保障房将会催生新的商机

　　保障房将会催生新的商机、新的市场和新的住房解决方案。今后房价问题或许不再与民生相关

　　宋尧

　　“十二五”期间3600万套的保障房建设目标，曾被认为是一种带有理想化色彩的巨大工程，但如今其越来越有可能成为现实。中国房地产业的格局或许将因此发生颠覆性的变化。

　　按照国务院文件的要求，到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右，大批中低收入家庭的住房困难问题将由此得到解决，而影响将毫无疑问波及商品房市场，乃至整个中国经济和社会。

　　事实上，保障房建设的影响扩散，并不需要等到5年后。就在当下，作为开发商的“新生意”，另一条住房供应途径，乃至房地产调控政策的重要组成部分，保障房建设已经开始对房地产市场产生全方位影响。

　　开发商的新生意？

　　早在2010年，当房地产调控预期加强、保障房建设加速的消息传来时，一些大型开发商便萌发了一个想法——进军保障房建设领域。包括万科、保利、远洋、碧桂园等在内的大型房企，都曾思考过这样的战略——既然商品房的销售可能遇阻，那么通过参与保障房建设，拿到一部分低收益率却持续、稳定的收入，岂不是良好的过冬之策吗？

　　这样的想法没有充分兑现。2012年，在各大房地产上市公司公布的上年度财务报表上，保障房项目大多是点缀，是“不得不做的配建工程”。

　　“经济适用房、两限房、廉租房的盈利模式在哪里？我还没有看出来。”2011年初，远洋地产总裁李明接受记者采访时曾这样表示。而保利地产董事总经理宋广菊也曾多次透露，该公司参建的多个保障房项目均处于亏损状态。时任万科集团董事长的王石甚至说，参加保障房建设“只赚一块钱就够了”。

　　保障房建设，这个曾经被视为可能的大生意，没有吸引到太多大开发商的实际参与。原因多种多样：开发商无法获得充足的信贷；保障房分配机制复杂，开发商无法像快速销售商品房那样，迅速地从政府财政或者经济适用房购买者那里回收资金。

　　此外，地方国企在保障房建设中的“竞争力”，也让这些大的房地产商无法匹敌。中铁置业集团副总经理陈月东对记者说，虽有意参建保障房，但在一些地方城市，他们拿不到项目。出于方便安排财务、土地等因素的考虑，政府倾向于将保障项目安排给本地国企来实施。

　　不过，2012年的保障房政策利好令开发商重燃希望。

　　中央财政投入的加大、商业银行信贷支持政策的出台，或许都能让保障房建设的资金拨付问题更为可靠。而下滑的楼市，则让不少开发商急需寻找新的业务替代点。庞大的保障房建设计划到目前仍是刚刚拉开序幕，对于在房地产行业中闯荡多年的开发企业而言，这或许是最近几年中极为重要的一项生意。

　　另一个房地产市场

　　利润空间严格受限的保障房之所以被一些开发商视作新的商机，在于它庞大的建设规模。至少在最近几年，保障房建设将开辟出另一个房地产市场。

　　华创证券的一份分析报告预测，2012年的保障房建设，或许将占到全年房地产开发增量的62%左右，而在未来三年，也将保持在50%上下的规模。“这是一个全新的市场。”华创证券宏观分析师华中炜说。

　　如此庞大的规模曾引发房地产业内不少担忧。保障房会不会与低端商品房抢客源，或者挤占商品房建设用地？

　　2月22日，国家统计局发布《2011年全国房地产开发和销售情况》说，2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%；商品房销售额59119亿元，增长12.1%。尽管增速下滑，但更多是因为受楼市不景气的大环境所影响，保障房对商品房市场的冲击并未显现出来。

　　土地市场情况也有些类似。国土资源部的数据显示，2011年商品住房用地计划落实10.5万公顷，同比增加10.9%；保障房建设共落实用地4.81万公顷，同比增加46.2%。二者都是增长的。

　　而争论依旧没有停止。目前仍然是保障房集中建设的时期，未来一两年，则将迎来保障房大批落成并推向保障人群的时期，对商品房市场的影响，也许一两年后才能见分晓。

　　商品房与保障房潜在客户群存在一个“交集区域”。例如，2011年1000万套保障房当中有超过600万套的经济适用房和棚户区改造。经济适用房与商品房的潜在冲突是存在的，而棚户区改造就是拆迁安置。一批原本可能携拆迁款进入商品房市场的客户群等于被“安置”了。“经适房与棚改房在统计和事实上，既是保障房，也是商品房。”华中炜说。

　　此外，还有若干因素可能促使保障房和商品房“交集区域”扩大。例如，一些地方推出的保障房“租售并举”制度，以及被纳入保障房统计的一些国有企业及高校的自建房。

　　地方政府供应土地的能力是有限度的。这是华远集团总裁任志强的一个观点。在有限的情况下，土地是优先供给商品房还是保障房？对于一向依赖土地财政的地方政府来说，这不是一个能简单回答的问题。

　　华中炜认为，无论从总量还是结构上，商品房建设用地最终难以避免会受到挤压，并将在房地产行业引发一连串反应。“这会导致开发商倾向于开发高端住宅，从而最大限度地提升土地价值。”

　　围绕着保障房冲击的争论尚未平息，不过业内公认的是，伴随保障房建设的持续推进，“保障房——商品房”这一房地产市场两元格局的局面正在形成中，而如何处理好它们之间的平衡状态，则尚待时间去验证。

　　抑制房价的利器

　　“保障房——商品房”这一二元格局将会给房地产行业带来什么？

　　“如果保障房的覆盖人群能达到20%，房价对人们生活水平的影响将大幅下降。”住建部政策研究中心副主任王珏林说。民生问题将大部分由保障房来解决，而以租赁为主的保障房，显然与商品房市场的房价无关。

　　在短期内，保障房可能会成为政府抑制房价的一件利器。

　　在当下保障房集中建设的期间，保障房对商品房市场的最大冲击可能来自于“保障房持续扶持、商品房持续压制”的政策压力。保障房的大规模建设本身可以对冲房地产调控对于投资等的负面影响，从而减轻经济增长对商品房市场的依赖。这意味着，除非面临明显的外部冲击，并且经济增长出现明显下滑，否则，在保障性住房保持快速建设的前提下，目前对房地产市场的调控不会出现明显的放松。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松估算认为，2011年保障房建设所需的实际资金投入约1.05万亿元，而只需完成65%的投资，即8000亿元左右，那么经济增长能够承受的商品住宅投资下滑幅度为20%。其中，一线城市下滑80%，二线城市下滑40%。而如果1.25万亿元能够全部完成，那么经济增长能够承受的商品住宅投资下滑幅度超过30%。

　　但也有一些业内人士认为，从一个较长时间段来看的话，保障房的大规模建设恐怕未必能起到平抑房价的作用。香港和新加坡的例子就是证明。目前香港公屋总数有约70万套，约200多万人居住其中，占香港总人口的三分之一。而香港商品住宅的房价在全世界位居前列。新加坡情况更甚，85%的当地居民居住在被称为“组屋”的保障房里，其中约90%的居住者拥有产权，而组屋的售价与普通商品房相比，最高差价达到9倍。

　　一切源于土地资源的稀缺，以及保障房和商品房之间潜在的土地竞争，循环也就此开始。

　　“土地资源减少，会给商品房市场传递房价上涨的压力，而房价上涨，则会将更多的人推入保障房市场，从而进一步增加保障房建设对土地的需求。”华中炜认为，保障房作为一项民生工程和福利政策，在市场与福利之间往往难以获得平衡，后续的一些问题也可能需要花力气克服。

　　从长远来看，保障房对房地产市场的意义绝不在于抑制房价，它是让许多无力购置商品房的人有了一个拥有住宅的新机会。