深圳怡景中心城散售风波调查

　　张晓玲;陶杏芳

　　 商业物业的零售风险显现。

　　 2月12日，深圳福田中心区的大型购物中心怡景中心城，爆发了因为产权纠纷、散售商铺而遭到投资客维权，继而上升到董事长出手打人的事件，引起各方关注。消息人士告诉记者，目前深圳市经侦局已经介入调查。

　　 据本报记者了解到的情况显示，怡景中心城目前并未取得分割销售证明，此前分割散售商铺涉嫌违规。

　　 散售涉嫌违规

　　 公开资料显示，怡景中心城总投资7亿元人民币，位于深圳中心区CBD中央，占地4.3万平方米，建筑总面积达14万平方米。

　　 据多名购买中心城商铺的投资者向记者反映，2010年12月，他们与乐高控股有限公司（以下简称乐高控股）、刘伟宏及刘尔纲（担保方）签订三方合同，购买了中心城的商铺（现房），并分别交纳了数百万到千万元不等的全款。

　　 据中心城销售资料计算可知，2010年至今中心城两次散售共1.5万平方米商铺，涉及资金20亿-30亿。然而截至目前，距离合同约定交房及收租的最后期限已过了4个月，投资者们不仅未能接收所购买的商铺及其租金收入，也无法按合同约定获退款及获得利息补偿。

　　 部分投资者向有关部门投诉，但深圳市规划国土委曾回应称，中心城产权人为保怡物业管理（深圳）有限公司（以下简称保怡物业），该物业不得分割办理《房地产证》。2011年1月5日，市规划国土委第一直属管理局与保怡物业签订补充协议，约定部分面积可分割转让。但该项目至今尚未办理分割分证登记。

　　 深圳市知名房地产律师张茂荣对本报记者表示，从以上回应来看，乐高控股及刘伟宏等人不是中心城的产权人，真正的产权人是保怡物业。此外，由于该物业目前仍未办理分割分证登记，上述散售显然涉嫌违规。

　　 另据招商银行深圳分行有关人士所述，产权归属保怡物业的中心城，已抵押给招行牵头的银团，属于银团的抵押物，上述分割销售行为从未获得招行深圳分行以及银团其他贷款成员行的同意。招行等金融机构曾6次向物业相关方发出《律师函》，申明上述意见，并保留采取法律救济措施的权利。

　　 产权纠葛牵出

　　 散售背后，中心城复杂的产权纠葛，也浮出水面。

　　 本报记者查询相关资料显示，2006年，深圳中心城原开发商怡景公司引入战略合资方TMW（保德信亚洲基金），双方成立保怡物业，怡景公司和保德信分别拥有中心城50%的股权。怡景公司、乐高控股实际控制人均为刘伟宏。

　　 2007年8月，怡景公司将中心城剩余股权转让给保怡物业，随后，作为唯一的产权人，保怡物业将深圳中心城房产抵押给招行深圳分行牵头的银团。但刘伟宏称，她至今未收到保怡物业的转让款项，因此散售商铺以期回购股权。

　　 张茂荣表示，如果是保怡物业拖欠转让款，刘伟宏只有向保怡物业主张权利。即使保怡物业确实没有偿还能力，她也只能启动法律程序，向法院提起诉讼，对物业采取保全措施，强制保怡物业偿还转让款，而不是对物业进行私自处置。

　　 受三位投资者委托的广东扬权律师事务所律师林燕青介绍，中心城产权人主体存在纠纷，在卖铺位时，产权证被抵押给银行，卖方没有产权证，只能签订物业买卖委托合同，而卖方安排几家公司和个人（关联公司和股东或者高管），引导投资者签订了并非表达他们真正意愿的合同和补充协议，存在瑕疵。

　　 张茂荣进一步分析，乐高控股等卖方不可能取得预售许可证，如果唯一产权人保怡物业不追认，那么买卖合同就是无效合同。购买商铺的业主只能要求出售方全额返还购房款本息。如果不能协商解决，可以向法院提起诉讼。

　　 从民法上讲，乐高控股等卖方构成无权处分行为；从刑法上讲，如果明知没有销售权还要销售，可能构成经济犯罪，这要经过法院的进一步认定。

　　 怡景中心城散售风波，凸显了国内商业地产泡沫和风险的存在。

　　 万科总裁郁亮此前对记者表示，商业地产泡沫值得警惕，不是所有的开发商都能做好商业地产。阳光新业副总裁吴尧称，商业地产所需的资金、技术、人才和运营能力，远比住宅开发复杂。近年一些企业实力不足，或以住宅的思路进入商业地产领域，采用散售的方式回笼资金，期望短平快地完成整个项目的投资开发，给项目的后期运营管理埋下了隐患。消费者购买这类商业，确实要非常小心。

　　 张茂荣提醒，购买商铺，首先必须看的就是卖方是否有预售许可证。在商铺的销售中，物业的产权变更是存在的，但一般不会影响小业主的利益。但若房产已进行抵押，在房产销售到交房这样一个时间跨度里面，抵押登记取消不了，卖方无法取得大的房产证，就没有办法为小业主办理小的房产证。他认为，对股权变更、项目转让等行为，政府监管有待进一步加强。