开发商逆市拿地真相

　　土地政策丝毫没有松动迹象，去年留下的库存房还有待销售。可是，开发商已经开始逆市拿地，这意味着抄底时机已经到来了吗？

　　文| 《小康·财智》记者 胡柯

　　近期，万科、保利地产、招商地产及中海地产发布的信息显示，这4家企业在龙年伊始斥资超过百亿拿地。另外，根据中房信集团消息，远洋、华润、绿地3家房企也在去年12月出巨资拿地。

　　其实，继去年11月初斥资8.96亿元人民币拿到佛山一块住宅及商业用地后，李嘉诚旗下的长江实业及和记黄埔两公司，于12月再次以19亿元人民币拿下大连西岗区一块土地。两个月内，李嘉诚抛出接近28亿元在内地买地。

　　不仅李嘉诚对内地地块感兴趣，去年12月9日，新世界发展主席郑裕彤斥资14亿港元购买上海实业旗下公司所持青岛地块50%权益。12月11日，香港富商叶英强以4.9亿元，购买了越秀地产下属的广州天河天汇城95%股权。

　　中资、港资频繁发力地产，疑似地产的抄底时机已经到来。

　　可是，来自北京、上海、广州等一线城市新年两会的消息称，房产调控政策不会松动。上海市长韩正明确表示，今年上海对房地产市场的调控力度不减、政策不变。要继续加大力度，把房地产市场调控好。

　　参加了北京两会的任志强也认为，2012年，房市比2011年更加悲观。“主要是房地产开发投资增幅会大幅下降，2011年初是30%，到12月估计不到20%，2012年将继续下滑，可能只有15%～17%。投资下滑，就会导致价格持续下跌，引发的连锁效应不容忽视。”

　　那么，拿地的开发商究竟打的什么算盘？

　　房市其实没有那么糟

　　回看历史。

　　前不久坊间流传的北京限购政策将交税年限缩为3年的谣言刚被打破，龙年伊始，又传出北京楼市春节零成交的消息。日前，北京市住建委已辟谣，称是因为暂停北京市房地产交易权属管理系统，所以才导致数据显示为零。1月29日，系统已经恢复正常运作。

　　这些假消息之所以被坊间传为真相，业内称，主要是因为民众对房市愈发观望的心态。

　　并且根据伟业我爱我家集团统计，1月16日～22日北京全市新建商品住宅网签总量为536套，与去年同期相比下跌83%。全市二手住宅网签总量为785套，与去年同期相比下跌86.5%。跌幅均超过80%，为历史之最。

　　不仅北京如此，中国指数研究院的报告显示，其监测的20个城市，2012年春节黄金周成交量普遍较低，总体同比跌幅达81%，其中16个城市成交量同比下跌，11个城市成交量跌幅超过50%。成都、青岛、贵阳等城市跌幅超过80%。

　　似乎每一个数据都直指房地产调控之后的软肋，交易变缓。交易变缓是不是真的意味着房产就此进入冬眠。

　　实际上，我们看到，在如此严厉的调控政策下，人们预期的房价大跌局面并没有出现，和2010年同期相比，2011年的房价跌幅不到20%，而且地段佳、项目质量好的楼盘，价格依然坚挺，没有丝毫松动。

　　尽管今年房地产调控政策依然严厉，但是专家指出，我们必须清楚地看到国家调控房价的原始目的并不是为了使劲打压房价。调控开始是因为房价涨得太快了，超出了市场应有的速度，所以调控政策就有点像中国为了防止国外资本过快进入，从而把国内资产价格抬得过高，而实行的资本项下的不自由流通，这种不自由流通只是为了让资产的价格上升得慢一点。

　　所以，现在的房地产市场并不是真实的房地产市场。记者在调查中发现，全国一二线城市房屋的刚性需求依然旺盛。之所以出现如此萎靡的成交量，一是因为限购政策卡住了一些有能力购房的人；二是政策下观望情绪浓厚，和2008年金融危机引起房价下跌时的情况一样。

　　不过，2012年将有大量保障房入市，有人认为会减弱需求。对此，金泰恒业董事长王生坤认为：“为了保证市场平衡，国家要求兴建大量保障房。保障房入市只会平抑房价上涨的速度，但不会促使房价下降。因为商品房和保障房针对的客户群体有差别，对于保障房的需求群体来说，他们无法承受商品房的价格。所以，土地资源日益紧张的今天，商品房土地始终处于供不应求的状态，中国房市还将继续繁荣20年。”

　　土地降价诱惑多

　　2012年，在政策的压制下，房地产恢复往日繁荣，短期内恐难见到。但是对地产商来说，如今的市场确实充满诱惑。李嘉诚向来擅用手中富余的资金在内地抄底吸纳土地储备，并屡屡得手，因此此次李嘉诚再次出手内地买地引起同行关注。

　　2011年初至今，全国130个城市的土地成交楼面均价为1056元/平方米，同比下跌17%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1467元/平方米，同比下跌12%。

　　对此，朗诗集团投资部经理黄晓铃称：“去年11月份开始，部分地方政府就开始下调地价。因为那个时候，全国房价都在跌，开发商拿地都是参考周围房价体系。若还是以前那个价格，不会有人买的。”

　　于是，我们看到，来自21世纪不动产上海区域的研究显示，2010年12月，上海青浦赵巷地区楼板价曾达到20000元/平方米以上，但2012年1月23日成交的楼板价只有9559元/平方米，降幅超过50%，但是该地区的房价自2011年后半年之后波动并不大(如图1)。

　　所以和黄地产已经在今年开始在赵巷拿地，和黄的相关负责人透露：“和黄2010年赵巷拿的地是2.2万元/平方米楼板价，容积率1.0至1.1，今年楼板价9500/平方米，容积率和2010年差不多。”

　　我们来算笔账，2010年赵巷地区一块楼板价超过20000元/平方米的住宅用地，目前网上的预售价格大约在50000元/平方米(别墅)，如果是9500元/平方米拿地，做同样的项目，仅土地利润就高达15000元/平方米。

　　如此利润，怎能不让人心动。

　　而且，长实地产投资董事郭子威已经明确表态：“长实未来将持续保持在内地稳健拿地的策略，但会静待优质销售时机。”

　　而万科在2011年底的时候才表态称，对2012年的市场将谨慎投资，拿地将会更加谨慎，结果我们在万科1月5日公布的“去年12月份销售及近期新增项目情况”简报中就看到，公司在武汉、南昌、大连等地拿地的总金额达21亿元以上。

　　值得一提的是，在房地产调控最艰难的2008年，保利地产连续出手拿地，使企业成功在2009年、2010年迅速发展，并在后来成了众多选择“熊市”拿地开发商的榜样。此次，保利地产龙年伊始又在石家庄和佛山拿地，总金额高达38亿元，业内认为也是一个抄底信号。

　　企业的频繁出手，疑似地产抄底时机已经成熟。事实上，和2011年相比，今年拿地的总金额并不高。北京土地储备管理网的数据显示，2012年1月，北京土地市场成交19宗地块，总土地出让金为20.61亿元，而2011年1月，该数字为61.45亿元。杭州的数据显示，2012年1月份，杭州全市共推出了8宗商业用地，获得土地出让金约16.8亿元，同比减少82%。

　　那么，在土地价格已经出现大幅下跌的时候，为什么成交量并不是那么理想，难道抄底时机还未真的到来？

　　赶早不赶晚

　　细数拿地的地产商，其实不难发现，都是一些实力雄厚的企业。在房地产调控政策的压力下，资金链虽然也受到影响，但是并不紧张。

　　万科在接受采访时表示，由于存货、资金情况比较健康，公司目前并没有缩减开工的必要性。拿地方面，未来公司会关注土地市场可能出现的调整，适时补充持续发展所需的项目资源。长实地产投资董事郭子威拿地之前也曾经对外宣称，房价调控政策下，长实没有任何资金链方面的问题，对于2012年的计划，郭子威坚持走高端路线。

　　而花样年总裁潘军则称：“据我所知，很多同行2012年基本上不新开工了，把已经开工的卖了就完了。而我们因为手里还有存货，所以可以消化存货。” 碧桂园集团则决定将营运触角延伸至海外，与Mayland集团公司成立合资公司，联手开拓马来西亚房地产市场。绿城中国也因资金吃紧，证实正在赔本处理旗下曾经的“地王”，换取现金渡难关。据透露，绿城卖地，买地方是SOHO潘石屹和融创孙宏斌。而且，潘石屹2月9日对媒体称：“我在土地市场上的机会来了。”

　　可见不同的境遇主要还是企业实力的较量，并不是说拿地时机不对。

　　2011年，万科的销售业绩依然明朗，上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟表示，根据对万科多年土地储备的研究，目前万科可以开发的土地储备只有4～6年。像万科这样快速周转的公司，确实有必要在大量售房后快速拿地。

　　一位不愿透露姓名的开发商告诉记者：“其实，经过近些年的消化，现在这个时间正是拿地的好时候，我们私下开会的时候，都认为，经过这轮调控，一旦市场需求放出来，将会迎来一轮新行情，不过这个时间不好预计。只是我现在手里没钱，要不我也会多囤些地。”

　　对此，中国指数研究院副院长陈晟认为，“如今地方政府财政压力很大，今年3月之后，应该会有更多鼓励买地的措施出来。”所以，不排除现在市场上一些有钱的地产商还在观望。

　　“这和老百姓观望房价一样。”潘军说，“当一、二线城市出现‘冬天’的时候，原来三、四线城市没有影响，但是现在很明显三、四线城市的老百姓也开始观望了。”拿地也是一样，谁也不想自己的钱花得冤枉。

　　如果回顾一下2009年的房地产市场，我们就不难发现，越早买房买地的人，越合适。所以业内认为，经过2011年的调控，2012年的形势基本上会延续2011年的特点，不同的是，如果在2012年房地产成交额度依然非常低迷，当局应该会进行结构性的改变，对房地产限购政策进行一定的调整，对物业税的征收也会保持更加谨慎的态度。

　　“在中国经济中与房地产有直接关系的固定资产投资占到20%，而固定资产投资在中国GDP中的含量又占到45%，如果房地产价格大幅度下跌引起房地产投资的信心下降，会直接影响到社会就业和稳定，而且还会延伸到地方政府债偿还能力，从而引起更严重的经济问题。” 王生坤说。

　　所以，从长远来看，中国的房地产不会大跌，政策不允许，需求也不允许。而现在，正是地产商最难熬的时间，所以，万科、保利、长实等企业利用自己充裕的现金流拿地，可能在短期内无法看到收益，但是长期来看，肯定是值得的。

　　抽文：尽管今年房地产调控政策依然严厉，但是专家指出，必须清楚地看到国家调控房价的原始目的并不是为了使劲打压房价。