个人炒地圈联合进退 层级式集资再现江湖

　　李伊琳

　　 2月27日晚8点多，上海古北一家咖啡厅里，借着昏黄的灯光，刘文道拿出三份合同，上面标注着“房地产开发项目股权合资协议”。

　　 刘告诉记者，这份合同其实是由“甲乙丙”三方签署的联合投资合同，用于协议联合投地。

　　 个人买地并非稀罕事，然而，在面临国家调控、楼市交易基本停滞、开发商购地趋于保守的时刻，个人竞买者出手依然如此大方，则稍显逆市之举。

　　 而个人资本炒地的投资行为，究竟是抄底还是保值驱动？

　　 多方资本联合之道

　　 “跟着政府走，一般不用愁。”主业从事建材贸易的刘文道将手头3000多万元的资产交给表哥打理，并逐渐从房产投资转到土地投资。江浙一带的某些土地招拍挂市场，有其资金参与角逐，并有成功拿地经历。

　　 刘文道从事建材贸易，其表哥从事房地产开发，而另外两人分别是低压电器制造领域的企业主，跟房地产配套建设略有关联。如上相关的三到十人形成组合进行“联合投地”，形同搭建了一个产业平台。

　　 记者从上海市规划和国土资源局相关人士处获悉，1月9日，该处发布“临港泥城社区DE03-J-3地块”的挂牌公告，该地块出让面积10891.1平方米，起始总价3782万元，起始楼板价2480元/平方米，规划为其他商服用地。

　　 1月30日16点30分为保证金到账截止时点。然而，直至当日11时30分，仍仅有一家申请人提交了竞买保证金，该人士透露。

　　 次日上午9点半，竞拍开始。临港泥城社区DE03-J-3地块最终由“自然人”高琦竞得，楼板价2482元/平，每平米仅高出起始价2元，溢价率0.08%。为今年上海首次个人拿地，几乎接近底价。

　　 刘文道也是该地块个人投资者中的一员，事实上，他的这个圈子早在3年前已经开始尝试土地投资，当初让他们真正结盟的事件也发生在临港区。

　　 他很清楚地记得，2009年11月26日，表哥拉他去竞拍在上海规划和国土资源管理局80号公告中的土地。回想当日竞拍现场，临港新城环湖西三路WSW-C3-4-1地块开始出让，经过数十轮激烈举牌后，该地块以1.706亿元成交，超出起始价（4779万元）257%。竞得人编号1号，显示为“个人买主”——林巍。

　　 在刘文道这个圈子的人看来，这显然是个人拿地热潮掀起的时间节点。次年，他们的资金开始结盟，圈子也从最初的3人到10人不等，越转越大。

　　 中国指数研究院公布的一个涉及全国103个城市半年内土地交易情报发现，全国成交楼板价最高的10幅土地中，有4幅地块被自然人购得。

　　 “自然人背后不一定就是个人资本。”刘文道解释称。他们有空就会去全国各地参与一些土地投拍会，也会碰到其他的个人竞拍对手。“十有八九是多方资本的联合。”

　　 刘文道的圈子不仅围着上海土地市场转，同时在江苏、安徽、福州等全国范围内的很多城市都有现身。比如福州曾经一次成功出让6幅地块，3幅被个人竞得，其中就有他们参与的身影或者资本。

　　 缓解融资压力

　　 “我们的资金并不一定都是自有。”刘文道称，其中也有亲属的资金一定要全权委托他代为“理财”。“劝他们存银行、买银行理财产品，都不愿意，而我会每个季度给他们稍稍高于银行利息的收益。”

　　 据刘文道透露，他们用于土地投资的资本联合模式其实不复杂，比如，圈子3到10人不等，根据项目大小，各人资金500万-1000万元起，每个投资项目自愿入股，上不封顶。

　　 记者将刘文道透露的这种资金汇集模式，与之前民间借贷危机中爆发的案例相比较，两种模式基本一致，都属于民间借贷中典型的层级式集资，风险不容小觑。

　　 此外，个人拿地热潮集中在商用性质的土地，且个人投资者更热衷于迷你型地块。刘文道称，开春的土地投资市场确有回暖迹象，这跟房地产市场近期表现出的热情不无关系。但“无论如何，商业用地是我们的唯一目标。”

　　 浦东新区高东集镇13-2地块属于典型的迷你地块，容积率1.0，为商业用地。当时，共有6家企业参与现场竞价。上海景尚投资有限公司联合个人买家以8100万元价格夺地成功，折合楼板价11472元/平方米。

　　 事实上，个人投资者出场，有时也是开发商的一种障眼法。有房地产开发商告诉记者，因为以个人名义买地，可避免竞争对手发现自己的发展策略。

　　 但刘文道认为自己的圈子并不存在这种可能，因为其表哥的开发公司规模小，不引人关注，联合投资主要为了解决融资压力。

　　 另外，因为楼价存在诸多变数，这种个人名义投资也是为了资金出场更为迅速。不管个人或者公司买了土地，都要按时开发，闲置土地处置办法规定，土地闲置一年不开发的要收闲置费，满两年不开发政府可收回。

　　 而刘文道的圈子则显示出一种可进可退的优势。根据协议规定，一旦市场有人接手，个人投资转手的速度更快，在一定期限内，除了缴纳必需的收益税费外，收益资金根据个人所得税缴纳即可。

　　 就算土地无人接手也不用担心，刘文道的表哥拥有开发资质的地产公司。根据上述投资合同，土地款届时以股份形式计入开发成本中。而且，几个“股东”的主业均与房屋配套材料相关，融合后反而显示出更大优势。“这样的一种联合，实力甚至可以提高到跟大型开发商角力。”