地方债投入保障房是有效的杠杆对冲

　　近日财政部下发通知，要求地方拓宽保障性安居工程资金来源渠道，加大保障性安居工程投入力度，确保不留资金缺口，其中包括：2012年增加的地方政府债券收入要优先用于保障性安居工程，加大地方政府债券收入用于保障性安居工程的投入力度。

　　2011年，中央构建了未来5年新建3600万套保障房（包括经济适用房、廉租房、公共租赁住房和棚户区改造这四大类）的宏伟计划，按照目前的进度来看，比预期的要慢一点。主要原因是一些地方政府不积极，他们的理由是“摊子太大，资金缺口明显”。

　　资金缺口的确是一个现实的问题。中央的思路是多管齐下，中央、地方和社会分担。财政拨付专项建设资金，占总资金的比例较小，“杯水车薪”。地方政府要将土地出让金切一部分出来，比例不低于土地出让金的10%，但估计地方政府会有自己的算盘。他们会说，随着房地产宏观调控的不放松，地方土地出让金大幅度下滑，地方财政将“吃紧”。土地出让金的萎靡将打击保障性住房。但是我们知道，保障性住房本来同土地出让金就有“利益冲突”的关系。比如大量本可成为商品房的用地变成保障性住房用地，地方政府肯定不情愿。所以，土地出让金即使充足，地方政府也不一定甘心用于保障房，即使有一个全盘计划，他们也会推诿、隐藏和拖延。从这个角度看，土地出让金多和寡，其实同保障房是没有太大关系的。

　　如果是开征房产税的地方，房产税收入也将拿出来建保障房。当然，公积金和社保都被鼓励进入保障性住房项目。但坦率地说，它们不可能成为支柱力量，而且大规模使用会遭遇质疑，因为它们都有私人性质。

　　即使算上中央允许地方政府发债的钱用于保障房，那么整体上的缺口资金还是非常庞大。也就是说，或许，最终“大头”只得由银行信贷（加上一些社会直接融资）来弥补。但需要注意的是，由于中央财政的支持和地方发债的使用，这相当于再次重新上演过去的“财政撬动信贷”的一幕，我们认为，这是完全有可能填补资金缺口的。这个过程无非考验的是政府的决心和下级政府的意愿和行动力。从这一点看，用地方不断发债的钱来启动保障房项目的效果可能远远出乎那些悲观的预期。

　　中央正在大力整顿和化解地方融资平台的风险，从某种意义上说，这是对过去地方融资平台风险的纠正。在金融危机时期，地方融资平台趁机获取了大量信贷，是一个“杠杆化”的过程，现在则反过来，整顿基本是一个“去杠杆化”的过程，即未来地方融资平台获取信贷的能力越来越弱。现在，以代发地方债的方式去投保障性住房，以此来撬动银行信贷，正是一个“杠杆化”的过程，可以平衡地方融资平台“去杠杆化”，这是一个“杠杆对冲”。使得地方政府的投资力度不至于出现较大的下滑。但和地方主导的融资平台不同，以代发地方债去投保障房的“杠杆化”是中央在方向上和数量上完全可控的“杠杆化”。

　　在目前利益格局下，地方政府一定持有的“高房价”偏好，决策者们对此看得很清楚。限购的调整加上大规模的保障房冲击，会挤压房地产泡沫，但这种挤压又不是无限度的。比如在保障房上面，默认地方可以回购商品房来充数，实际上是默认了地方在一定阶段有某种托市的资格。如果房地产稳中有降，可以推进房地产税对限购政策的“替代”进度，如果房地产情势非常恶化，则可以取消限购政策来鼓励需求。总之，在保障房上面，政府有很多灵活牌可以打，而不是被外界想象的那样，是资金缺口极大的“不可能任务”。保障房运作的真正关键不是建设资金——它被高度夸大了，真正的关键是建设之后的运营方式，即投入资金的退出、回报、管理等等，因为这涉及到可持续的投入和有效偿还，这才是真正的挑战。