北京豪宅供需齐触底 定位尴尬销售堪忧

　　本报记者 刘勇 北京报道

　　今年开年，北京出现了罕见的公寓豪宅零入市的现象，成交面积环比大跌71.2%，供需均触底。

　　亚豪机构市场总监郭毅对《华夏时报》记者表示，预计今年豪宅供应量将呈减少的趋势。而一些位于非传统高端住宅区的类豪宅项目，由于区域问题认可程度不高，销售形势比较严峻，项目滞销将占用房企大量资金。

　　成交量大跌

　　亚豪机构统计数据显示，今年1月份，北京73个单价超过4万元的在售公寓豪宅中，仅有包括金茂府、西山壹号院、世茂宫园等25个项目实现了成交，共售出公寓豪宅117套。成交量不仅同比大降，环比12月也下降70.5%；成交总面积2.1万平米，环比减少71.2%；成交总金额10.3亿元，环比下降74.5%。

　　今年2月上半月(2月1日-15日)，北京的公寓豪宅项目共售出34套，环比1月上半月，成交套数则减少10套，成交面积下滑10%。与此形成对比的是，2011年1月份，北京市公寓豪宅累计成交890套、13万平米。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗分析，2011年初，以公寓豪宅为代表的高端市场，在投资、投机需求的推手下，购房需求强劲。调控政策对于购房客群以重复置业者为主的公寓豪宅市场影响重大，随着一年来拥有购买资格的高端置业人群基数的迅速减少，导致2012年伊始公寓豪宅的购买量大幅减少。

　　在成交价格方面，亚豪机构统计数据显示，今年1月，北京25个公寓豪宅项目的整体成交均价为49165元/平米，虽然环比降幅高达11.1%，但仍高于去年1月47943元/平米的均价水平，价格的稳中有升显示出公寓豪宅的增值避险能力。

　　对于今年豪宅的成交走势，郭毅表示，豪宅的需求还是存在的，客户看中的是其未来的升值空间。

　　自调控以来，一些北京豪宅的入市价格低于预期，因此在一期的销售中取得了不错的成绩。金茂府就是采用这种方式，由刚开盘的45000元/平米逐步调高至51559元/平米。

　　“去年一些豪宅项目的开盘价格比预期低，以低开入市然后价格稳中走高的方式销售。预计今年低开的项目较去年将增多。由于积累客户的周期大大延长，上半年豪宅项目的供应量减少将是一个趋势。”郭毅说。

　　此外，目前在售的73个公寓豪宅中有50个项目都是单价4万-6万元的城市公寓，这些项目普遍位于三、四环周边，供应的产品以150平米以上的大户型为主，存在着一定的产品同质化问题。

　　数据显示，单价4万-6万元的城市公寓共有13041套存量，市值超过700亿，严重挤占开发商的资金链。在需求观望、供给充裕、存量增加的情况下，一些项目开始降价促销，以价换量，1月个别项目均价环比下调高达15%-20%。

　　郭毅表示，这些项目的购房者多为中产家庭，购房目的以改善性升级置业为主，非刚性的购房需求存在着较大的不确定性。

　　类豪宅项目销售低迷

　　一位业内人士向记者表示，远洋地产位于亦庄的天著项目自去年开盘以来，销售状况一直不理想，虽然开发商已做好心理准备，但是最终的销售成绩之不理想仍然出乎意料。

　　上述业内人士表示，定位的问题使得销售出现问题，天著项目地块太贵，但是其所在区域不是传统的高端住宅区，市场不认可，只能等待市场成熟。加之项目所用材料比较好，因此在价格下调上难有空间。

　　“一些豪宅所处的外部环境无法与项目定位匹配，单纯靠包装项目本身，使这些项目成为类豪宅。”郭毅表示，这些类豪宅项目的外部环境不能支撑其成为高端住宅，是项目面临的最重要的问题。区域的选择是其中最重要的方面。有的豪宅所在的区域并不是传统的高档住宅区，单独凭借一个项目难以拉动区域整体的档次，无法吸引目标客户，在这种情况下，销售不好是必然的结果。

　　上述业内人士表示，今年高不成低不就的类豪宅项目将会受到比较大的冲击。如果房企此类项目占主要份额，那么将会有大量资金积压，资金链不容乐观。

　　由此可见，豪宅所处的区域十分重要，目前五环以外的区域都称不上传统的高端住宅区域。

　　然而，值得注意的是，未来北京五环内公寓豪宅供应将成绝唱。1月28日，北京市规划部门表示，今年北京五环以内可改造的存量用地将主要用于建设公租房，这意味着五环以内新增商品住宅土地供应宣告终结，而在此之前五环以内成交的地块预计将会在2012-2013年陆续入市。

　　上述业内人士表示，位于五环外的豪宅项目销售需要更多的耐心，做区域“第一个吃螃蟹的人”需要等待区域的成熟后，才可能会达到预期的销售目标。