万通掘金工业地产脚步又一次提速

　　深度掘金工业地产，继续强化万通控股在“大万通”体系中的角色，都显示出冯仑轻资产的规划正在步步落实

　　记者 魏洪磊

　　从万通控股董事长冯仑与汇源集团董事长朱新礼握手相贺的一刻起，万通掘金工业地产的脚步又一次提速。

　　2012年春节前夕，万通控股与汇源签署了一份工业地产合作备忘录，宣布将结合各自的优势在工业地产领域进行战略合作，“共同实现对汇源集团旗下工业地产资源的整合，确定在2012年度达成首批工业地产项目合作意向”。

　　早在2011年初的万通投资者年会上，冯仑宣布卸任万通地产董事长一职时，就表示将专心做好万通控股(万通地产母公司)。万通控股目前有三大块业务，分别为工业地产、基金与资产管理、海外业务，其中工业地产为重中之重。与汇源的合作，意味着万通控股在整个“大万通”体系中将逐渐成为主角。

　　万通人士称，在此次合作中，万通将依靠专业开发能力，盘活工业用地，收取租金及管理费用，而这种轻资产模式亦符合冯仑对万通的规划。2011年初，万通实业更名为万通控股，显示出变革决心。“万通的未来是投资+控股，将变身为一家投资公司。”冯仑说。

　　工业地产梅开二度

　　与国内果汁巨头汇源的合作，并非万通首次“跨界联姻”，早在2008年，万通便与家电巨头TCL联手，进入工业地产领域。并在2年后，签署《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》。

　　随后万通控股(持股55%)和TCL集团(持股45%)合资成立万通新创工业资源投资公司(下称“万通新创”)进行工业地产开发尝试。依协议约定，TCL陆续向合资公司注入旗下工业物业，万通提供种子资金发起基金，为万通新创进一步整合资产提供充足资金支持。

　　作为当时国内第一家专门从事工业地产投资的公司，万通新创开辟了一个全新的方向与模式。万通人士表示，“万通新创通过自身的工业地产招商能力、物业管理能力和开发能力，将从TCL集团收购项目的空置面积一年内即完全消化，达到95%的出租率。更通过改造提升物业品质，在2011年度获得了比较好的市场回报。”

　　对万通来说，与汇源的合作和TCL类似，双方初步确定“部分售后回租+增值管理”的模式，上述万通人士表示，“目前没有太多细节，具体的合作项目，可能也需要2年左右才清晰。”

　　分析人士称，汇源集团遍布国内的工业地产资源，“将助力万通控股快速扩张其在本土工业地产领域的市场份额”。

　　冯仑在接受《财经国家周刊》专访时曾多次表示看好商业地产的发展前景，“从全球视野来看，工业地产也属于商用不动产，在美国商用地产股票市场(NAREIT)中的总市值排在第三位，仅次于写字楼与商业零售。”冯仑说。以国际标准比较，国内工业地产的租金仅为东南亚以及国际上成熟市场租金的三分之一，拥有很大的上升空间。

　　跨界路径

　　万通股份与汇源集团的合作，目前虽无更多细节，但其与TCL的“联姻”在历经4年市场考验后，已有一条相似的清晰路径。

　　“工业用地价格一直都不高，但专门投资工业地产的房地产公司在市场上却拿不到地。因为地方政府招商都是为了GDP，往往愿意把一些产业引进来。”万通控股副总经理郑沂说。

　　这样做的一个结果是，大量制造企业拿到廉价的产业用地，而专业的地产开发公司并无入场机会。

　　TCL便是如此。长期关注TCL的分析人士透露，TCL全国土地储备在百万平方米以上。

　　巨量土地储备在手，传统产业资本涉足利润丰厚的地产开发就在所难免。

　　2008年，万通与TCL开始谈合作，逐步完成这次“跨界联姻”。

　　郑沂表示，万通与TCL的合作被看做是“售后回租”的概念。相当于TCL把资产卖给万通，然后把资产回租回去。对TCL而言，土地持有超过10年，升值很多。“而且TCL认为十几年长期大量持有资产对企业是不利的，所以慢慢想做轻资产，把资产剥离出来。”

　　另外，接近TCL董事长李东生的人士表示，李东生认为公司应专注于家电主业，“从资产负债结构和企业资金集中来看，都有好处”。

　　而从万通的角度看，恰好有做工业地产的打算。郑沂说，与拥有大量工业用地又只打算做精主业的制造企业合作，是万通做工业地产的切入点。

　　“我们不会把厂房拆了盖房子去卖，是通过持有租金，把租金做成房地产金融产品，资产证券化，更好地与资本市场相匹配。”郑沂说。

　　这也是万通做工业地产的主要思路。即万通将土地买下后，还会出租给TCL以外的其他企业，引进其他企业的任务当然落在万通身上。“首先我们是专业房地产公司，可以控制成本，可以招租，负责园区运营管理；园区价值提升后，本身又可以做一个金融产品的基础资产，这也是我们的初衷。”

　　2009年7月，万通收购TCL占地27万平方米的无锡项目，对其进行再次开发。之后TCL集团回租一半面积，租期6年。经过一年运营，园区其他部分分租给了美的、速必达物流等公司，出租率从一年前的60%增长到90%。

　　“这个模式不是在炒地，也不是投机，而是国外已经形成的很成熟的产业模式。”郑沂说。

　　按照西方模式，工业地产为商业地产的一个分支，其做成的金融衍生品已经非常成熟。在美国REITs(房地产投资信托基金)产品的市场份额排名中，写字楼、零售与工业地产都曾各领风骚。

　　对于以美国地产模式为师的万通而言，这无疑是一个美妙的未来。郑沂表示，万通控股下一步动作是收购一些工业资产包，每年的租金收入预计达到1亿元。“打算做成基金形式，成熟后谋求上市或做成REITs产品。”

　　借机转型

　　万通控股在“大万通”体系中的重要性凸显，与冯仑的刻意为之有关。万通地产人士表示，“万通地产这一块已经非常成熟了，所以冯仑可以放手，专心搞非上市公司万通控股。”

　　按照冯仑的说法，“从06年上市后，董事会一直在讨论定位问题，在行业的上中下游如何选择”。他认为万通最终要到上游去，整合金融产品，这是万通下一步的工作。

　　自重组5年以来，万通公司体系至2011年终于架构完毕。其中上市公司万通地产仍然是旗舰，但万通控股的角色将变得更重要。“争取3年内实现海外上市”。冯仑说，未来万通的定位类似于联想控股。冯仑将其称为“中国的凯德”，并称万通将变身为一家投资公司。

　　2011年3月，在万通投资者大会上，厚朴投资董事长方风雷表示，“冯仑未来就不管产品是什么样了，只管投资，这算是万通最大的转型。”

　　针对万通的转型，万通地产独立董事、贝塔咨询中心合伙人杜丽虹提出了两个概念，即新鸿基的香港模式和嘉德置地的新加坡模式，她认为这将同时在万通控股发展中出现。

　　杜丽虹表示，前者的核心是以内部现金流来实现资金平衡，对资产要求高、财务风险高。“以售养租”，万达是这个模式的代表。而后者需要借助第三方，PE和Reits，同时收取管理收益和权益收入。但对外部金融环境的要求高。华润和中粮属于这一模式。

　　按冯仑的设想，万通地产将以新鸿基为模板，销售住宅。但目前还处于孵化阶段，刚刚进入转型准备期。而新鸿基从开发到持有、从售到租的转型，用时15年。万通控股则要走嘉德模式，依靠外部基金来扩张，以直接投资的权益收入和管理费用为收入，最终达到产品的类金融化。

　　工业地产，则成为这一设想的最优实现方式。

　　调控大背景下，2011年住宅价格普遍走低，商用不动产租金却大幅上扬。万通提供的数据显示，万通新创旗下“万通工社”无锡项目所在地区工业地产租金2011年上涨15%〜30%；北京写字楼租金2011年上涨约30%〜50%——可以预见，工业地产投资将更受青睐。

　　万通方面称，目前有多家实体企业与其接洽，并对售后回租的合作开发模式表示出浓厚的兴趣。“万通控股未来也会与其他实体企业进行合作，快速复制这种工业地产开发模式。”

　　冯仑表示，万通控股力争在3年内，使工业物业的可出租建筑面积达到300万平米以上，年租金收入达到8亿元以上，从而成为国内最大工业物业持有运营商之一。“与此同时，万通控股还将按照国际惯例以REITs或公司形式IPO上市对接资本市场。”