商业地产迎新机遇（一家之言）

　　

　　随着宏观经济走势，住宅地产市场调控力度的加大，中国商业地产需求迅速增加，出现了新的机遇。

　　商业地产按商业形态分类包括商业广场、销品茂、商业街、大型商铺、购物中心、休闲广场、步行街、专业市场、社会商业中心、商务楼等，与住宅类是有很大区别的房地产产品，它具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业。

　　对于商业地产未来的前景看好的原因主要基于以下几点：第一，由于目前对商品住宅市场的调控力度增强，加上货币紧缩政策、银行借款收紧；宏观调控政策紧缩，但国内GDP增长良好；第二，由于限购和限贷的原因加上防地价、控地王和问责制的政策出台，并且受供应、价格的因素影响，商品住宅市场销售严重下滑；第三，房地产调控对商业地产的影响并没有体现，商业地产并没有受到政策的限制，政府部门认识和重视发展第三产业的重要性；第四，市场拉动投资的反弹较大，农村城镇化的发展，休闲经济促进了商业地产繁荣，商业地产的需求明显增加，商业地产开发，具有高收益性。

　　事实上，不少投资商的投资已“呼叫转移”到商业地产。据统计，2006年至2010年五年内，服务式公寓和住宅的成交比例由44%下浮到21%，而商业及综合物业成交比例由17%急速上升至全年成交数的50%，现在次级商圈和边缘商圈占居民消费60%-70%，社会消费品零售总额高速增长，这些都大大提升零售业商业地产和购物中心租金的需求。目前，中国正处于城市化水平从50%提高到70%的进程阶段，这正是商业地产发展的最佳时机。

　　从国际视角来透视一下商业地产的发展前景，从2003年-2007年全球商业地产直接投资增长强势，每年保持至少50%以上增长率。尤其美洲地区，过去3个季度投资额的增长主要得益于美洲市场的反弹；但欧洲地区投资额的增长受到限制，主要是受到主权危机的影响，亚太地区增长相对平稳，市场基本回复到较正常的商业地产投资水平。

　　从办公楼市场角度来分析，租金预计全球主要办公楼市场的租金、收益率、资本值都将增长；随着净吸纳量的强劲表现，在欧洲，在伦敦、德国和莫斯科等一些市场，租金增长显著。

　　从亚太商业地产的直接投资额来分析，日本是过去两年亚太区最大的房地产投资目的地，占到亚太区投资总额的30%至40%。2011年，中国投资额继续上升，环比涨幅为20%，同比涨幅接近150%。鉴于日本受到地震和核辐射重创，中国已经取代其成为亚太区最大的投资目的地市场，中国份额不断增长。2011年上半年，国内外买家均有出手买入办公楼物业。办公楼物业占到所有交易的57%，综合体占到24%，零售物业15%。

　　（作者系上海投资学会副会长)