百万新增供应压顶？ 沪甲级写字楼租金　　涨幅空间有限

　　徐健

　　上海浦西第一高楼会德丰广场正在积极为其剩余空置楼面挑选租客。该项目的公司副总经理廖伟超向《第一财经日报》记者透露，目前会德丰广场的出租率已达82%，剩余未租部分多属于高区贵价楼面。他表示，尽管公司会对前来洽谈的众多租户做出一定挑选，但考虑到未来上海甲级写字楼供应量可能骤增等不确定因素，还是希望能够尽快完成招租工作。

　　越来越多迹象显示，经历了两年涨租运动之后，一些微妙的变化正在上海甲级写字楼市场中发酵——DTZ戴德梁行研究部数据显示，2011年第四季度，上海写字楼市场又迎来一座新落成的甲级写字楼，使甲级写字楼存量跃入500万平方米的里程碑，居全国第二，仅次于北京。

　　租金一年猛涨两成

　　受到旺盛需求的支撑，上海甲级办公楼租金指数在经历了2008年末的大跌及2009年的低谷后，于2010年初开始了强劲复苏——机构数据显示，过去一年，上海甲级写字楼租金又大幅上涨了近两成。

　　高力国际近期发布《2011年第四季度上海办公楼物业市场研究报告》指出，在2011年第四季度，由于跨国公司和国内企业持续扩张和升级办公楼，促使净吸纳量超过12.8万平方米，加之该季度中仅有一座6万平方米的甲级办公楼入市，带动全市空置率一路走低至7.4%，为2008年全球金融危机以来的最低水平。

　　高力国际华东和西南区暨中国物业投资服务董事总经理翁琳指出：“尽管全球经济环境有许多不稳定的因素，在2011年第四季度，上海甲级办公楼市场仍旧表现活跃，黄浦区的空置率仅为4.3%，跨国银行对陆家嘴地区的甲级写字楼的需求也居高不下。”

　　据翁琳介绍，跨国公司在上海持续扩张，在此形势下，业主们对于市场前景信心大增并上调租金。2011年四季度上海甲级写字楼的平均租金上涨至每天每平方米人民币8.2元，环比增长2.5%。日趋逼近2008年沪写字楼租金大跌前的高位水平——9.7元/平方米·天。

　　事实上，DTZ戴德梁行研究部数据显示，2011年四季度，上海国际超甲级标准写字楼的租金已达到每天每平方米11.3元。

　　今年涨租空间有限

　　然而，这场已经持续了两年的涨租运动可能在2012年进入“中场休息”。

　　DTZ戴德梁行企业服务部华东区主管、董事傅翀宇指出，2011年前三季度的经济繁荣带动了四季度上海甲级写字楼租金同比大幅上涨19.2%。然而，今年预计有超过100万平方米甲级写字楼面积完工，虽然部分项目有可能推迟入市或转租为售，预计2012年租金温和上升，空置略为增加。

　　而根据高力国际方面的统计，2012年上海全市甲级办公楼新增供应将达到53万平方米。其中44%新增量在浦西，56%在浦东。预计未来6个月内申城甲级办公楼的空置率会上浮，但不会超出12%。

　　翁琳更对此指出，预计2012年租金会保持平稳或小幅上扬，“增幅可能会放缓至个位数”。

　　“现在看起来上海2012年甲级写字楼租赁行情应该还是不错的，但考虑到竞争楼盘会逐个面市，我们觉得未来上调租金可能还是会有些压力，涨租空间可能被压缩。因此对我们来说，尽快消化未租面积可能比涨价惜租更为明智。”一位甲级写字楼租务代表如是说。