借道香港纾困华侨城启动地产双平台

　　黄树辉

　　房地产开发经营业务从单平台运营转向双平台互动，华侨城集团“暗度陈仓”为其在资本市场上的左右腾挪拓展了更大空间。

　　2月28日，华侨城亚洲(03366.HK)执行董事兼行政总裁谢梅在公司2011年度业绩发布会上表示，华侨城亚洲未来将朝着包装印刷和房地产双元化方向发展，未来会用更大的精力和资源致力于发展成为商业综合开发运营商。

　　这意味着华侨城集团的地产业务发展，将从过去的单一平台华侨城A（000069.SZ），转向华侨城A与华侨城亚洲双栖并行。

　　有不愿透露姓名的券商研究员认为，一方面是内地楼市调控导致涉及房地产业务类企业融资受阻，另一方面华侨城亚洲需要更多的业务支撑来加速发展，华侨城旗下的地产业务板块转向双轮驱动并不难理解。

　　地产板块双轮驱动

　　华侨城亚洲是华侨城A在香港的控股子公司，此前主营高端纸包装和印刷业务，其是华侨城集团在境外唯一且重要的资本平台。

　　公告显示，华侨城亚洲2011年实现经营收入约人民币25.59亿元，同比增长34.3%，其中主营业务的纸包装业务实现经营收入8.15亿元，同比仅增长4.9%。

　　华侨城亚洲主席兼执行董事王晓雯在业绩发布会上表示，在双元化业务战略下，公司会继续发展纸包装及印刷业务，而在未来五年和在将来的发展方向上会更致力于发展成为商业综合开发商和运营商，物业开发和持有共举。

　　华侨城集团有关人士在接受《第一财经日报》采访时表示，这并不是华侨城亚洲首次涉足房地产业务，但今年华侨城亚洲的确更明确提出加大房地产业务的发展力度。

　　此前2008和2010年，华侨城亚洲通过两次注资入主成都华侨城项目，持股比例达到51%。2009年，华侨城亚洲向西安华侨城注资5000万元以参股到该项目，占25%股权。2012年1月，华侨城亚洲向上海苏河湾项目注资人民币22.32亿元。

　　有地产行业分析师表示，近年来纸包装及印刷业务增长乏力，华侨城亚洲势必寻找新的业务板块来支撑快速发展。而借助母公司在旅游地产方面的优势，华侨城亚洲选择加大地产业务比重成为必然。

　　实际上，地产已经越来越成为华侨城亚洲的主营业务，其中2011年成都华侨城住宅项目实现合约销售金额约人民币16.52亿元，西安华侨城合约销售金额约8.1亿元。

　　相比之下，一直在旅游和地产两个板块同时作战的华侨城，其地产业务发展更为迅猛。2011年上半年，华侨城实现营业收入58.69亿元，比上年同期下降7.90%，其中房地产业务实现收入33.8亿元，在收入构成中占比58%。

　　华侨城董秘办工作人员向本报表示，房地产开发业务都可以视为主体华侨城的业务构成，至于是华侨城亚洲做还是华侨城做，并没有多大区别，更不会发生利益冲突和同业竞争。至于未来会不会把更多地产项目转交华侨城亚洲开发，仍要以公告为准。

　　借道香港纾解融资难题

　　但上述地产分析师认为，将更多房地产项目交由华侨城亚洲开发运作，可以更有效规避内地房地产调控对融资的种种限制，实现曲线融资，这对近年来负债率一直居高不下的华侨城而言更具现实意义。

　　王晓雯还坦言，华侨城亚洲不是一个典型的房地产公司，在债券界以及在银行借贷圈子里都有很多可行的办法，且香港有多元化的融资和金融渠道，公司可以充分利用好各种融资手段。同时，公司产品的多元化可以规避现在阶段性的政策调整或者阶段性的不利因素。

　　从2011年至今，房地产融资可谓遭遇四面伏击，银行贷款、上市融资、房地产信托及境外发债担保纷纷收紧，开发商资金链危机一触即发。华侨城在2010年获得上海苏河湾地王项目后，因资金等问题一直迟迟未能动工开发。

　　华侨城虽然一直不承认自己是房地产开发企业，但其在融资方面面临的诸多掣肘显而易见。中国银行间市场交易商协会网站披露，华侨城集团已获准注册总额60亿元的私募中期票据，首期融资金额为30亿元，期限为3年。分析人士认为，这也是华侨城首次尝试私募中期票据融资方式，可能和华侨城负债率过高存在直接关联。

　　有媒体援引华侨城集团企业管理部总监何海滨的表态称，此次60亿元私募融资不会投向地产业务，将主要用于深康佳和华侨城的旅游文化板块。

　　何海滨说，目前华侨城集团年收入约为330亿元，其中深康佳年收入在150亿至170亿元，约占集团总收入的一半；另一上市公司华侨城的文化旅游产业（包括酒店业务）达到了60%至70%的收入贡献率，另外30%至40%是地产业务。

　　但近年来的财务数据显示，房地产业务的收入增幅已经远远超越纸包装及印刷、电子和文化旅游产业的增长，在华侨城业务构成中占据越来越大的比重。

　　何海滨称：“现在我们不买地，不开发新项目了。”华侨城集团的态度是，地产仅做一个配套，集团将向文化产业转型。地产业务的发展会偏向谨慎，主要是观望或收缩。未来地产业务不会激进扩张，至少不会成为支柱产业，这符合集团的整体定位。

　　但深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向本报表示，华侨城一直都在极力避免以纯粹地产商的身份对外，现在想树立“现代服务业综合运营商”形象。但目前仍看不出华侨城新的定位模式下清晰的盈利点在哪，毕竟文化产业回报周期太长。

　　华侨城亚洲称，目前公司三大主力项目为成都华侨城、西安华侨城及上海苏河湾项目。在入主上海苏河湾地王项目后，公司会按照50.5%的持股比例在董事会中扮演主导角色，控制整个项目未来的战略、预算、开发进度和成本支出，以及它的资产和重要的人事安排。虽然这三个项目都来自母公司的资产注入，但公司未来会尽力摆脱这种依赖路径。