有保有压：差别化房贷政策将进一步强化

　　记者 周萃

　　龙年伊始，央行“继续落实差别化住房信贷政策”的表述引起市场各方高度关注。业内普遍认为，在现行房地产调控政策不动摇的情况下，“差别化住房信贷政策”是信贷资源“有保有压”的具体体现。

　　差别化房贷政策将进一步得到落实

　　“虽然目前住房限购政策仍然执行，但我们认为，央行此次表态是对中央经济工作会议关于房地产政策的衔接和细化，实质是一种差异化房地产信贷政策，意味着房地产调控政策出现微妙变化。”方正证券分析师周伟认为。

　　从中央经济工作会议对今年工作的全面部署可以看出，今年楼市调控将会实行差别化政策，表现为，“投机投资性需求”依然是今年重点被“抑制”的对象，而刚性需求则会得到政策的倾斜和保护。

　　和中央差别化的楼市调控政策相对应，差别化房地产信贷政策在今年或将被强化。

　　所谓差别化房贷政策，简单而言，在开发贷款方面，政策将加大对保障房信贷支持力度，加大对高端房产开发的控制；在购房贷款方面，对第一套自住性购房给予政策性贷款优惠，而对投机性和投资性住房予以严格控制，以增加投资成本。

　　根据央行、银监会早在2010年9月29日发布的《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，针对开发贷款的差别化信贷政策包括“继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求；鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策”。

　　刚性需求将得到倾斜和保护

　　2011年，在号称“史上最严”的房地产调控之下，在抑制“投机投资性需求”的同时，在某种程度上也误伤了刚性需求，首套房贷事实上在操作层面受到了很大程度的限制。尽管从政策层面上来说，其并不在打压范围内，但在执行层面依然受到层层阻碍，相当一部分银行在实际操作中对首套房的首付比例提高至4成，优惠利率早已取消，很多银行对首次购房贷款实行上浮10%的利率水平，审批时间也被大幅延长。

　　因此，央行此次关于“满足首次购房家庭贷款需求”的表述引发市场对首套住房信贷利率问题的广泛关注。有观点认为央行此番表述意在向市场释放首套房贷利率下调的信号。

　　事实上，目前全国多地的首套房信贷利率出现了松动。在北京、广东、上海、湖北等地，部分股份制银行、外资银行再次推出了首套房的信贷优惠政策。就北京地区而言，自去年12月份央行首次下调存准率之后，北京各银行便已开始纷纷下调首套房贷利率，如建设银行将此前上浮的1.05倍回调至基准利率。

　　首套房贷利率各家银行可能会存在一定差异，不过可以确定，在“保护刚需”的政策引导下，各行在首套房贷款审批、放款流程以及贷款利率上必将更加有利于消费者。

　　继续加强保障性安居工程金融服务

　　良好的住房保障，可以熨平我国社会经济发展中的波动，促进城镇化工业化加速发展、经济结构转型以及社会和谐。2011年是3600万套保障房建设的元年，我国在全国范围内增加了大量保障房建设，多部门持续就其建设资金问题出台相关文件，各方协助努力，力促保障房建设顺利推进。

　　央行日前发布《2011年金融机构贷款投向统计报告》显示，在去年房地产新增贷款出现大幅缩减的情况下，保障性住房开发贷款依然实现较快增长。数据显示，2011年末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。

　　随着新年前后一系列政策措施的公布，可以判定，2012年仍是加快发展保障房建设的重要一年，保障房建设和投资将成为新的经济支撑点。

　　不久前交行金融研究中心发布的《2012年中国宏观经济金融展望》也预计，2012年房地产投资增速将回落，但保障性住房建设投资可以部分弥补房地产开发投资下降的影响。虽然2012年保障性住房开工面积下调至700万套，但前两年开工的项目仍在续建，因此2012年保障性住房的投资规模相比2011年不但不会减少可能还会上升。

　　支持保障性住房建设，不仅应有足够的信贷投入，也要不断探索和创新保障性住房建设融资模式，努力为安居工程提供全方位、全过程的综合金融服务。

　　经过两年的具体实践，各行在创新保障性住房建设融资模式上已经进行了有益尝试。如工商银行自2011年10月以来，已经陆续为北京金隅集团、保障房建设投资中心和中关村发展集团等北京市保障房试点企业成功发行了保障房项目私募债券，募集资金达49亿元，为北京石景山区燕山水泥厂经济适用房、朝阳区东坝乡单店西村南限价商品房、朝阳区北苑南区公租房、奥运村地区5号地定向安置房等多个重点保障性住房项目提供了融资支持。

　　在继续加大信贷投入的同时，注重创新融资模式，将是今年银行业加强保障性安居工程金融服务的主要方向。