小产权房清理试水：15年间累计面积7.6亿平方米

　　王营

　　“是该处理小产权房了，再不处理要出问题了。”近期国土部某官员与潘石屹在一次会议间隙“寒暄”道。老潘在微博(http://weibo.com)上感慨，小产权房应该越早处理越好，北京这样的城市可能涉及超过30万个家庭。

　　“30万”，这是潘石屹两年前从北京市权威人士口中得知的数字。

　　李真(化名)就是其中的一员。2010年3月份，李真在“太玉园”小区买了一套二手小产权房。让李真颇为感慨的是，房东是一位来自包头的“炒房客”。近10年，小产权房在完全封闭的状态下已自发形成一套完整的“地下”市场链条。这条客观存在的灰色地带，自2003年开始，屡被提及，却从未真正触及。

　　国土资源部有关负责人2月21日透露，今年我国将在部分地区进行试点，为全面清理小产权房做制度和政策准备。

　　小产权房涨幅超过3倍

　　在小产权房的灰色利益链，活跃着各类角色。炒房客、买不起商品房的外地刚需、租房者、农民个人、村政府等。

　　按照国土资源部执法监察局巡视员王宗亚的解释，“小产权房”是占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，不受法律保护。但房价的暴涨，将一部分买不起房的都市人群推出了小产权房。

　　2010年3月，因为结婚，李真决定冒险买下这套小产权房。当时通州商品房市已涨至历史最高点，28000元/平方米左右。而此前的2004年，李真曾在通州九棵树买的商品房，单价仅为3000元/平方米。她认为通州商品房价太高了。

　　李真也深知小产权房的风险。之所以选择“太玉园”，是因为“买一个在全国有影响力的小产权社区，风险相对降低。”这个号称北京乃至全国最大的小产权社区，占地两千亩，约计有上万居民。

　　李没有想到的是，她的房东竟是来自包头的“炒房客”。“签合同当天，他才不得已从包头赶来。此前，他都不知道这套房子长什么样。”李真还透露，这位前业主的叔叔，联合其身边的亲戚在太玉园小区购置了7套房，目前多在出租。

　　2001年至2009年，太玉园分五期出售完毕。李真购买的是太玉园的三期产品。2005年6月18日正式开盘。公寓一居到三居，面积50—130平米，当时均价1990元。2010年，这位炒房客的转手价是5300元/平方米。“房东刚到北京，不了解市场行情。”李真窃喜说，其时太玉园小区二手房已涨至7000元/平方米，涨幅过300%。李真缴纳两万元过户费后，拿到了当地村委会张家湾颁发的房产证。据说，过户费现已涨至6万元。

　　巨大的“地下”市场

　　尽管目前各界普遍承认小产权房规模巨大，究竟有多大，迄今没有官方的正式统计数据。今年2月16日“全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会”上，国家土地执法监察局局长李建勤说，“目前还没有完整统计全国小产权房的数据”。

　　潘石屹所说的30万个家庭，是两年前的北京。而全国的小产权房，华远地产董事长任志强说，“真正的小产权房只有六七亿平方米。非交易的不能算。”

　　任志强的数据来自REICO工作室目前正在着手进行的一个调查。根据REICO工作室的初步估算，1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

　　从不同年份看，1999年、2003年、2004年、2009年、2010年小产权房竣工面积，分别为6679万平方米、5448万平方米、5680万平方米、6538万平方米、8345万平方米，明显高于其它年份。REICO工作室分析认为，这可能与1998年住房制度改革、城市商品住房价格上涨情况、外来务工人员数量增减变化等有较大关系。从总规模和占比来看，小产权房已成为城镇居民重要的住房来源。

　　在北京市已明确要对小产权房进行处置的2011年，小产权房建设并未停歇。2011年3月16日本报记者曾到北京西直河村一带进行探访调查。该村隶属朝阳十八里店乡，东四环与东五环之间。该村的小产权房售价已从2010年的每平方米6500元，涨至8000多元。

　　小产权房甚至从隐匿的地下市场悄然浮出地面。记者在某网站发现，叫卖的项目中，房山的荣顺景城、森林都市等，均为小产权房。销售员宣称，购买他们的小产权房并无风险，只需缴纳相应的过户费，无须缴纳其他任何税费，当地村委会就会颁发产权证。如果村里涉及拆迁，业主也可以获得相应的补偿。

　　北京可能是全国小产房规模最大的城市。据不完全统计，主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等区域的小产权房，约占北京楼盘总量的20%左右。

　　出路

　　李真极为关心，小产权房处理试点会选在哪些城市，以何种方式处理。

　　目前业内议论较多的一个案例是，南京小产权房七彩星城项目，开发商补交了一个多亿土地款后转正。此即意味着业主的小产权房变身为商品房。据当地媒体报道，该小产权房项目转正后，业主每套至少可赚六七十万元。

　　不过，南京市的这一处理方式遭到了部分业界人士的质疑。国土部2011年4月曾规定，已经建好或者售出的小产权房，不得办理土地登记，不允许以任何方式补办土地审批手续。

　　REICO工作室认为，小产权房的处理应坚持公平正义、同地同权同价、疏导结合等原则。他们建议，对于符合城乡统筹发展规划、土地利用规划，且未占用耕地的小产权房，不应强制拆除。其他如果不存在安全问题，也不宜简单一拆了之。而对违法占用耕地建设小产权房的替代性惩罚措施，政府可采取两种方式：一是对于通过占补平衡的方式要求开发商和农村集体组织开发出相同数量、质量的耕地；二是没收部分小产权房，作为保障性住房。

　　幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏的建议是，从小产权房起征物业税并承认其合法，是同时解决这两个问题的最好办法。

　　李真的打算是，“两年后将房子转卖出去。”