“微调”不改楼市调控方向 财经时评

　　赵洋

　　记者赵洋已经执行两年有余的楼市调控政策，正隐现“微调”迹象。

　　迹象之一是首套房贷利率的悄然变化。近日多个地方媒体相继报道，部分银行开始下调首套房贷利率，不仅不少银行将这一利率下调到基准利率，甚至有的银行还给出了一定的折扣优惠。这与年前首套房贷利率普遍执行基准利率的1.1倍或1.05倍的情况，已经明显不同。

　　迹象之二是主要城市的普通商品房认定标准的变化。如北京、上海、重庆、武汉等地调整了普通商品房的门槛，将更多的住房纳入普通商品房范围，购买者将享受减税优惠。以天津为例，其将普通住宅指导价平均上调了30%左右，由此带来符合普通住房认定标准的房屋交易税费负担下降60%左右。

　　还有一些“微调”迹象，比如广东中山将商品房网签限价标准提高了790元，成为全国首个限价松口城市。

　　今年1月份，全国楼市成交量进入冰封期，甚至连万科这样的房地产龙头企业1月份的销售也出现了3年来的首次同比下滑。因此，当前隐现的上述种种迹象，自然会让很多期待调控放松的人看到“政策拐点”。有观点认为，随着欧债危机的蔓延，中国经济增速继续放缓，房地产调控将或明或暗地出现松动。

　　楼市调控政策真的会放松吗？答案是否定的。

　　“微调”并不意味着楼市调控方向发生变化。年前的中央经济工作会议明确指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。前不久温家宝总理主持召开的国务院第六次全体会议再次强调，“巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作”。中央对楼市调控的坚决态度，同样反映在各地正在召开的“两会”中。比如北京市市长郭金龙在做政府工作报告时指出，2012年将继续严格实施抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归；北京市副市长陈刚明确表态，今年房地产调控政策不会变化，北京将继续坚持“稳中有降”的房价控制目标。在上海市“两会”上，上海市市长韩正同样表示，“实现全年新建住房价格稳中有降。”

　　“微调”的目的只是在于释放刚需购买力，是政策“有保有压”的体现。本轮楼市调控的政策目标，就是要严厉打击住房投机炒作，抑制投机投资性需求，挤出房地产泡沫，让住房回归到居民消费为主的市场。在此前国务院出台的楼市调控“组合拳”中，不管是限购还是限贷政策，都精准地打击了房地产市场上的投资投机性需求。当然，在这些调控“猛药”中，刚性购买力、首次购房者的需求同样受到限制，因此，在楼市调控成果显现的情况下，适当调整首次购房者需求的政策，无疑是调控“有保有压”的具体体现。近日人民银行部署2012年金融市场和信贷政策工作重点及落实措施时，就明确提出“继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求”。这意味着，在继续严格执行调控政策同时，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭贷款需求，将是未来“微调”的方向，也不会改变楼市调控政策总体从紧的主基调。

　　“微调”说明楼市调控将进入完善化、长效化阶段。不管是首套房贷利率的调整，还是普通商品房认定标准的变化，都是对自住型、合理性住房需求的支持，体现的是对此前“一刀切”的调控政策的适度纠偏与完善。同时，“微调”也意味着，从长期看，楼市调控将进入更为完善的制度化、长效化阶段。比如，尽管限购、限贷等严厉的调控措施短期不会退出，但这些行政色彩浓郁的调控举措，此前已经广受诟病。未来进一步的“微调”将是以更为市场化的机制，替代行政性手段。换言之，在稳固房地产市场调控成果、抑制投机需求的同时，要促进房地产市场的长期平稳健康，必须注重房地产领域长效机制建设，比如以房产税等财税措施逐渐替代限购、限贷、限价等行政调控措施。另一项重要的调控内容，在于保障房的稳步推进。那些呼吁楼市调控放松的理由之一，就是以国内外经济下滑担忧为由，希望重新放松房地产市场。但实际上，对冲当前房地产市场投资趋缓的工具，恰恰是未来扮演重要角色的保障房。这也是房地产市场调控将能够长期化的重要支撑。

　　毫无疑问，面对复杂多变的国际政治经济环境和国内经济运行新情况新变化，密切关注处于调控中的房地产市场的变化趋势，关系到“稳中求进”经济目标的实现，关系到经济发展方式的转型。但如果以“投鼠忌器”的心态来看待当前市场的种种变化，以“微调”迹象就断言转向，并呼吁调控政策放松，则属“一叶障目不见泰山”了。