18%，延续了去年9月以来的价格调整之势。

　　山西证券研报指出，如果行业房价普遍下降15%，房地产行业毛利率水平将下降至26.5%，将会是近5年来最低水平。

　　房地产行业开局不利的背后，是上市房企经营陷入了由盛至衰的循环，而与房地产息息相关的上市公司，同样不可避免受到波及。

　　业绩分化背后的颓势

　　年报大幕拉开之际，上市房企逐渐露出庐山真面目。

　　首当其冲的是中小房地产上市公司的利润直线下降。

　　1月31日，莱茵置业（000558.SZ）披露业绩预告称，预计2011年1月1日至2011年12月31日，归属于上市公司股东的净利润为5100万元—6700万元，同比下降60%—70%。

　　莱茵置业自称业绩下滑的原因在于，受国家宏观政策调控及房地产开发周期的影响，公司开发的部分房地产项目本年度未达到结转条件导致公司2011年销售额下降。

　　ST珠江（000505.SZ）同样将业绩下降归结为可结转的房地产销售收入大幅减少，不同的是，ST珠江预计2011年净利润亏损约5000万元至6000万元，披星戴帽在所难免。

　　不久前宣称未有投资房地产以外行业计划的阳光股份（000608.SZ），亦预计2011年净利润比上年同期下降50%—80%，原因也是结算商品房销售收入比2010年同期有较大幅度的减少。

　　而预计2011年度业绩亏损的东方银星（600753.SH），由于公司开发的房地产项目已经结束，且无新开工房地产项目，致使原为公司主要收入来源的房地产销售未实现收入。

　　万方地产（000638。SZ）也是青黄不接，其2011年度业绩预告称，归属于上市公司股东的净利润比上年同期下降约92%，原因在于公司前期项目已开发完毕，新实施的项目尚处于开发期，还不具备结转收入的条件。

　　不过，从目前发布年报预告的上市房企来看，同样受到房地产调控政策影响，上市房企的业绩却出现明显分化，只是中小房地产公司利润下降，而大公司基本保持业绩增长。

　　保利地产（600048.SH）业绩快报显示，2011年公司实现营业收入约470亿元，同比增长31.02%；归属于上市公司股东的净利润约65亿元，同比增长32.39%。

　　但东方证券研报认为，保利地产2011年净利润额低于预测数约5%，广发证券则称，其销售目标完成率为92%。

　　万科A（000002.SZ）宣告，2011年实现销售面积1075.3万平方米，实现销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。虽然在公布全年销售业绩的同时，万科A并未透露2011年的利润增长情况，但据中投证券预估，其去年的净利润率将达到14.8%，同比2010年的14.3%有所提高。

　　而广发证券表示，万科A去年的销售目标完成率也只为93%。

　　然而，截至1月31日，地产板块约66家公司公布了业绩预告或业绩快报，其中67%的业绩均实现增长。

　　但国信证券认为，上市房企已预告的良好业绩锁定性，源于过去三年的销售持续增长，且预售制导致项目结算滞后，均价上扬保障了毛利率稳定。

　　福建一家上市房企董事长亦告诉本报记者，上市房企的年度利润，大多以交付房产、开具发票等作为收入确认标准，更多的是反映确认年度之前的销售情况，并不能完全体现当年的销售成绩和整体情况。

　　而根据广发证券今年1月份对23家重点覆盖的A股房地产上市公司进行电话调查结果，只有万科A、荣盛发展（002146.SZ）、华侨城A（000069.SZ）和中南建设（000961.SZ）的销售表现令人满意，保利地产、招商地产（000024.SZ）和金融街（000402.SZ）的表现也可接受，但更多的公司由于区域限购、产品结构不理想、工程进度滞后、错过推盘时机等种种原因，导致销售大幅未达年初预期。

　　甚至有统计数据显示，去年有85%左右的房企没有完成销售任务。

　　广发证券调研报告指出，由于销售的不畅，各家公司的库存都有所增长，库存较为严重的公司，目前手上的可销货值已经达到2011 年实际销售额的两倍，加速周转去库存是当务之急。而大多数公司都不同程度地放慢了开工节奏，有的公司从去年年中起就下调了新开工面积，2012 年压缩开工是大势所趋。

　　国泰君安证券发布的房地产行业研究报告亦称，2012年上半年行业库存继续攀升，开发商未来销售压力也将继续加大，量价基本面继续向下探底，但在中期之后开发商销售压力将小幅缓和。投资的不景气将贯穿2012全年，投资、新开工和拿地将持续下坠。

　　上下游相关产业“唇亡齿寒”

　　上市房企过冬，涉及房地产的上市公司也受到了牵连。

　　主营业务为交通、能源、空气液体净化过滤材料、纺织用品等的泰达股份（000652.SZ），其1月31日刊登的2011年度业绩预告，将净利润比上年同期下降90%—100%的原因之一归结为：房地产行业的宏观调控在2011年持续进行，公司区域开发产业所开发的土地招拍挂进展不顺，区域开发产业对公司2011年度业绩贡献同比大幅下降。

　　而在2009年和2010年，泰达股份房地产业务只占主营业务收入比例的6.12%和9.01%。

　　同一天披露年报的武汉控股（600168.SH），也“中弹”房地产调控政策，其2011年净利润同比下降44.91%，公司称首要原因为受国家宏观经济调控影响，房地产销售收入下降。

　　就连主营为旅游观光及相关客运服务的桂林旅游（000978.SZ），也受房地产拖累。

　　2月1日，桂林旅游发布业绩预告称，公司2011年业绩与2010年业绩基本持平。可是，西南证券点评认为，桂林旅游业绩低于市场预期，是地产项目福隆园实际结算低于预期，虽然福隆园土地销售早已协议确定价格和出售面积，但因政策、资金等因素，实际地产结算低于预期。

　　之前，桂林旅游预计福隆园地产项目售出土地210亩，2011年实际仅售出土地40亩，仅贡献利润1100万元，较市场预计的4900万元低78%，而2010年该项目贡献的净利为2631万元。

　　感到寒意的不仅是直接介入房地产的企业，与房地产产业息息相关的上市公司，同样被波及。

　　1月31日，主营业务为气雾剂系列产品的技术开发、生产与销售的彩虹精化（002256.SZ）紧急修正业绩，预计2011年公司净利比上年同期下降10%-35%。

　　实际上，房地产低迷，正在把低温传导至钢铁、水泥、建材、家居等上下游相关产业，甚至将引发多个行业需求萎缩。

　　1月31日，鞍钢股份（000898.SZ，00347.HK）在业绩预告中表示，预计2011年归属于上市公司股东的净利润为亏损约21.51亿元（基本每股收益约-0.297元/股），主要是原燃料价格涨幅高于钢材价格涨幅以及高炉检修等因素影响，尤其是四季度钢材价格大幅下降。而2011年前三季，鞍钢股份盈利为2.39亿元。

　　此外，凌钢股份（600231.SH）、南钢股份（600282.SH）、马钢股份（600808.SH，00323.HK）也纷纷预计2011年度净利润同比下降50%以上。

　　更有甚者，2011年前三季度实现2084.31万元净利润的韶钢松山（000717.SZ），1月31日却公告全年预亏达到11.70亿元，相比下降56倍。

　　同在1月31日，洛阳玻璃（600876.SH，01108.HK）和（601600.SH，02600.HK）亦双双公告，预计2011年度归属于公司股东的净利润将比上年同期减少50%以上，主要原因皆为产品售价大幅下跌。

　　尽管如此，安邦咨询还认为，房地产调控去年对行业的打击不明显，这种调控的威力恐将延后到今年显现。因为去年有续建项目和保障房项目，而今年二者都会减少，影响会比较大。

　　与房地产企业本身相比，虽然房地产产业链上下游的企业，对房地产宏观调控政策的反应有一定的滞后性和缓冲期，但不景气的信号确实已经弥漫开来。

　　即使是一向被视为刚需的家电业，其行业上市公司2011年的业绩也是冰雪相逼，美菱电器（000521.SZ）、ST科龙（000921.SZ）、深康佳（000016.SZ）等的净利润，同比下降均达到50%以上，万家乐（000533.SZ））、彩虹股份（600707.SH）同样预亏。

　　作为相关产业的温度计，房地产不景气带来的冲击波还会持续发挥威力。2月1日，广东东莞楷模家居集团有限公司董事长徐国芳表示，楼市不景气首先冲击的是房地产企业，接着便是家具和电器等房地产下游企业，2011年中国家具行业销量大概下降30%，整个市场正在下降的趋势已经显现。

　　资料显示，房地产行业占到PVC下游需求总量的65%左右，但2011年，PVC的开工率只在55%左右。

　　中国指数研究院研究资料表明，家居作为与房地产关系密切的相关行业，受调控影响颇大。但由于政策传导的滞后性，2011年上半年家居市场状况仍保持良好，广大企业比较乐观，之后市场逐步萎缩、交易量下滑，出现竞争加剧、销售不畅等情况。

　　房地产市场的调整还会给银行带来的负面影响。银监会多次为国内商业银行进行的压力测试显示，一旦出现房地产市场更惨烈的现象，银行的业绩可能会因此下滑。

　　而东方证券在2月2日的晨会纪要中表示，考虑到房地产对固定资产投资的影响还将继续暴露，固定资产投资增速仍然处于下滑趋势中。房地产市场调整对宏观经济的影响还未充分暴露。

　　值得注意的是，尽管中国房地产已具备一定的金融属性，但杠杆率仍较低，房地产市场调整可能引致的风险主要通过产业链传导，并不会像美国那样由于房地产内部的去杠杆化而引起金融市场的塌陷。由于房地产风险的传导过程，多层次的产业链条具有一定时滞，从而为化解风险提供了必要的时间和空间。

　　但国家信息中心经济预测部主任范剑平在“第十六届中国资本市场论坛”上表示，最棘手的问题就是在过去5年间，房地产给国家带来巨大结构调整压力。“房地产带动了钢铁、有色、化工、建材等高能耗产业规模发展，原来这些产业产能已经过剩，金融危机发生后，由于房地产仍然火爆，不仅没有把落后产能淘汰，反而继续扩张。”

　　而自2003年始，为了打击投机性需求、保持房价在合理水平，国家展开了多轮的房地产市场调控，参照学术界的研究，房地产市场调控分为5 个阶段，但每轮调控最后都是报复性上涨，上下游相关行业也愈发背靠繁荣的房地产市场坐等收益。