刚需政策微调 楼市下行趋势不改

　　王营

　　楼市再次陷入新的一轮微调争议，这基于对包括首套房利率松绑以及存款准备金率下调的不同解读。

　　有机构统计，自2011年下半年来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山等，约有17个城市出台了不同角度的楼市微调政策，涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等方面，其中有些城市的政策已暂停执行。

　　央行从2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点的消息传出后，开发商普遍认为，这对房地产行业而言是一大利好。首创集团总经理刘晓光说，“一是资金市场贷款规模可以扩大，二是房地产涉及到几十个行业，其中一些行业资金宽松一些，对房地产业有直接的影响。”而北师大房地产研究中心主任董藩认为，此次下调存款准备金的原因或是“中央政府感觉到打压房地产市场带来的寒意”。

　　不过，这可能是房地产业内人士一厢情愿的想法。一位不愿意透露姓名的银行信贷人士表示，存准率下调的主要原因，是为应付外汇占款下降造成国内流动性紧张，而释放出的资金也不会轻易流向房地产行业。从银行方面的政策看，房地产并不存在放松的可能，至少房地产上半年还将维持困难的局面。正略钧策管理咨询顾问徐澄也认为，此次释放的资金可能更多会流向更朝阳的文化创意产业以及高新技术等产业。

　　上海近日宣布，持有居住证满三年的家庭，可以购买第二套住房。这与该市调整普通住房标准，被部分业内人士视为地方政府对调控政策的一种放松。但21世纪不动产分析师粟日认为，包括上海、北京等城市在内的普通住房标准调整在内，只是政策的微调，而不是调控的放松。普通住房标准应该年年调整，京沪这次过了3年才调整，对刚需带来的是实惠，也不会影响调控大局。舆论不应对这些情理之中的微调大惊小怪。

　　北京中原市场研究部总监张大伟表示，明确松动楼市调控力度的政策已全部被搁浅，上半年继续有城市跟进的可能性不大，但预计在不放松抑制投资性购房的前提下，出台针对首套房刚需的政策微调的可能性非常大，随着存款准备金的下调，也可能会出现银行针对刚需贷款的利率优惠。

　　但同时，楼市的高库压力丝毫未减轻。亚豪机构副总经理任启鑫分析，开发商目前的报价方式就是这种压力的体现。

　　以北京为例，3月北京计划开盘的21个项目，有15个给出了报价，其中7个项目报出了一个大致的价格区间，4个项目仅报出了项目的最低售价，二者累计占总量的一半以上。“这是因为开发商无法判明降价究竟降到什么程度才算合理，才能挽回销量，房企的不安、试探心态，是楼市即将出现更大范围、更深幅度价格下滑的前兆。”任启鑫认为。

　　供应巨大的杭州，目前已开启了新一轮降价潮。一名为香槟国际的楼盘消息称，其5号楼将于2月底或3月初以起价17800元/平方米开卖。而该楼盘此前售价约为2.2万-2.3万元/平方米。另一名为华盛达阅城的楼盘也宣布，2月17日起推出200余套特价房源，降幅达3500元/平米。

　　华远地产董事长任志强在“金凤凰2012地产峰会”上表示，“今年的房地产形势最确定。而第一个可以确定的就是政策还要继续保持打压的态势，或者维持原有政策；第二个可以确定的就是投资下滑是肯定的；第三个确定就是今年的商品房销售可能会越来越不好。”