房产投资 依然心跳

　　黑石集团正积极寻找在中国房地产行业进行投资的机会，这个消息无疑为我们长期看好中国地产市场做了最好的背书。

　　采写︱《小康·财智》记者 茧子

　　今年的饭桌讨论仍围绕着房子。政策的引导扑朔迷离，尽管官员们一直强调“调控基调不变”，但悄悄在小范围放松的银行信贷却给人无限的想象。不可否认，投资房产仍是一个值得期待和令人心跳的话题。

　　认清形势 及时掉头

　　新年过后，章建还在澳大利亚的几个大城市转悠。悉尼、墨尔本、布里斯班，都是他认真考察的投资地点。作为长期投资房地产的老板，他对房地产的投资一向乐观。

　　从政府机关下海已近20年，章建的第一个楼盘开在一个县级城市，目前他的企业已经成长为大型集团公司，虽然不是全国范围内的知名房地产商，但在各大中城市都有了住宅、别墅等楼盘。在这两年的政策环境下，他的集团开始谋划转型。

　　在中央对房地产调控政策之下，中小房地产商的日子失去了以往的肆意。2012年春节还没过，北京市住建委就在官方网站公布了北京477家房地产开发企业被注销资质证书的消息，让房地产开发市场一开年就处在了让人心灰意冷的境地。

　　在章建的规划中，国内的住宅地产项目已经不在他视野范围之内。这个市场的不景气，不仅仅体现在这些被注销的企业，其他地产公司也逐渐主动放弃了这一块的市场。银行贷款难以取得，加上限购政策强行压制住的需求，市场一时处于胶着状态。

　　用专家们的话来讲，2012是一个地产商们并购、出售、弱肉强食的“并购年”，大量项目沽值待售，只有资金充足、实力强大的地产企业，才会在中长期内活跃在这个市场。

　　作为对市场环境感知相当敏锐的中型开发商，章建没有小型地产商的紧张，也没有大型开发商的大手笔，他采取了及时掉头的做法，目标一是转向开发旅游休闲度假地产，二是转向了海外。

　　休闲度假 魅力发现

　　章建属于早早为自己和家人赚得了第一桶金的企业家，衣食不愁的日子到现在，最希望追求的就是悠闲舒适的生活。在与周围圈子内的朋友们交流之后，他发现了休闲度假这个市场的巨大魅力。

　　他曾经在自己的一个楼盘中为自己建造了一栋别墅，选择了最佳地点，依山傍水，精心装饰，为自己营造一个休闲的私人空间。建成之后，立刻有人出高价希望购买，他考虑再三，还是没有卖。

　　他认为，好的东西永远是有价值的，中国现在缺的不是有钱的人，而是缺好东西。休闲是奋斗的终极目标，赚了钱最终就是为了获得舒适的生活。能够提供休闲心情与环境的，永远不缺市场。这样的资源也是有限的，房地产商需要有这样前瞻的眼光去发现有限的优质资源。

　　从北京2011年的房展会上我们可以看到，在全国限购的大背景下，房展开始以休闲度假地产为主题。北京四季地产研究院与中国指数研究院联合发布报告显示，预计未来10年，中国将有5000万个家庭接手旅游休闲度假房产或权益，从而产生15万亿元的市场需求。

　　体现出休闲度假与日常居住概念不同，最为典型的是海南的房产政策。定位于“国际旅游岛”的海南省，限购的是海口、三亚主城区的住宅地产，而对产权式酒店等旅游地产没有限购政策，因而形成大量“住转商”现象。

　　中国人的购买力日益加强，随着中产家庭的不断增加，在不远的未来将迎来休闲度假地产的置业高峰。不管是政策还是市场，章建都认为休闲度假地产是未来的一片蓝海，目前，他已经在几个地区开始了对休闲旅游地产的投资。海岛、雪山、草原，这些人们梦中所向往的地方都是他重点考虑的地方。他说，中国的大好河山，还有很多有待开发呢。

　　海外空间 想象无限

　　最近他在澳大利亚寻找合适的投资机会，而之前，他已经在美国购买了两套别墅。他说，越来越多的人在寻求海外的机会。

　　买美国的房子，是因为他孩子在那里上学。在去美国看望儿子的时候，他看上了两套别墅，品质好，环境好，价格与国内同类的一相比较，章建动心了。咨询了一下购买程序，他没有犹豫立刻出手。

　　章建最感慨的是，在美国买房，几乎都是经纪人在忙乎。他只需要看上房子，想好价格底线，其他所有事情都交给了经纪人。通过给卖方发出一份出价合约书(purchasing offer)、与卖方搭成协议、签署购买合同(purchase agreement)，将定金存入第三方公证托管公司(escrow office)， 并由该公司开始过户手续，房屋检查，审阅房屋自然灾害和其它各项结果报告，审阅前期屋主产权报告(title report)或物业管理报告，审阅白蚁和害虫报告，购买房屋保险，填写产权持有资料，交房检查，以及最后房子的产权转移并进行登记，公证托管结束，拿到房屋钥匙。

　　有一个好的、负责任的经纪人的协助，在美国买房是一个相当愉快轻松的事情。

　　章建买美国的房子一方面是因为孩子在那边，可以居住或者作为休闲养老的居所，另一方面也是觉得美国地产有升值空间。美国房价从2007年次贷危机开始，一路惨跌，而至今日，尽管美国房地产市场全面回暖仍需时日，但其间逢低买入机会隐现。2011年美国房地产销售正在逐步复苏，曼哈顿以及好学区的房价异常坚挺。

　　美国一家大市场的金融机构Macro Markets对超过100个经济学家进行问卷调查，结果显示，这百位经济学家对2012年房价的平均预测上涨率为0.25%。同时他们预计2015年，房价涨幅将达到1.1%，美国房地产市场将进入一个缓慢的上升过程。房利美则预测在2012年房屋的总成交量将达到480万套。

　　除了美国之外，章建还在寻找另外的机会。2011年全球房地产价值最有增长潜力国家的调查中，美国和中国、英国、巴西和澳大利亚五个国家最被投资者看好。对于中国想投资房产的人来说，美国和澳大利亚一直都是被青睐的热土。

　　投资房产 仍有机会

　　提及2012年的投资建议，章建认为仍然要关注房产。

　　国内限购令仍会持续很长一段时间，房产税短期内不会轻易出台，信贷紧缩将继续，也可能在小范围内悄悄放松一点，但是地产的大环境依然不乐观。

　　2009年下半年开始密集发行的房地产信托，将在2012年上半年进入集中兑付期。事实上，为了应对资金紧张，开发商早就开始多方筹钱，中原地产数据显示：2011年前11月，楼市股权变动频繁，规模股权交易已经达到了102 宗，历史首次突破百宗。

　　有券商研报预测，除去招保万金四大房企之外的115家A股上市房企，在未来一年内现金缺口将达到1329亿元。

　　种种迹象表明，相当数量的房产降价促销、快速出货的力度将加大，2012年的房价将保持一个低水平的价位，对于有购房需求的人们而言，今年是一个比较好的购房时机。

　　对于国内现在地产市场低迷的状态，章建认为只是暂时压制了需求。在城市化进程步伐加快的大背景下，人们对城市房屋的需求远未得到满足。

　　1月19日有消息称，私募股权投资公司黑石集团正积极寻找在中国房地产行业进行投资的更多机会，其高级执行董事Stuart Grant表示，他们深信中国房地产市场的长期成长前景。

　　这个消息无疑为章建长期看好中国地产市场做了最好的背书。

　　(应被访者要求，文中章建为化名。)

　　抽文：中国人的购买力日益加强，在不远的未来将迎来休闲度假地产的置业高峰。