万达入主松江新城 跟着造城者买房

　　跟着“造城者”买房

　　万达入主松江新城，对松江新城房价而言能否抵御调控下的市场风险，迎来“万达效应”？

　　东地产  汪露  曾倩文  报道

　　1月4日，万达在上海出手拿下位于松江新城的“松江国际生态商务区9号地块”，该地块距离9号线松江大学城站约1.5公里。

　　仅仅6天之后，松江新城主城C单元C12-01地块修建性详细规划，即万达拿下的松江国际生态商务区9号地块的修建性详细规划，就已经浮出水面。2月初，松江万达广场项目开始进场平整土地。

　　这就意味着，按照万达开发速度，2013年末松江万达广场或许就将开业。

　　同期在售的物业既有龙湖好望山，也有黄埔投资集团、绿地、三湘等知名房企开发的公寓项目。众多的成熟住宅小区为松江万达带来持续的基础人流和强大的消费潜力，那么，万达将给松江新城板块带来哪些变化呢？

　　规划利好

　　“万达所走的路已经形成了自己的独特模式，它是通过项目形成一个商圈，以商业带动商务楼和住宅的发展。从以往万达广场的成功经验来看，不管在哪个区域，它都是地标性项目，必定带来新的消费群体聚集。”上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆认为，投资者跟着万达投资，主要是看中其所带来的群聚效应。

　　松江新城作为上海最早开发的新城，可以细分为老城和大学城东、西三个板块。目前板块内可以称得上规模的商业体包括新城商业广场、安信生活广场、嘉和休闲购物广场、西班牙假日广场、爱购广场、文函路商业街等。

　　据了解，万达广场位于配套较薄弱的东部板块，规划总建筑面积32万平方米，其中商业面积19万平方米，由时尚楼、娱乐楼、百货楼和一条长约400米的室内步行街组成。主力店总面积近23万平方米，包括万千百货、万达国际影城、一兆韦德等十五家实力品牌。

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　　如果不是周浦万达广场，或许那些给居民生活带来便利的道路拓宽、交通改善不会进行得如此之快。21世纪不动产上海锐丰年家浜路店业务经理俞俊向《东地产》记者介绍，万达广场入驻周浦之后，当地政府对其周边的沪南路、周康路、年家浜路进行了拓宽。同时，立体交通的规划也提上日程，年家浜路打通至杨高南路、轨道交通的规划建设，以及围绕周浦万达广场进行的大规模商贸规划，在给万达广场带来更多人流、给万达业主带来更多便利的同时，也大大惠及了区内其他居民的日常生活。也正因为如此，区域吸引了大量自住人群的目光，开业的当年，新盘成交量就火了，达到5865套，比2008年增加4000多套。

　　房价提振

　　造神话的万达，亦是被神话的万达，一度在所立足区域起到提振房价作用。那么，松江万达对房价的拉动作用能否在松江新城再现呢？

　　中国城市商业网点建设管理委员会专家委员姜新国认为，松江万达对区域商业起到示范作用，能够带动区域房价提升，反过来周围的住宅也能对它有提升效应，两者互相促进会放大万达在区域商业市场的影响力。

　　中原地产松江大学城分店门店经理朱望军介绍，松江万达的开工对当地居民和潜在购房者的影响已经显现。目前松江万达周边在售的一手楼盘在售均价在1.35-1.5万元/平米左右，暂无纯新盘。二手房房源充足，主要以2005年以后的次新房为主，主力楼盘有保利西子湾、三湘四季花城、莱顿小城等几个围绕九号线松江大学城站而建的小区，均价集中在1.4-1.5万元/平米，其中小户型房源的成交价约为1.5-1.6万元/平米。

　　“春节后，松江大学城板块附近二手房成交量明显上升，可以达到节前的四倍。”朱望军指出。

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　　放眼整个江桥区域，万达广场入驻之前，最近的大型商业设施只有位于曹安商圈的国际鞋城、轻纺市场等，但那里以专业市场为主，距离江桥居民区也较远。江桥拥有数百万平方米的居住配套，但10万江桥人却长久享受不到与城市快速发展相匹配的优质大型商业广场。万达广场的出现无疑将填补这一空白。万达广场入驻的同时带动了板块新房成交量和房价的上涨，同策研究中心提供数据显示，2009年，江桥板块的新房成交总套数是2008年的两倍多；2010年，板块新房成交均价为15917元，较2009年上涨43.7%。“除却市场因素的存在，万达广场的入驻，对板块房价和成交量的带动作用同样很明显。”中原地产江桥万达分行门店经理谢小玲说。

　　租金带动

　　同策咨询资深分析师姚伯均认为，万达广场不是一个简单的商业配套，而是一个城市综合体，它能够完善周边社区公共设施完善，带动商业消费，同时会给板块升值带来预期效应，老业主在盼望价值的过程中也会提高租金的水平。

　　上述中原门店经理朱望军告诉《东地产》记者：“自从松江万达广场2月份开工以后，每天都有客户打电话过来咨询商铺租赁，最近万达附近的商铺租金已经开始上涨，由年前的2元/平米/天上涨到目前的2.5-3元/平米/天，预计万达开业后商铺平均租金至少可以涨到3元/平米/天。”另外，住宅方面，由于松江万达靠近松江大学城和工业园区，附近租房的客源多以大学生和白领为主，节后大学城附近公寓可供出租房源紧俏。价格上，90平米的精装修两房平均租金约2500-3000元/月，简装房在2000元/月左右，而一房租金在1500-2000元不等。

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　　中原地产国权分行经理耿华告诉《东地产》记者，在五角场板块内，年租金涨幅在10%-20%左右，板块两房租金已经从万达广场开业最初的2500元-3500元上涨到现在的4000元-5000元，具体也要看房子的装修情况。无独有偶，中原地产江桥万达分行经理谢小玲、中原地产周浦万达分行经理赵淮舟、21世纪不动产上海锐丰长临分行经理潘春同样表示，万达广场的入驻带动了区域人气及租金上涨，且越靠近万达广场的小区，租金越贵。

　　万达效应

　　被质量问题削减

　　万达一直追求高周转，项目从拿地到上市很多时候都是短短几个月，导致质量问题难以保证，而这也是投资者需要注意的。

　　姚伯均指出，五角场万达2003年拿地，2005年开业；周浦万达2007年和2008年两次拿地，2009年开业；江桥万达2008年拿地，2010年开业。万达速度有目共睹，但暴露出的质量问题令业内侧目。自2009年启动大量项目以来，万达广场事故频发，其中包括2010年8月在沈阳致死11人的火灾事故、2011年8月在郑州发生的脚手架倒塌事故、以及不足半月后的上海宝山在建项目的垮塌事故。

　　2011年，万达计划在全国新增20个万达广场，后缩减为18个。如此速度，无出其右。分析人士称，万达过去曾存在边设计、边施工、边修改的“三边政策”，以提高建设速度，满足扩张需要，这也导致万达2011年多个项目出现硬伤。

　　即便万达本身集聚大量不可复制的优势，这一系列问题确实促使“万达效应”大打折扣，这一切的矛头也需要跟着万达投资的购房者引起注意的地方。

　　链 接

　　还有哪些造城者

　　◎ 华润万象城

　　2010年6月，华润置地以10亿元代价，从申通地铁手中获得地铁10号线吴中路停车场地块半数股权和项目开发主导权时，将在此建设华润标志性商业综合项目——万象城。集商业、办公、酒店等于一体的上海万象城将带动上海西片区高端消费市场。

　　◎ 宝龙城市广场

　　2011年7月，宝龙集团以人民币9.95亿元底价斩获青浦华新镇新府中路东侧地块，计划建宝龙城市广场。华新板块属大虹桥辐射区，近年来才在土地市场崭露头角，绿地、金地、恒基等知名开发商在这一板块均有房地产项目。

　　◎ 百联中环生活广场

　　百联中环生活广场位于上海市普陀区长征镇，紧邻百联中环购物广场，占地面积5万余平方米，商业建筑面积近16万平方米，目前由百联集团全资拥有。而购物广场和生活广场相连之后，综合体项目的合计商业建筑面积将达41万-42万平方米，堪称长三角地区最大购物中心，今年年底可望开业。