激进中海高利润谜团

　　作者: 张明 | 来源: 中国经营报

　　在中国房地产市场深度调整的“冬季”，中海地产（00688.HK）这个国资地产商似乎并未停下其进攻的步伐。

　　2012年2月3日，中国海外宏洋集团（00081.HK）宣布在江西省赣州市章江新区以约11亿元价格获得526亩土地。2010年才投入中海地产怀抱的这家香港上市公司，迅即成为专注于内地三四线经济活跃城市的开发商。

　　就在此前一天，2月2日，中海地产董事局主席孔庆平在香港迪斯尼这个充满童话色彩的地方，宣称“希望中海不受大势所累，维持年均20%利润的增长”。

　　紧接着2月6日，评级机构标普披露，中海近期正在进行一项债券融资行动，将于近日完成，标普预计中海将把发债所筹资金用于偿还现有债务，或对现有债务进行再融资，并用作新项目和现有项目的融资，以及适当新增项目。

　　在大多数地产商在拿地时都显得畏缩的2011年，中海依然逆势扩张，全年累计新增土地储备1056万平方米，拿地面积逆市上涨超过三成，超出全年拿地目标的53%，成为2011年土地市场中的激进典范。当绝大多数地产商都在这个“冬季”停下扩张的步伐的时候，被称为地产界“工科生”的中海举措越发像个谜团。

　　高利润谜团

　　“2012年调控将有所放松，中海仍有空间争取更多的销售。”孔庆平的维持20%利润增长的信心，应该来自于中海过去十多年一直维持的超过20%的增速。

　　花旗的报告显示，2011年中海全年合约销售金额达871亿港元，保持了其35%的毛利率水平，“日子可谓相当好过”。而中海的2010年年报显示，内地房地产销售额667.8亿港元的中海地产，经营溢利高达163.4亿元。

　　“中海的利润水平已经远远高于内地上市公司和绝大部分央企地产商，这很难解释。”一位央企地产商高层向《中国经营报》表示。

　　在成都怡居地产顾问公司总经理吴伟看来，与其他地产商相比，中海地产面积住宅消耗的土地储备也比其他公司更少，这才可能导致中海地产利润较高。此外，“以营销费用来说，中海很多项目投入不足4%，而很多公司甚至达到10%以上。”一位长期和中海合作的成都地产界人士告诉记者，中海逆势拿地也降低了其整体成本。数据显示，随着土地市场降温和中海加大二三线城市布局，2011年中海地产拿地价格进一步降低至每平方米2414元人民币，较2010年的每平方米2708元下降11%。

　　但是，在吴伟看来，2012年中海必将陷入“地王”项目储备过多、消化困难的境地：在成交低迷、价格下行的楼市格局下，中海地产手中更多的地王项目地价明显偏高。“这些土地将陆续在2012年上市，市场显然不能支撑中海的过往利润率。”前述央企高层说。

　　2005年、2006年、2007年连续三年，中海地产激进拿地，三年新增的土地储备分别为175.4万平方米、653万平方米、1030万平方米；2008年楼市低迷时，中海新增土地储备降至279万平方米，至2009年楼市回暖时，中海这一年新增土地储备突然攀升至1771万平方米。

　　2009年9月中海斥资70.6亿元获得上海普陀区长风地王后，同年又相继在佛山、沈阳拿下地王；2010年初中海以59.7亿元拿下北京丰台区六圈A居住项目用地，跻身北京新地王，同年拿下的白云新城地王还刷新了广州土地交易楼面价格。

　　即使是在2011年根据公开数据测算，中海地产在2011年需要支付的土地价款约为244亿元人民币，较2010年同比增加17%，而万科同期拿地面积和拿地金额却大幅下降44%和48%。中海地产支付的土地价款占销售金额比例达35%。“如果不能达至之前的利润率和业绩，中海将背负更多的负债。”

　　“中海与万科等开发商不同的是，万科等选择高周转开发模式的开发商，通常是标准化生产，实现快速大量的销售和开发，虽然是微利销售但财务成本不大；而中海地产的开发周期平均通常为14到16个月，加上6个月的预售时间，虽然获得更高的土地增值利润，但是也会承担更高的投资风险。”在天爱地产顾问机构总经理何欣看来，地王项目更具挑战。

　　如何弥补地王成本，这对中海来说无疑是2012年的一次大考。

　　政府议价力 穿越高压线

　　要在市场调整期维持逆势扩张，就需要足够的现金流。中海通过降价促销回收资金之举比绝大多数地产商来得都早。早在2011年5月，中海的系列降价行动就已开始。中海的深圳项目——中海康城国际、中海塞纳时光率先采用“直降”的方式，千套比市价低近每平方米3000元降价清货，随即，中海重庆项目——国际社区·观园项目也以9折的优惠幅度开盘。而处于多折优惠、隐性降价的上海、南京、苏州项目也相继在年末跟进，打出了“直降”的降价噱头。

　　“中海地产的策略是，保证一般产品中间价位的成交，高端产品一直保持在稳定的价位。”上述中海内部人士表示。但更多的业界人士看来，在市场低迷情况下，为了保证销售率，中海也只能拿出非高端项目进行降价促销活动，通过其他产品线来弥补地王所产生的亏空。

　　“通过调规划，增加建筑面积扩大利润源也成为中海这类央企应对价格下降导致利润下降的‘非常之举’。”重庆一位不愿具名的地产商认为。

　　 2007年8月，中海地产和九龙仓联手以75亿元竞得南岸弹子石组团C分区总价“地王”33宗地564912平方米土地使用权，造就了当年重庆的“地王”。

　　但按弹子石地块的拿地成本计算，该地块每平方米楼面价必须达到8000元以上才有收益。而此后全球金融危机出现，全国地产降价潮蔓延，该项目的开发也多次遇到困难。2008年，以弹子石地块为基础开发的项目，开盘价不到5000元/平方米，随后传出中海可能要“地王”退地说法。

　　而后中海地产派人跟重庆相关部门接洽，称公司2007年地价暴涨时拿地，而在2008年房地产市场低迷时却要开发，压力很大，如果不按规划退3米红线，扩大地块面积将其用于房产建设，否则公司将考虑退地。重庆市政府国土局在2008年10月多次召开协调会后，最终同意中海提出的不退3米红线的要求。这无疑加大了该项目的房屋建设量。

　　“凭借对地方政府的影响力，中海可以穿越红线增加大量储备。”前述重庆地产商认为。

　　在2010年前后，在重庆南川区，中海地产以160亿元投资换取当地政府提供土地23423亩，建设黎香湖项目。随着合作的进行，中海提出了诸多要求，包括免费提供约3000亩的用地指标和制定“特别的优惠政策”，并要求在区政府发布优惠政策后才正式签约。这些优惠政策包括返还区级税收留成、全免区级行政规费等条款。

　　然而，在2011年4月17日，国土资源部对外通报了八起挂牌督办违法占地案的处理结果，中海因黎香湖项目采取以租代征方式违法用地412.45亩，用地违反土地利用总体规划，被罚款412.45万元，没收违法占地上新建的建筑物、道路。但在三个月后，黎香湖项目违法占用土地项目即告复工，尽管违法占地上新建的建筑物和道路已被当地政府没收，但依旧由中海运营。

　　显然，对地方政府的施压，让中海得到了更多的市场和利润“空间”。