德州力量置业上演“空手道” 五证不全开发商提供高息贷款

　　经济导报记者　 刘翔 　德州报道

　　 明明手续欠缺，却一直宣称“五证齐全”；无法从银行贷款，楼盘封顶后却需交纳7成房款，交房后需付清全部房款；首付不够没关系，开发商可提供“内部贷款”10万元，但周期为5年，利息高达1.8万元。在国家重拳规范房地产市场的当下，德州力量安邦置业有限公司（下称“力量置业”）却上演了一套“空手道”的功夫。

　　 作为德州当地大型房企之一，力量置业旗下拥有新领域和至尊明郡、唯美国际城等多个项目。“至尊明郡的手续齐全，而唯美国际城项目手续正在办理中。”7日，力量置业法人代表王成强在接受经济导报记者采访时表示，业主对至尊明郡“五证”不全质疑不属实。

　　 事实是怎样的呢？

　　 “目前，力量置业旗下至尊明郡和唯美国际城两个项目，尚未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及商品房销售预售许可证。”7日，德州市经济开发区规划局一位朱姓负责人在接受导报记者采访时证实，相关楼盘属于违规开建。

　　 “‘五证’不全的背后，或存在土地性质不合法、商品房项目无合法立项、商品房项目不符合城乡规划等深层次的问题。”7日，山东鲁泉律师事务所合伙人周斌律师在接受导报记者采访表示，作为违规项目，此类楼盘存在极大风险。

　　“五证”不全致无法贷款

　　 “我们的房子不会是小产权房吧？”6日，正值元宵佳节，龙年的第一场大幅降温让德州的天气格外清冷，至尊明郡业主杨明的心情也有些寒意：“原本预计2011年交房，但如今还是遥遥无期，更让人焦心的是，我们从未见到过开发商的‘五证’。”

　　 带着杨明的疑问，导报记者以购房者的身份，来到位于德州晶华大道上的至尊明郡售楼处。“我们的楼盘‘五证’俱全，相关手续可以在房管局的网站上查到。”售楼处一名售楼人员表示，目前房子已经售罄，不过如果有退房的，可以给导报记者留一套。

　　 但当导报记者提出要看一下“五证”时，该售楼人员表示“目前不太方便”。导报记者注意到，与正规楼盘的售楼处不同，该售楼处偌大的大厅中，没有悬挂任何有关“五证”的原件或复印件资料。

　　 蹊跷的是，导报记者被告知，购房时需要交纳40%的首付。“目前，银行贷款收紧，首付4成是银行方面的要求。”对此，该售楼人员如是解释。

　　 当导报记者问及贷款细则和贷款银行时，该售楼人员态度也颇为含糊：“无法保证您一定能从银行贷到款，贷款利率我不是很清楚。”

　　 而在该楼盘业主QQ群中，多位业主向导报记者证实，业主在交纳首付款后，该楼盘无法提供银行贷款。

　　 为弄清真相，导报记者先后向德州市规划局、德州市建委和德州市经济开发区规划局求证发现，该楼盘确实存在手续不全的问题。

　　 “‘五证’不全，自然无法办理正常的贷款业务。”周斌一语道出至尊明郡业主无法从银行贷款的真正原因。

　　解析“空手道”

　　 随着调查的深入，力量置业的“空手道”手法也渐渐明晰。

　　 首先，“五证”不全，却可以“先上车后补票”，逃脱监管。而且，由于购房者无法从银行办理贷款业务，至尊明郡开工后便提出采用两种特殊的付款方式。

　　 其一是多数购房者采用的“分期”模式。有业主向导报记者提供的“房屋认购协议”显示，所谓“分期”，即工程主体完工后，购房者必须向开发商支付70%的房款，交房时需补齐全部房款。

　　 业主提供给导报记者的另一份“房屋分期付款协议”，则揭开“贷款”模式的内幕。该协议显示，力量置业作为甲方，向购房者提供“最高限额10万元”的“借款”，购房者则需“按借款总额和约定期限，交纳五年期的借款相关费用”。按照现有利率水平计算，10万元贷款在还款期结束后，购房者需支付1.8万元利息。

　　 导报记者注意到，合同中许多限制性条款，也牢牢束缚住业主。比如，当杨明等业主交付首付后发现楼盘“五证”不全想退房时，却已经抽身不得。该“房屋认购协议”显示，“如乙方（购房者）未在规定期限内付清各种款项，甲方有权解除协议并认定乙方放弃认购权和认购金，甲方所收乙方认购金不予退还，乙方认购的房屋甲方另行销售。”

　　 “开发商利用首期款动工建房，但是后期的资金风险很大。”周斌表示，上述条款属于霸王条款，由于楼盘本身属于违规建筑，上述协议并没有法律效力。

　　存诸多风险

　　 “商品房预售实行许可证制度，只有取得预售许可证的房子才能面向社会公开出售。”6日，德州市房管局一名工作人员在接受导报记者采访时表示，合法销售的楼盘必须办齐“五证”。

　　 “无商品房预售许可证售房，是不合法的销售方式，其所签的购房协议无效。”周斌表示。

　　 据了解，“五证”不全的楼盘可能存在许多风险，如楼盘项目及其土地已经押给银行（事实上，很多开发商早已将项目和土地抵押在银行以获取开发资金），一旦欠贷不能偿还，银行将获得房屋的优先权益。因为没有预售许可证，购房者就无法在房产管理部门办理房屋预售登记，购买权得不到保障，不能对抗银行的优先权。

　　 此外，根据有关司法解释，施工方工程款索取也有优先权，如开发商拖欠施工方工程款而导致该项目被拍卖，已交房款的购房者同样不能对抗施工单位。再如，没有预售许可证，还有交付房屋日期无保障的风险。

　　 对于力量置业存在的相关问题，德州市经济开发区规划局上述朱姓负责人表示，相关执法部门将会对其进行查处。

　　 而已经购房的业主又该如何保障自身的权益？周斌律师建议说，开发商没有取得相关证件就向市民出售房屋，属于违法销售，对消费者来说，还构成了欺诈行为。购房者可以要求开发商在一定时间内补齐所需合法手续，或选择解除购房合同，由开发商返还购房款并承担相应的违约责任。