宋卫平：生存第一

　　“欢迎大家来找我买房子！”现在，绿城不仅市场份额已缩水两成，还要面对净资产负债率高达163.2%的窘境， 老总宋卫平也被迫做起了售楼先生。面对眼前这次危机，不知道有着“楼市赌徒”之称的他能否再次渡过难关。

　　文| 《小康·财智》记者 刘彦华

　　“地产狂人”宋卫平的绿城是一家非常特别的公司。

　　楼市高涨时，它狂飙猛进，令同业者望尘莫及。楼市调控时，它又转身成为最危险的公司。2005年的调控，它涉险过关；2008年的调控，它命悬一线；2011年，限购、限贷、限价，楼市调控步步惊心，绿城又再次站到了破产的边缘。

　　英特尔公司创始人安迪·格鲁夫有句名言：“只有偏执狂才能生存。”宋卫平，中国房地产业有名的偏执狂。但是，每次面对楼市调控、市场变动，最先暴露问题的总是他。是什么将他推向了危险的边缘？面对眼前的这场生死考验，他又有几分胜算呢？

　　他跟别的老板不一样

　　宋卫平，浙江嵊州人，出生于军人家庭，自小随父母至舟山群岛谋生。经历过三年自然灾害，家里经常连吃的东西都没有，儿时的艰苦给他留下了节俭的习惯，朋友戏称“小气富翁”。

　　1982年，从杭州大学历史系毕业，宋卫平被分配到杭州舟山党校做历史老师，后又转战珠海。

　　1994年，经过观察，宋卫平认为，房地产业是个管理密集型、知识密集型的产业，对于一个学文科的知识分子而言，从事房地产业最有优势。于是，凭借着对自己悟性的高度自信，宋卫平借了300多万元，开始踏上房地产投资开发之路。

　　胖乎乎，头发有些花白，总是笑眯眯，看外表和履历，宋卫平和嵊州很多在外创业成功的人没什么大区别。但弟弟宋立平坚称，“他真的和别的老板不一样。”

　　敢怒敢言，是他的个性。在大学期间，宋卫平就是学校有名的意见领袖，办报纸、开讲座，满腔抱负，渴望社会改良。因为言论激烈，他弄丢了党校教师的铁饭碗。也因为敢说真话，他在2002年与李书福联手，掀起了轰动中国足坛的“扫黑行动”，使得宋卫平和绿城的大名在一夜之间传遍大江南北。

　　追求完美，是他的天性。“有身段、有表情、有美感、有艺术、有生命”，宋卫平对自己建造的房子要求近乎苛刻，不能容忍一点点瑕疵。“我们挺怕他，就怕他挑我们毛病。”设计师和项目经理认为已经很不错的设计，在他看过后却极可能被完全否定。受此影响，与一般开发商“我们盖的房子”粗糙用语不同，绿城人也更习惯于使用“我们的作品”这样优雅的表述。

　　不走寻常路，是他的乐趣。为了圆自己的足球梦，他狠下血本办足球俱乐部；认为应该在沪杭之间修条高速公路，他可以整天蹲在从杭州到上海的多个路段计算来往车辆，并且夜以继日地撰写厚厚的可行性报告……作为房地产商，宋卫平的这些行为很难用功利的眼光解读。

　　宋卫平也有个公认的缺点，就是喜欢“赌”，他不仅去澳门和拉斯维加斯赌，还在内地“赌”，赌地王、赌政府救市、赌财务高杠杆……当然，宋卫平也有赌输的时候，也会反省，但一直以来似乎恶习难改。

　　按照一般人的观点，这样的他不像个地道的商人，但这就是宋卫平。

　　宋卫平的绿城

　　2011年9月，海航欲收购绿城的传闻大肆流传，但多位业内人士表示，纯属无稽之谈。因为在他们看来，离开了宋卫平，绿城将不再是绿城，气场强大的宋卫平给绿城深深打上了自己的印记。

　　宋卫平爱完美，不仅成就了绿城对“精品”不懈的追求，也造就了一批又一批的“品质疯子”。十多年来，业界一直流传着这样一个经典的传说，那就是绿城桂花城。

　　1998年，绿城在杭州城西的一片村野之地打造出了一座充满幽雅风情的江南小城，并且一经面世，迅速全部售罄，引起业界一片叫好欢呼。

　　但正当此时，绿城内部却是一片凝重，一本囊括规划、施工、景观、销售、物业管理等诸多细节缺陷的《桂花城批判》出炉，并被发放给员工手中。

　　《桂花城批判》是集团内部限量发行，但很快就在业界流传开来。绿城营造产品的神奇手法和让人莫名所以、难以复制的自我批判，真正地打响了集团的“精品”品牌。

　　为了打造高品质“作品”，绿城拿地更是从不手软，一直是近年来土地市场高价地块的常客。尤其是，2009年，绿城表现更是疯狂。在杭州，当年当地总价排名前十的地块中，绿城拿走了四块；在苏州，绿城曾一天之内以61亿元连夺两地，其中一块高达28057元/平方米的土地楼板价更是刷新了当时全国住宅土地公开出让史的最高纪录；在上海，绿城也摘得了当年浦东唐镇板块的“地王”桂冠，溢价率高达379%。

　　即便是在寒风阵阵的2011年上半年，绿城在全国土地市场也是动作频频。5月分别在宁波和沈阳购得两块地块，6月又携手民间资本，以24.3亿元拿下上海长风地块最后一块商办用地，创下当时上海已推土地总价最高记录。

　　近年来，绿城全国扩张速度惊人，只因2009年宋卫平放下的一句豪言：“三至五年赶超万科。”在他看来，在小学的时候就从来没有考过第二名的自己，就应该有这样的志向。

　　绿城有很多与桂花相关的产品，从最早的丹桂花园到后来的桂花城、桂花园，这些案名均出自偏爱桂花的宋卫平手笔。自公司创立以来，宋卫平一直都是绿城的“皇帝”。

　　成也融资 败也融资

　　绿城的“作品”高品质、好地段，按理说应该可以带来高利润，但由于产品投入偏高，其实际利润并不高。事实上，近两年，绿城的净利润率均输给了同行。再加上对产品精益求精，产品生产周期加长，资金周转速度下降，缺钱，一直都是绿城的致命伤。

　　和国内众多房企一样，早期绿城资金来源主要依赖银行贷款这类间接融资，但政策调控频繁，紧缩银根成常态。为了搭建融资平台，撬动尽可能多的外部资金，宋卫平可谓费尽心机。

　　自2011年初，绿城就开始密集成立信托计划，并且内部集资年化收益率达12%。由此引发了外界对绿城资金紧张的猜疑。

　　其实，内部融资在绿城并不罕见，2002-2003年，绿城开始走出杭州、布局全国时，面对急速扩张的资金需求，绿城最先使用的方法就是在企业内部发起信托融资。不过对于疯狂扩张的绿城而言，内部融资可谓杯水车薪，于是在2004年宋卫平接触摩根大通，开始走向海外融资之路。

　　2006年1月，绿城通过配售可转换债券和私募股本，成功引进摩根大通和Stark Investment等国际战略投资者，募集资金1.5亿美元。

　　同年7月，绿城中国在香港上市，集资3.9亿美元。

　　同年11月，绿城面向固定收益投资需求的机构投资者发行高息债，再次融资4亿美元。

　　据统计，绿城中国在其上市前后的15个月里，共使用了包括私募基金入股、IPO、高息票据借贷等7种融资手段，在海外市场筹集资金125亿港元。

　　虽然渴望资金，但宋卫平也清楚地知道海外资金是逐利而来，“这个钱不好用的！都要用他们的规则去用。”

　　以2006年11月绿城发行总额为4亿美元的优先票据为例，其公告称，债券投资者为了保障自身的利益，对绿城经营行为作出了诸多限制：除非债权人同意，绿城中国和受限子公司不能出售资产；不能发行优先股；不能产生债务；不能担保债务，包括子公司债务等等。

　　宋卫平之所以同意接受这笔融资主要是因为相信市场环境在日益趋好，自己的产品必能大卖。但事实证明，正是这诸多条件，限制了绿城的扩张计划。

　　为了解除“枷锁”，宋卫平选择了使用国内信托杠杆替换海外债务杠杆，进行主动违约、提前赎回。

　　从时间上讲，绿城选择的时机不错，此时正值全球金融危机，亚洲企业发行的欧美债券普遍大跌，绿城赎回要约被认可。但这次赎回也加剧了绿城的资金紧张问题，宋卫平创业以来第一次离“破产清算”这么近。

　　无论是海外融资，还是国内融资，高负债一直是绿城如影随形的标签，并且风险在不断累积。

　　生死筹码

　　面对网络疯传的破产谣言，宋卫平挑灯夜战写下了洋洋洒洒千字文，回应称“绿城离破产还有很远的距离。”那么，这个很远，到底有多远呢？

　　虽然一些消息尚未被证实，但此轮调控，绿城资金紧张程度确为大型房企之首。据绿城2010年年报显示，净资产负债率为132%；2011年中报则上升至了163%。截至2011年10月30日，有公开数据的108家境内上市公司总资产负债率平均达73%。绿城作为在香港上市的公司，按境内财务标准确定，其总资产负债率为85%左右。从净负债率、总负债率两方面来看，绿城皆明显超过行业平均水平。

　　对此，业内人士评论，高品质+高成本+高负债+高速扩张，绿城的这种发展模式，犹如在高度公路上超速行驶，一旦有点风吹草动，很容易出事。宋卫平也坦言，目前最大的问题就是资金周转。

　　任何企业都有可能会倒闭，但要说宋卫平化解危机的招数还是有的，外有至交好友相挺，内有上中下自救对策。

　　2011年11月2日，宋卫平回应破产传闻。事隔四天，同为嵊州老乡的马云组织员工团购绿城楼盘。情义相挺之意不言自明。

　　而之前多次“言挺”宋卫平的融创掌门人孙宏斌更是将援手延伸到了项目开发，2012年1月5日，融创“入主”绿城无锡项目一事尘埃落定。

　　等人救不如自救。宋卫平已经为绿城定下了“三步走”战略：首先就是努力做销售，把房子卖出去；如果这个不够有效，第二就是看看能不能腾挪掉几个项目；最后一个阶段，如果前面的手段都不奏效，那就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产。

　　绿城中国手中最大的筹码是，已锁定未来4年的销售业绩，总额约为889亿元，其中绿城所占权益约为578亿元。保证已销售项目按计划竣工且正常交用，是绿城未来两年的最大考验。

　　虽然销售不是绿城的强项，但在去年最后一个月，绿城工区的合同销售金额57亿元，成为当年销售成绩最佳月份，全年累计实现销售金额353亿元，约完成年初目标的64%。

　　与此同时，绿城已经开始转让项目进行自救。在春节前不到两周时间里，绿城先后转让了包括上海外滩地王、无锡湖滨置业、杭州绿城锦玉、上海静宇、杭州绿城墅园在内的5个商业地产项目。

　　商业地产投资周期较长，且后期运营管理还需投入大量资金。卖掉非核心的商业项目，对资金紧张的绿城而言，既甩掉了包袱，也获得了资金，一举两得。

　　如今，绿城正在计划再出售京沪、青岛及温州的四个项目。据绿城估计，这次转让的四个项目将为绿城获得约60亿元现金。并且绿城还表示，不排除未来继续转让项目的可能。

　　而对于第三步降价甩卖，业界多认为，绿城虽然也有一些优惠，但与其他房企相比幅度不大，仅有8%-10%，并且它也不太可能大幅降价，其578亿元的锁定销售业绩也不允许它有太多降价空间。

　　虽然危机尚未解除，但销售和项目转让双管齐下的有力举措无疑已经大大改善了公司的资金状况。

　　2009年的那场清算危机，是全球金融危机拉了宋卫平一把，政府转向救市，绿城奇迹般地转危为安。但不能把幸运当做必然。如果这次危机，绿城通过项目转让化险为夷后，在行业新一轮上升周期中，继续坚持高负债扩张的话，它会越走越难。

　　抽文：离开了宋卫平，绿城将不再是绿城，气场强大的宋卫平给绿城深深打上了自己的印记。

　　高品质＋高成本＋高负债＋高速扩张，绿城的这种发展模式，犹如在高速公路上超速行驶，一旦有点风吹草动，很容易出事。

　　链接

　　绿城风雨

　　2011年3月，杭州各大论坛纷纷爆出，绿城内部集资动作很大，资金链告急。

　　2011年7月，有人在某论坛上发布一则信息，称平安信托和绿城中国正联合发行“平安财富安城1号房地产基金信托产品”，年化收益率25%以上。绿城再陷资金困局传闻。

　　2011年9月12日，《足球报》消息称，海航向宋卫平开价30亿，欲整体收购绿城集团。次日，双方回应称，并无此事。

　　2011年9月21日，有报道称，银监会下文通知调查所有与绿城有关信托融资详细情况，并要求各家信托机构于本月底前将有关情况上报。当天绿城中国(03900.HK)股价大跌近17%，之后一周继续累计下跌逾27%。

　　2011年9月底，有消息称，绿城为摆脱资金困局，考虑在香港联交所退市。

　　2011年10月，有报道称，华宝信托近期发行的一款绿城房地产信托产品曝出“掏空”抵押条款，使投资者面临的风险急剧上升，同时被指谎报AAA信用评级。绿城“信托门”一波未平一波又起。

　　2011年11月1日晚间的一条微博(http://weibo.com)将绿城推至舆论风暴的中心——“知名房地产公司浙江绿城集团因为降低资产负债无果，资金链将断，准备申请破产。”

　　2011年12月20日，厦门市中级法院一审认定原任舟山市副市长张家盟犯受贿罪。绿城董事长宋卫平可能牵涉其中。其后，有门户网站和微博用户猜测，“涉嫌行贿，宋卫平可能已经被捕。”

　　2012年1月20日，评级机构标普宣布，将绿城中国的长期企业信用评级由“B”下调至“B-”，展望负面。下调理由是预期绿城未来12个月流动资金仍弱。

　　2012年2月1日，一个新浪微博名为“多德”的网友将一张名为“绿城中国项目成本和利润构成”的饼状图贴在了网上，该图因经过知名地产商潘石屹的转发，在网上广泛流传。绿城陷入“成本疑云”。